Se siete proprietari di casa e state pensando di mettere in vendita la vostra proprietà, è fondamentale considerare tutti gli aspetti che possono influenzare positivamente l’esperienza di visita degli acquirenti. Uno di questi aspetti, spesso sottovalutato ma di vitale importanza, è il ruolo del proprietario durante le visite della casa. Condivido con voi un importante consiglio che può fare la differenza nel successo della vendita: lasciate che l’agente immobiliare conduca le visite da solo con i potenziali acquirenti.

Cari proprietari di casa, se state pensando di vendere, considerate questa importante raccomandazione: lasciate che l’agente immobiliare conduca le visite da solo con i potenziali acquirenti.

Niente entusiasmi facili ma solo informazioni concrete durante la visita dell’immobile

Troppo spesso ho assistito alla voglia dei venditori di essere protagonisti durante queste visite, seguendo l’agente immobiliare e i potenziali acquirenti passo dopo passo, intervenendo e fornendo informazioni non sempre rilevanti. Capisco l’entusiasmo nel voler mostrare la vostra casa nel miglior modo possibile, ma ricordate che ogni visitatore ha bisogno di spazio e tranquillità.

Questo permetterà loro di esplorare la vostra proprietà in modo libero e senza sentirsi inibiti dalla vostra presenza.

Inoltre, eviterete domande scomode da parte degli acquirenti, consentendo all’agente di gestire la situazione in modo professionale.

Se invece il proprietario è in casa durante le visite, è consigliabile che non segua l’agente e i clienti per ogni stanza, ma lasci che gli acquirenti girino liberamente. Il proprietario può continuare a fare le sue attività e, se interpellato dal potenziale acquirente, può rispondere in modo sintetico, rimandando eventuali approfondimenti all’agente immobiliare. Questo perché il proprietario non può sapere se il cliente è un profilo analitico o sintetico, se è un matematico o emozionale, ma un bravo agente immobiliare capisce queste cose e trova il modo adeguato di comunicare e spiegare la casa in base alla tipologia di persona che si trova davanti.

Così facendo l’agente immobiliare avrà la possibilità di lavorare in modo ottimale, garantirete un’esperienza senza stress per tutte le parti coinvolte e massimizzerete le possibilità di vendita della vostra casa.

Ultimamente, ho esplorato con l’aiuto del nostro team notarile e legale, le nuove regole in arrivo dal 1 gennaio 2024 per la vendita di immobili che hanno goduto del tanto discusso Superbonus.

Voglio condividere con te le principali novità e cosa potrebbe significare per chi sta pensando di mettere in vendita la propria proprietà. Voglio però tranquillizzarti fin da subito, il 90% delle compravendite in Italia sara’ escluso dall’applicazione di questa norma, il legislatore, infatti, ha voluto puntare il dito solo sugli speculatori immobiliari.

Plusvalenza Immobiliare: Il Cuore della Questionare

Una delle cose più importanti da tenere d’occhio è la plusvalenza immobiliare. Dal 2024, vendere una casa ristrutturata con il Superbonus potrebbe comportare alcune implicazioni fiscali. Ma andiamo per ordine.

Che cosa si intende per plusvalenza:

La plusvalenza si riferisce al guadagno realizzato dalla vendita di un immobile. In termini semplici, è la differenza positiva tra il prezzo di vendita del bene e il suo costo originario o il suo valore di acquisto. Nel nostro caso è riferita alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione incrementato da qualsiasi altro costo associato al medesimo bene.

Ecco un semplice esempio:

Immaginiamo che tu abbia acquistato una casa per € 200.000. Successivamente, hai investito € 50.000 in lavori di ristrutturazione, € 5.000 per le spese notarili e € 10.000 per le commissioni dell’agenzia immobiliare. Quindi, il costo totale dell’investimento diventa €265.000.

