La tua casa si può vendere?

Negli anni passati, o ancora oggi per un vizio professionale, i privati e gli agenti immobiliari partivano in quarta con la promozione della vendita degli immobili e poi pensavano a “sistemare le carte” con conseguenze sulle trattative e sulla salute delle persone perché c’era sempre qualche problema, perché i rogiti notarili saltavano e qualcuno (più di uno…fai un sondaggio al bar) ci ha anche rimesso dei quattrini o alla meglio è andato a vivere in affitto per qualche mese.

Il nostro consiglio che poi è quello che facciamo tutti i giorni per i nostri clienti è capire se la tua casa può essere venduta.

Negli ultimi anni la legge ha stretto le maglie e ha reso più completa la documentazione che il venditore deve fornire all’acquirente al fine di reperire un mutuo e soprattutto al fine di perfezionare la compravendita per atto notarile.

Ciò ha ridotto quasi a zero i rischi per l’acquirente, tuttavia ha reso davvero complessa la vita a chi vende che deve attrezzarsi per recuperare tutti i documenti necessari verificando che siano in regola.

Vediamo insieme cosa serve:

Provenienza

è il documento che attesta che tu sei davvero il proprietario dell’immobile e ne sei legittimato a vendere, è lo strumento sul quale sono riportati eventuali condizioni o convenzioni particolari che è giusto far presente al tuo acquirente.

I titoli di provenienza sono diversi dal più comune Atto di compravendita (rogito notarile) alla dichiarazione di successione, al decreto di trasferimento del tribunale all’atto di donazione che è quello che più ci ha creato problemi negli ultimi anni in quanto per motivi che ora volutamente tralasciamo crea difficoltà agli acquirenti in quanto moltissimi istituti di credito non concedono mutui agli acquirenti che presentano come provenienza una donazione. (e se per sbaglio hai incassato una caparra e per questo motivo la casa non si può rogitare sai che rischi di dover restituire il doppio della caparra ed eventualmente risarcire il tuo acquirente???).

Planimetria Catastale

Si recupera al polo catastale di competenza, oggi occorre la scheda “rasterizzata” ovvero certificata del catasto…quindi la fotocopia di quella in tuo possesso dal 1990 non basta più. Inoltre va verificato che la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto dell’immobile. Ogni parete, porta interna, finestra, balcone, veranda, cantina e box devono essere riportate sulla planimetria in modo corretto. Se c’è qualcosa da sistemare è a carico tuo, ma ricorda che non sempre tutto è sanabile e volte non basta “solo” pagare il geometra e l’oblazione al comune.  I periti della banca incaricata dall’acquirente per fare il mutuo sono MOLTO ATTENTI.

Certificato di abitabilità/agibilità

E’ diventato il documento principe degli ultimi 24 mesi… per 60 anni trascurato oggi essenziale per poter garantire la commerciabilità degli immobili.

L’abitabilità/agibilità viene rilasciata dal Comune al termine dell’edificazione/ristrutturazione dell’edificio e può venir meno in caso di opere abusive.

Data l’importanza e la delicatezza dell’argomento, oltre alla difficoltà di reperirla presso l’ufficio tecnico del comune  il consiglio è sempre di muoversi con largo anticipo.

APE – Certicazione energetica

L’attestato di prestazione energetica è obbligatoria per poter effettuare la vendita (già obbligatoria solo per la pubblicità dell’immobile).

E’ un documento redatto da un tecnico iscritto al CENED e che attesta l’efficenza energetica di un immobile in termini di KWH/M2A.

Più semplicemente ti dice se la tua casa è in classe A-B-C-D-E-F-G-.

Oltre a questi adempimenti obbligatori ci sono poi altri documenti che rendono più sicura e serena la compravendita e che ti suggeriamo di reperire e mettere a disposizione del tuo acquirente:

• eventuali certificazioni degli impianti (elettrico-idraulico-riscaldamento). Gli immobili vengono venduti “nello stato di fatto” in cui si trovano pertanto gli impianti anche se non sono certificati non sarai tenuto ad adeguarli ma sarà a carico dell’acquirente che ben informato dei fatti lo metterà “in conto” nella sua proposta d’acquisto.
• dichiarazione dell’amministratore che attesta il corretto pagamento delle spese condominiali a tuo carico.
• ultimo verbale dell’assemblea condominiale per verificare che non ci siano lavori straordinari in programma.

Questi ultimi documenti anche se contrattualmente non obbligatori sono sempre più richiesti dagli acquirenti che vogliono avere tutte le garanzie di un acquisto sicuro prima di spendere i risparmi di una vita per comprare casa.