Quanto vale la mia casa? In quanto tempo si vende?
Queste sono le due più importanti domande che ti fai, come proprietario di casa, nel momento in cui decidi di vendere
Peccato che il 90% delle risposte che riceverai non saranno attinenti alle domande stesse e soprattutto i fatti smentiranno totalmente o in gran parte le altosonanti risposte che ti verranno date dall’incravattato agente immobiliare o dal professionista di turno.
Dare una valutazione reale di mercato al fine di vendere davvero un immobile è diventata arte di pochi.
Infatti con il nuovo scenario immobiliare è assai difficile che architetti, geometri e ingegneri (che si occupano di altro e che per legge non possono intermediare compravendite!) possano conoscere le dinamiche degli acquirenti e delle vere compravendite effettuate sul territorio.
Così come le valutazioni immobiliari difficilmente trovano riscontro reale osservando solo i valori al metro quadro offerti dai vari borsini immobiliari.
Quindi chi può dare una corretta valutazione? Gli agenti immobiliari! Perché sono gli unici ad aver a che fare giorno e notte con gli acquirenti!
Sicuro? Si certo ma non tutti però!
Perché dici questo? Perché occorre capire qual è il fine ultimo dell’agente immobiliare.
Ti faccio un esempio facile e veloce:
- Valutazione troppo bassa= voglio vendere la tua casa in 2 giorni o la voglio comprare io tramite un mio prestanome.
- Valutazione troppo alta= voglio “comparmi” la tua fiducia e sottrarre il mandato alle altre agenzie immobiliari così da tenermi ben stretto casa tua a fare le ragnatele in vetrina impedendo a te e a tutti di vendere la casa (ti illudi di poter vendere ad cifra alta ma aimè dopo 1 anno capirai da solo che sarà impossibile farlo)
- Valutazione guidata= tu hai visto una certa casa in vendita con quell’agenzia e ti interessa acquistarla, nel frattempo chiedi allo stesso agente di valutare casa tua perché per poter acquistare devi anche vendere. Ovviamente l’agente per spingerti a comprare (una casa magari già “cara”) ti piloterà la valutazione della tua in proporzione all’affare da concludere. Se ci caschi sei fritto! Ti invoglia a lasciare la caparra per la casa nuova e a pagare (giustamente) le sue commissioni in anticipo così dopo aver sborsato 20-30 mila € ti abbandonerà e quando scoprirai che non farai in tempo a vendere la tua vecchia casa al cifrone di oro zecchino che ti aveva promesso e sarai ormai ferito, sanguinante e depresso ti costringerà a “svenderla”.
Cavolo Marco non ci avevo mai pensato!!! Ma tu cosa fai di diverso?
Ecco cosa faccio con il mio team, nella mia agenzia immobiliare:
Il primo passo è il sopralluogo della tua casa. Per questo, personalmente, devo vedere la casa, rivederla. Osservare la zona, la posizione, il contesto, lo stato di manutenzione interno, esterno, lavori di adeguamento fatti o da fare, gli impianti e gli accessori. Un’attenta visita che servirà per accertare lo stato di fatto. Ti chiederò una scheda catastale o una planimetria perché mi servirà per lo studio che faremo in ufficio.
La seconda fase è la parte più complessa e delicata: un po’ come fa un chimico che miscela goccia a goccia diverse sostanze per ottenere la soluzione perfetta, noi dovremmo verificare e con estrema cura dosare due aspetti essenziali che ci porteranno alla valutazione: le richieste di potenziali acquirenti (come e cosa pensa un acquirente) e il vero valore del compravenduto degli ultimi 6/12 mesi.
Le richieste dei clienti: chi cerca casa cosa vuole esattamente?
Che tipologia di immobili prediligono queste persone?
Chi è il cliente giusto per questa casa? (Un single, una giovane coppia, un separato, una famiglia?)
Perché dovrebbe scegliere casa mia e non tutte le altre 450 simili che sono poste in vendita nello stesso momento?
quanto vuole/può spendere per quella tipologia? le banche sono tornate ad erogare mutui ma con parametri ben precisi, e un monoreddito non potrà mai avere lo stesso importo di mutuo di una coppia.
L’intervista che facciamo a chi si rivolge a noi per acquistare è ampia, completa e volta proprio a soddisfare le esigenze del cliente. Quello che ci rimane è una banca dati di nominativi con una chiara indicazione di tipologia/zona/prezzo.
Il vero valore del compravenduto: è un dato riservato e inattaccabile, è il prezzo accordato tra le parti, accettato definitivamente nel compromesso e trascritto in atto notarile. Solo chi ha tra le mani quelle pratiche e ne ha visto gli assegni, conosce la verità che spesso non è quella esposta sugli annunci di vendita in internet, nelle vetrine, sui cartelli o peggio ancora nelle leggende metropolitane dei bar.
L’ultimo passaggio che faccio prima di giungere alla conclusione è verificare il posizionamento!
E cos’è il posizionamento Marco? Non me ne ha mai parlato nessuno!
Te la faccio facile:
oggi si vende solo 1 casa su 3 e ogni anno lo stock di case in vendita aumenta.
Non devi stare attento alla concorrenza tra agenzie immobiliari ma devi stare attento alla tua concorrenza diretta, ai tuoi competitors ovvero a quelle case che sono in vendita nella stessa zona della tua, con lo stesso taglio, gli stessi locali e le stesse caratteristiche.
Devi temere il tuo vicino di casa (si perché magari anche lui ha deciso di comprare una villetta e deve vendere il suo 3 locali simile al tuo).
Ma non devi stare attento solo ai tuoi vicini di casa, oggi le zone si sono omogeneizzate parecchio e nel raggio di 5/8 km le indicazioni di prezzo/richieste sono le medesime.
Posizionare correttamente la tua casa, una volta che è stata fatta la giusta valutazione ti consentirà di mettere il turbo a tutto il processo di marketing e pubblicità.
Devi far sì che la tua casa sia tre quelle (poche) vendute nel corso dell’anno e non l’avanzo di magazzino per l’anno successivo.
Ore di lavoro, di analisi, di studio, di domande per capire
Per poi avere sempre una “forbice” di valutazione perché si sa che il mercato immobiliare non è una scienza esatta.
Mi domando come sia possibile che oggi ci siano ancora agenti immobiliari che facciano le valutazione un tanto Al metro e soprattuto via mail, senza neanche vedere la casa, senza neanche guardare se c’è la muffa sui muri o se il balcone affaccia sul capannone della ditta chimica più odiate del paese.
Mi consola pensare al fatto che (spero per loro) non si sentano responsabili del buon esito della vendita alla cifra che hanno promesso.
Io ho scelto di metterci la faccia e portare a termine quello che dico, concludere la vendita a quello che valuto.
Ormai non conto più le persone che mi dicono: “sai Marco ho la casa in vendita da 1 anno ma l’agenzia mi ha portato solo 2 clienti secondo te perché ?”
Te lo dico subito:
-Perché hanno sbagliato la valutazione.
-Perché hanno sbagliato ad assecondare le tue richieste e ad accettare l’incarico alle tue condizioni.
