L’italiano medio è espertissimo nel complicarsi la vita da solo, ricordo con affetto i tempi delle scuole superiori quando ci si divertiva a dire: tu da grande lavorerai al UCPS che non era un corriere espresso dell’epoca ma l’acronimo di: ufficio complicazioni pratiche semplici.
Qualche giorno fa sulla pagina Facebook della mia agenzia ho pubblicato un grafico che raffigura l’andamento dei prezzi degli immobili dal 1998 al 2017 e ho evidenziato il fatto che i valori di oggi sono i medesimi del 2001, ultimo anno di corso della Lira prima di passare all’euro.
Mi chiama il mio socio che è un profondo conoscitore del mercato immobiliare dalla fine anni 80 e mi dice:
“Marco questo è il momento giusto per comprare! I prezzi non penso scenderanno ulteriormente, le banche sono tornate a erogare mutui anche al 100% garantiti dallo stato con il CONSAP e c’è ancora parecchia offerta stagnante!”
Il mercato immobiliare è cambiato
Riepilogo Vendere Casa
Vero! Ecco perché, oggi più che mai, c’è bisogno di non complicarsi la vita da soli.
Gli immobili proposti nel modo corretto e con la corretta valutazione sono oggetto di massima attenzione da parte dei potenziali acquirenti sempre più affamati e intenzionati a comprare bene.
Ovviamente una casa con le caratteristiche giuste farà gola a te come ad altre persone ma non è detto che se tu sarai (solo) il più veloce allora potrai firmare il compromesso e assicurarti di aver comprato la casa dei tuoi sogni a delle condizioni stellari!
Una volta l’agente immobiliare diceva: “il primo che porta l’assegno e firma la proposta d’acquisto si compra la casa!”
Oggi purtroppo non funziona più così! O meglio non sempre funziona così!
Ti spiego il motivo:
Essere il più veloce per poi dover subordinare la proposta d’acquisto all’ottenimento della delibera di mutuo da parte della tua banca potrebbe mettere il proprietario nella condizione di dire “beh se devo aspettare 2 mesi la risposta della banca senza incassare un assegno e firmare il compromesso (perché se la banca non concede il mutuo la casa devo rimetterla in vendita senza aver trattenuto neanche un euro) allora aspetto la risposta dell’altro (o degli altri) cliente che è già venuto 2 volte a vedere la casa e ci sta pensando”
A questo punto tu che vuoi comprare la cosa fai?
Pensa se oltre a dover attendere una risposta della tua banca, tu debba anche mettere in vendita la tua vecchia casa per comprare quella nuova!
Ha ancora senso continuare a girare a vedere case il sabato o la sera in settimana dopo il lavoro, perdere tempo (e farne perdere ai proprietari di casa) senza sapere esattamente:
- a quanto venderai casa tua
- quanto mutuo potrai avere in base alla tua situazione reddituale
“Eh ma io la casa la voglio comprare, non la voglio perdere!”
“ Benissimo sei disposto a lasciare 20/30 Mila euro a titolo di caparra e a firmare il rogito tra 4 mesi?”
“Ehm no! Perché se non vendo e non mi fanno il mutuo poi perdo tutto vero?”
“Certo che sì!”
“Ops….cavolo e adesso come si fa?”
Complicazioni immobiliari
Eccoci qua: ufficio complicazione pratiche semplici!
Primo caso: Devo solo acquistare senza vendere
Ti consiglio di svuotare il salvadanaio e verificare la tua disponibilità economica; successivamente di andare in banca o da un broker e presentare i documenti di reddito per richiedere sulla base di quelli, quanto mutuo potrai avere.
La somma delle due cose sarà il tuo budget di acquisto! quindi inizierai a veder case che rientreranno in quella cifra.
Quando troverai quella giusta potrai fare la tua proposta d’acquisto lasciando la caparra con serenità perché la banca ti farà la pratica nei tempi giusti!
“Si ma il direttore della banca non me lo ha garantito! Mi ha detto di subordinare la proposta d’acquisto all’ottenimento della delibera di mutuo.”
Certo che la banca vuole la botte piena e la moglie ubriaca! ma nel 2001 quando si andava in banca a chiedere il mutuo i tassi erano più alti, concedevano al massimo il 70/80% del valore di perizia e la parola “subordinare” non la conoscevamo neppure! E quanta gente è rimasta senza mutuo e senza casa? Di quelli che conosco io nemmeno 1!!!
È diventata famosa e impropriamente usata dal 2006 in poi quando anche un disoccupato che andava in banca con i documenti falsi a chiedere un mutuo del 130% del valore della casa veniva accontento ma ovviamente non avendo un euro sul conto corrente era costretto a subordinare l’acquisto all’erogazione del mutuo, tanto è vero che i proprietari prendevano tutti i soldi il giorno del rogito, dopo aver acceso un cero in chiesa e poi consegnavano le chiavi di casa al nuovo acquirente 2 o 3 mesi dopo l’acquisto.