Ora, supponiamo che tu venda la casa per € 300.000. La plusvalenza immobiliare sarà la differenza tra il ricavato della vendita e il costo totale dell’investimento:

Plusvalenza=Ricavatodallavendita−Costototaledell′investimento Plusvalenza = € 300.000 – € 265.000 Plusvalenza = € 35.000

In questo esempio, la plusvalenza immobiliare è di € 35.000, rappresentando il guadagno netto ottenuto dalla vendita della casa dopo aver tenuto conto dei costi associati alla proprietà, come la ristrutturazione, le spese notarili e le commissioni dell’agenzia immobiliare.

E’ su questi € 35.000 che verrà applicata l’aliquota di riferimento (oggi al 26%) e quindi, sempre secondo questo esempio, dovrai versare nelle casse dello stato € 9.100.

Esclusioni dalla Plusvalenza:

Questo è uno dei due passaggi chiave. Sono esclusi dalla plusvalenza tutte le vendite di  immobili ereditati o ottenuti in donazione o già di tua proprietà se questi immobili sono stati utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. In buona sostanza se ci hai portato e tenuto la residenza.

Fine Lavori Superbonus:

Sembrerebbe che il tempo giochi un ruolo fondamentale. Infatti il secondo passaggio chiave per capire al meglio questa legge è il tempo intercorso dalla fine lavori del superbonus (dichiarata in comune) e il giorno effettivo di vendita, ovvero quando firmo davanti al notaio. In buona sostanza passati 10 anni dalla fine lavori, posso vendere la casa senza dover tener conto della plusvalenza. Un sollievo per chi pensa a lungo termine!

Società Immobiliari:

Per coloro che operano attraverso società immobiliari, sembra che ci sia una buona notizia. Queste società potrebbero non essere soggette alla plusvalenza, un punto a favore per gli operatori d’impresa, in quanto costi e ricavi rientrano già nell’esercizio ordinario e sono tassati secondo criteri diversi.

Consiglio Pratico:

Se stai pensando di vendere e hai beneficiato del Superbonus, ti consiglio di informarti comunque attentamente con il tuo commercialista e il notaio, consulta un professionista di fiducia per assicurarti di capire tutte le sfaccettature delle nuove regole.

Esempi Concreti per Capire Meglio:

Acquisto 2021 e Vendita 2025:

• Se hai acquistato nel 2021 senza adibire la casa ad abitazione principale e hai usufruito del superbonus con fine lavori 31/12/2022 e rivendi nel 2025, dovrai pagare la plusvalenza.
• Se, invece, vendi nel 2033, dopo più di 10 anni dalla fine dei lavori, sei esente da plusvalenza.

Tempo Trascorso dalla Fine dei Lavori:

• Se sono passati più di 10 anni dalla fine lavori, sei sempre esente da plusvalenza.

Società Immobiliari e Plusvalenza:

• Le società, come gli operatori immobiliari, non sono soggette a plusvalenza in quanto rientrano nell’esercizio d’impresa.

Esclusione da Plusvalenze per Eredità:

• Hai ereditato una casa, nel condominio hanno fatto il superbonus, puoi vendere in qualsiasi momento senza essere soggetto a plusvalenza, non devi attendere 10 anni dalla fine lavori.

Acquisto Villa Singola con Agevolazioni Prima Casa e Superbonus:

• Se hai comprato una villa con agevolazioni prima casa nel 2020, hai portato subito la residenza, hai fatto il Superbonus nel 2022 e vendi nel 2024, non sarai soggetto a plusvalenza.

Acquisto appartamento prima casa:

• Se hai acquistato un appartamento nel 1997, hai portato la residenza fin da subito, nel 2023 è stato fatto il superbonus nel condominio, puoi vendere in qualsiasi momento senza dover aspettare 10 anni e senza essere soggetto alla plusvalenza.

Conclusione:

Questi sono solo esempi, e ogni situazione è unica. Ma spero che queste informazioni ti diano una panoramica più chiara su cosa aspettarti con la Legge di Bilancio 2024. Ricorda, sono qui per rispondere alle tue domande e guidarti in questo percorso! Contattami per ulteriori dettagli e consulenze personalizzate.

A presto, Marco Farinella

Se hai ereditato una casa affittata oppure hai urgenza di monetizzare e vuoi vendere un’immobile che nel frattempo hai affittato, ti sarai fatto questa domanda almeno un paio di volte. In questo articolo approfondiremo insieme il concetto e cercherò di darti tutte le risposte possibili.

Cosa dice la legge

Ti dico subito che una casa affittata con un contratto di locazione regolarmente registrato all’agenzia delle entrate può essere venduta senza che tu debba attendere la scadenza del contratto. E’ importante però comprendere cosa dice la legge in merito a questa situazione. In generale, la legge italiana protegge i diritti degli inquilini, stabilendo alcune procedure e regolamentazioni specifiche per la vendita di una casa occupata in modo regolare.

La legge italiana stabilisce che il proprietario può vendere la casa, ma deve rispettare i diritti dell’inquilino durante il processo di vendita. L’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto di locazione in corso e ha il diritto di essere informato per tempo della tua decisione di vendere la casa.

La stessa cosa deve essere fatta con il potenziale acquirente.

Nella proposta d’acquisto e nel preliminare di compravendita l’acquirente deve essere edotto che sta comprando una casa occupata da un inquilino, deve ricevere una copia del contratto di locazione ed essere informato della scadenza del contratto e del canone annuo.

La stessa cosa la farà il notaio il giorno dell’atto definitivo di compravendita.

Inserirà all’interno dell’atto una frase simile a questa:

“La parte venditrice dichiara che l’appartamento sito in Comune di ……. distinto con il subalterno 2 è condotto in locazione dal signor…….., nato a …… il ……., codice fiscale: ………, in forza di contratto di locazione in data ……., registrato a …… in data …… al n. …… serie .., noto all’acquirente e nel quale con effetto dalla data odierna subentra il medesimo acquirente.

La parte venditrice trasferisce in data odierna il deposito cauzionale effettuato dal conduttore all’acquirente di Euro ……..(euro ……….) a mezzo di assegno bancario …”

In buona sostanza il nuovo proprietario non potrà chiudere il contratto di locazione per farne uno nuovo, non potrà aumentare il canone di locazione e non potrà chiedere all’inquilino di liberare la casa se non che sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto.

Cosa succede al contratto di locazione?

Come avrai ben capito quindi, il contratto di locazione in corso continua a essere valido anche dopo la vendita della casa. Questo significa che il nuovo proprietario eredita il contratto di locazione e deve rispettarne tutte le condizioni fino alla sua scadenza. Il deposito cauzionale che a suo tempo l’inquilino aveva versato viene passato, come hai visto sopra, dal vecchio al nuovo proprietario.

Insomma, l’inquilino non può essere sfrattato semplicemente a causa della vendita della casa.

Tuttavia, esiste una situazione in cui il nuovo proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di locazione. Se il nuovo proprietario intende utilizzare la casa per scopi personali o per la sua famiglia, può richiedere all’inquilino di lasciare la casa ma solo al termine del contratto di locazione o alla sua naturale scadenza.

Cosa succede se è stato affittato in nero?

Se la casa è stata affittata in nero, cioè senza un contratto di locazione regolarmente registrato, la situazione diventa più complessa. In questo caso, il proprietario deve procedere a una regolarizzazione del contratto di locazione prima di procedere con la vendita. Questo implica la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle imposte dovute.

Se il contratto di locazione non viene regolarizzato, il nuovo proprietario eredita comunque l’inquilino e il contratto esistente che però non è opponibile, quindi il nuovo proprietario avrebbe tutti i diritti di richiedere all’inquilino di liberare l’immobile.

Tuttavia, è importante notare che la legge potrebbe essere severa solo con il vecchio proprietario che ha affittato in nero: occorre fare attenzione perché potrebbero esserci non solo a conseguenze civili ma anche penali.