Ora tornado a te che invece hai i requisiti giusti, le buste paga, il cud, non sei cattivo pagatore e hai un conto corrente con qualche risparmio, magari anche il tuo papà o la tua mamma che ti fanno da garante e chiedi l’ 80% per quale motivo il direttore non ti deve fare il mutuo? lo sai che te lo deve giustificare per iscritto? E se non te lo da lui, là fuori c’è un mondo di banche e broker desiderosi di erogare denaro perché obbligati dalla BCE.
Quel direttore ti sta solo facendo prendere paura (inutilmente) e ti sta facendo perdere la casa sotto al naso.
Ha senso abusare della parola “subordinare”? Sei davvero sicuro di voler perdere la casa per una paura non di certo fondata?
La banca di solito ti delibera la pratica quando la stessa è talmente pronta che si può stipulare il rogito e l’atto di mutuo il giorno dopo dal notaio. Capisci bene che potrebbero esserci anche delle lungaggini burocratiche tali da portare i tempi di delibera anche oltre i 45/50 giorni canonici. Queste lungaggini non impediscono il regolare decorso della pratica ma lo rallentano.
Una banca che verifica l’impossibilità di erogare un mutuo lo dice chiaro e tondo dopo i primi 10/15 giorni da quando riceve la pratica.
Capisci che continuare a tener ferma una casa (e un proprietario di casa che nel frattempo non può comprare la sua nuova casa) in attesa del perfezionamento burocratico di una pratica che presenta i requisiti di fattibilità (perizia già fatta e analisi dei documenti ok) è a mio avviso una forzatura notevole.
Secondo caso: devo comprare ma devo anche vendere:
oltre a quanto scritto sopra circa l’andare in banca e farsi fare un’analisi di fattibilità di mutuo occorre fare anche una bella e reale valutazione della tua “vecchia” casa e capire quale strategia sarà più adeguata per te
Devi sapere con certezza a quanto davvero la tua casa si potrà vendere (il mio consiglio è sempre quello di farti i conti prendendo in considerazione il valore più basso della forbice) e in quanto tempo si potrà perfezionare la vendita.
Poi dovrai a questo sottrarre l’eventuale importo di mutuo che ancora dovrai rimborsare alla banca per estinguerlo totalmente.
Sommare ora gli eventuali risparmi e aggiungere l’importo che la banca sarà disposta a finanziare per un nuovo mutuo.
Sempre con maggior frequenza ricevo clienti che mi dicono “sai Marco ho già perso due case, pensa che quando eravamo in dirittura d’arrivo con la banca l’agenzia immobiliare ci ha detto che la casa era già stata venduta ad altre persone” oppure “sai che lo stesso giorno che scadeva la validità della proposta abbiamo chiesto di prorogarla di altri 10 giorni ma il venditore non ha voluto perché aveva già un altro acquirente e ora noi abbiamo una delibera di mutuo che dobbiamo rifare perché è stata concessa su una casa che non c’è più” “questa non ce la vogliamo far scappare”…ma puntualmente ripetono gli stessi errori.
Ovvio che non sono un folle e non spingo il cliente allo sbaraglio. Anche perché ho la responsabilità del buon esito della pratica sia nei confronti dell’acquirente che del venditore.
Sarò il primo a dirti di subordinare la proposta all’ottenimento del mutuo nel caso in cui tu non abbia risparmi da anticipare e quindi dovrai fare un mutuo al 100% oppure qualora non ci siano proprio tutti i requisiti reddituali necessari a soddisfare l’impegno con la banca e quindi la fattibilità dovrà essere valutata con attenzione da parte dell’istituto di credito.
Per tutelare sia l’acquirente che il venditore, anche io, dovrò fare una prima analisi finanziaria per comprendere i requisiti economici e reddituali del potenziale acquirente al fine di evitare che quest’ultimo perda dei soldi e il proprietario perda una vendita già fatta.
Non tutti i proprietari però oggi sono disposti a tener ferma la propria casa senza garanzia e senza certezze di averla venduta soprattutto se sono seguiti da un agente immobiliare che garantisce loro la vendita in meno di 90 giorni!
Il mio lavoro è quello di semplificare, non certo di complicare pratiche semplici.
Hai sempre tu la scelta, vai verso chi non ti raccontata tutto e fa di tutto per chiudere una vendita, oppure vieni da me, e troviamo la miglior soluzione per te, che può anche essere quella di non vendere, almeno per ora!
Lascia un commento