Ti do un consiglio spassionato: se stai vendendo una casa affittata in nero prima di accettare una proposta d’acquisto e fare un compromesso assicurati che l’inquilino se ne sia andato e ti abbia restituito le chiavi. Altrimenti aspetta ad incassare una caparra e a formalizzare una promessa di vendita.

Il rischio è che l’affittuario dopo il rogito non si renda disponibile a liberare l’immobile con gravi conseguenze economiche a tuo carico.

Il proprietario deve osservare il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è un aspetto importante quando si tratta di vendere una casa occupata da un inquilino. In linea di massima, l’inquilino di un immobile con destinazione d’uso residenziale, non ha mai il diritto di prelazione, il che significa che non ha la priorità nell’acquistare la casa prima che venga offerta sul mercato a terzi. L’unica eccezione è che il diritto di prelazione sia stato espressamente inserito all’interno del contratto di locazione.

In questo caso il proprietario deve notificare all’inquilino la sua intenzione di vendere la casa e l’inquilino ha un determinato periodo di tempo per decidere se acquistarla. Se l’inquilino decide di esercitare il diritto di prelazione, può acquistare la casa alle stesse condizioni offerte da un terzo acquirente.

Il nuovo proprietario può recedere dal contratto?

Come accennato precedentemente, il nuovo proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di locazione solo in determinate circostanze, ad esempio se intende utilizzare la casa per scopi personali o familiari. Tuttavia, è importante notare che il proprietario deve rispettare le norme di preavviso previste dalla legge e fornire una valida motivazione per la richiesta di recedere dal contratto.

In conclusione, vendere una casa occupata da un inquilino è possibile, ma è un processo regolamentato dalla legge italiana. È importante che il proprietario segua le procedure corrette, rispetti i diritti dell’inquilino e, se necessario, regolarizzi il contratto di locazione.

Se sei un proprietario di casa che sta pensando di vendere una proprietà occupata da un inquilino o se hai domande o dubbi sulla vendita di immobili, non esitare a contattarmi. Io e il mio team di esperti siamo pronti a fornirti consulenza personalizzata e a rispondere a tutte le tue domande.

Scrivici oggi stesso marco@marcofarinella.it o chiamaci al numero 3386692752. Siamo qui per aiutarti a navigare attraverso questo processo complesso in modo efficace e conforme alla legge.”

È una giornata d’estate perfetta, di quelle che si ricordano per sempre. Il sole, il mare, la spiaggia, tutto sembra disegnato per creare un’atmosfera di serenità e spensieratezza. Ma, come spesso accade, dietro la tranquillità apparente si nascondono storie complesse, domande senza risposta, problemi da risolvere. E a volte, proprio in questi momenti di relax, le conversazioni più casuali possono portare a scoperte inaspettate e a lezioni di vita preziose.

Un Incontro Casuale: Un Problema di eredità immobiliare condivisa

Ciao a tutti, sono Marco. Oggi mi trovo a Riccione, sotto un ombrellone a righe blu e bianche, con i piedi infilati nella sabbia calda. Il sole splende alto nel cielo e i miei figli stanno costruendo un castello di sabbia vicino alla riva. Accanto a me, un signore dai capelli grigi e gli occhiali da sole a specchio sembra preoccupato. Inizia a parlare, la voce un po’ tremante. Mi racconta di una casa che ha ereditato con i suoi fratelli. A lui non interessa, è solo un peso. Vorrebbe venderla, ma uno dei suoi fratelli si oppone. Mi guarda con occhi preoccupati e mi chiede:

“Marco, cosa posso fare?”

Comunione Ereditaria: Un Patrimonio Condiviso

Prendo un respiro profondo, sento l’odore del mare mescolarsi con quello della crema solare. Gli spiego che quando più persone ereditano la stessa casa, si forma una comunione ereditaria. Ogni coerede può utilizzare l’immobile, ma non può impedire agli altri di fare altrettanto. Ogni coerede può vendere la propria quota dell’immobile in qualsiasi momento, rispettando il diritto di prelazione degli altri eredi. Ma per vendere l’intero immobile, è necessario il consenso di tutti.

Vendita della Quota: Un Passo Possibile

Guardo i miei figli che ridono e scherzano, poi mi rivolgo di nuovo al signore. Gli dico che ogni coerede è titolare di una quota sull’immobile, ad esempio il 50%, il 33% e così via. Vendere la quota facente capo al singolo erede è certamente più facile. Non è necessaria la previa autorizzazione degli altri coeredi. A questi deve essere garantito però, a parità di condizioni contrattuali, solo il diritto di prelazione.

Scioglimento Forzato: L’Ultima Carta

Vedo che il signore è ancora preoccupato, quindi gli parlo dello scioglimento forzato della comunione ereditaria. Se un coerede si rifiuta di vendere, gli altri possono rivolgersi al giudice e chiedere lo scioglimento forzato della comunione ereditaria. Il giudice può decidere di dividere il bene in natura, assegnare l’immobile a un erede che paga agli altri il controvalore delle loro quote, o mettere l’immobile all’asta.

Conclusione: La Libertà oltre l’Eredità

Mentre il sole tramonta e i nostri figli continuano a giocare, gli dico:

“Amico mio, la legge può sembrare un labirinto, ma con la giusta guida, si può sempre trovare una via d’uscita. E ricorda, non c’è niente di male nel voler vendere una casa ereditata. Dopotutto, non possiamo permettere che le pietre e il cemento ci tengano prigionieri, vero?”

Alla prossima, amici.

E ricordate, se avete bisogno di un consiglio immobiliare, io sono sempre qui per voi. E ora, mi aspetta un aperitivo in riva al mare. Ciao!

Il mercato immobiliare italiano è in continuo mutamento, il 2023 sarà con certezza l’anno meno brillante per numero di compravendite residenziali degli ultimi 3 anni. Il covid e i super bonus statali al 110% prima, la guerra, l’inflazione, i rialzi dei prezzi delle materie prime, i tassi dei mutui schizzati alle stelle oggi, hanno contribuito a far gonfiare e poi esplodere una micro bolla immobiliare. Ecco perché oggi più che mai è importante agire con tempismo e intelligenza se vuoi ottenere il massimo dalla vendita della tua casa.

Cinque buoni motivi per mettere in vendita la tua casa immediatamente, senza aspettare settembre 2023.

Gli ultimi dati provenienti da fonti autorevoli come Il Sole 24 Ore “Mercato della casa in frenata, compravendite giù del 12% e Nomisma “momento di appannamento del mercato residenziale italiano” ci confermano, senza scampo, l’attuale rallentamento che è destinato ad aumentare nei prossimi mesi,

quindi giocare d’anticipo e con lungimiranza può fare la differenza per realizzare una vendita di successo, così come è accaduto a chi ha seguito i miei consigli negli anni più difficili dal 2012 al 2018.

Ecco allora i 5 buoni motivi per cui è importante mettere in vendita subito la tua casa piuttosto che aspettare l’autunno. Leggili con attenzione, non sono motivi banali.

Lo so che ti stai dicendo “tanto un mese in più o in meno cosa cambia?” oppure “ad agosto in Lombardia non c’è in giro nessuno!”

Peccato che le grandi aziende non chiudono più un mese intero come accadeva negli anni 70/80, oggi le ferie sono molto spezzettate; inoltre dal nostro registro delle richieste di aspiranti acquirenti (chiamate e e-mail) che conservo con cura, ti posso assicurare che i numeri di agosto sono molto simili a quelli di luglio, se non addirittura superiori in alcune settimane.

Ma veniamo a noi….

1                Concorrenza in Aumento

Le notizie indicano una diminuzione delle compravendite, il che si traduce in una maggiore disponibilità di case in vendita. Con un numero di acquirenti più ridotto, il mercato sarà caratterizzato da un’elevata offerta di immobili. Vendere adesso ti consente di evitare la feroce competizione che potrebbe manifestarsi in autunno, permettendoti di catturare l’attenzione degli acquirenti interessati a una casa come nella tua zona.

Te la faccio più semplice, oggi un acquirente può scegliere tra 4/5 case simili alla tua nel raggio di 1 km; tra qualche settimana le case da paragonare potrebbero essere più di 10. Non è così difficile che 5 famiglie per qualsiasi motivo mettano in vendita il loro immobile nel giro di un mese. Solo che fino a pochi mesi fa 3 case entravano e 3 uscivano, adesso invece è ritornata la fase del 3 entrano e 1 sola si vende.

2                Tempi di Vendita

Come avrai ben capito dall’esempio che ti ho appena fatto, il tempo necessario per vendere una casa potrebbe allungarsi nei prossimi mesi, e sai cosa succede in questi casi? Che più proprietà restano sul mercato, più aumenta la possibilità di dover trattare il prezzo al ribasso.

L’acquirente che ti farà una proposta d’acquisto userà la leva del prezzo. “la mia offerta è questa, se ti va bene affare fatto, altrimenti vado a fare una proposta d’acquisto per un’altra casa simile alla tua, nella via a fianco.”

Agire prontamente ti permette di sfruttare al meglio le condizioni attuali, senza dover subire l’effetto di un mercato più difficile e selettivo.

3                Tassi in Aumento

A fine luglio, la BCE prevede un ulteriore aumento dei tassi di interesse dello 0,25%. Ciò si tradurrà in mutui più costosi, limitando il potere d’acquisto degli acquirenti. Le banche ci mettono di solito un paio di mesi a metabolizzare l’aumento.

Mettendo in vendita la tua casa ora, potrai catturare l’attenzione di coloro che hanno già una delibera di mutuo a tassi fissi e vogliono chiudere l’affare velocemente prima che i tassi salgano ulteriormente, rendendo la tua proprietà più allettante.

4                La tua casa non è all’Asta

E’ di poche settimane fa lo studio di “federazione autonoma bancari italiani” e riporta numeri impressionanti. Valgono 14,9 miliardi di euro le rate di mutui e prestiti vari non pagate da quasi 1 milione di famiglie italiane.

Questi debiti sono, nella maggior parte dei casi, legati agli immobili e in particolar modo a prime case.

Ciò significa che L’aumento delle vendite giudiziarie a prezzi stracciati è soltanto all’inizio.

Questi immobili rappresentano una minaccia per chi desidera vendere la propria casa ad un prezzo equo.

Evitando di posticipare troppo la vendita, eviterai di dover competere con un sempre maggior numero di case in asta; aste che sono sempre più partecipate anche da privati.

5                L’estate porta consiglio

È risaputo che durante i periodi di vacanza e relax, le persone prendono decisioni importanti riguardanti il proprio futuro. Sfrutta questa opportunità: metti in vendita la tua casa mentre i potenziali acquirenti sono in vacanza, magari distesi sul lettino in spiaggia o immersi nella tranquillità della montagna. Fai arrivare l’annuncio del tuo immobile direttamente sul loro telefonino (ah se non sai come fare a questo ci posso pensare io con il mio team)

Questo può portare a un aumento dei contatti e delle visite mirate e selezionate.

Se desideri davvero vendere casa, agire adesso ti offre una serie di vantaggi significativi.

Non aspettate settembre 2023 per iniziare il processo di vendita!

Per garanti un trattamento speciale e la massima assistenza, ti invito a contattarmi immediatamente. Ho riservato un’offerta incredibile solo per te che mi segui e che ne hai capito l’importanza (anche per il bene del tuo portafoglio).

Affidati a me per vendere casa,

ti ricordo che il mio incarico di vendita è coperto dalla garanzia “Provami e disdici quando vuoi” così da offrirti la sicurezza di una scelta senza rischi.

L’estate è il momento perfetto per ottenere il massimo dalla vendita della tua casa. Non lasciarti sfuggire questa opportunità!

Contattami entro il 31 agosto per beneficiare della mia eccezionale offerta e dare il via alla vendita con il piede giusto.

Scrivimi su whatsapp 3386692752 o una mail