Le case si vendono velocemente anche se spesso mi capita di incontrare persone che sono convinte del contrario.

 

“C’è la crisi ed è normale metterci mesi e forse anni per trovare l’acquirente giusto”.

Se ci pensi bene questo non è assolutamente normale.

 

Nel merco immobiliare di Monza e Brianza nel 2017 si sono concluse 11.147 vendite di immobili residenziali a fronte dei 30.950 immobili proposti in vendita.

Questo cosa significa?

Significa che ogni giorno nella provincia di Monza e Brianza si vendono 30 abitazioni e questo comprendendo anche sabati, domeniche e giorni festivi.

Significa altresì che rimango ferme sul mercato due terzi delle case proposte in vendita durante tutto l’anno.

Ora, se la tua casa non si vende mentre se ne vendono migliaia ogni anno, è evidente che c’è qualcosa che non va.

Proprio per questo invece di fare come quelle persone che danno sempre colpa alla crisi dovresti iniziare a preoccuparti e a capire cosa devi invece fare per riuscire a vendere la tua casa come fanno gli altri proprietari.

Sì, capisco che le statistiche ufficiali dicono che ci vogliono più di sei mesi per vendere una casa.

Tuttavia ci vogliono più di sei mesi se non sai come venderla e questo comporta mediamente uno sconto che supera il 15% del prezzo di richiesta (sempre in base alle statistiche ufficiali).

Non serve un anno per vendere una casa, rischi solo di perdere tempo e forza e la tua casa rischia di diventare “chiacchierata”.

“E’ tanto che è in vendita, se non l’ha ancora comprata nessuno un motivo ci sarà!”

Dimmi la verità, la pensi anche tu cosi?

Mentre se conoscessi un sistema di vendita strutturato e studiato appositamente per vendere le case al miglior prezzo di mercato, il tempo medio di vendita sarebbe tranquillamente inferiore ai 90 giorni come dimostrano le mie statistiche

 

E l’altra conseguenza positiva è che la trattativa sul prezzo sarebbe molto ridotta!!

(sicuramente inferiore al 5% del prezzo richiesto).

E sai perché accade questo?

La verità è che un immobile tiene molto di più il prezzo di vendita se viene venduto in poco tempo rispetto a quelli che rimangono sul mercato per mesi o addirittura per anni.

 

Quindi cosa devi fare quando passa così tanto tempo e non hai ancora venduto casa tua?

 

Prima di tutto controlla le attività di vendita:

• prima di partire hai fatto una corretta valutazione  oppure hai subito  sparato il massimo prezzo, magari posizionandoti fuori mercato?
• hai preparato la tua casa per la vendita
• hai fatto delle fotografie adeguate?
• hai studiato e predisposto una strategia di marketing completa prima di iniziare la vendita ?
• hai messo in atto tutto quello che ti eri prefissato della strategia di cui sopra, o hai applicato le solite due cose?
• ogni azione che hai pensato (mailing, campagne internet, ecc. volantino) è stata studiata e applicata alla perfezione ed in maniera costante, o hai mollato dopo le prime settimane?

In secondo luogo cerca di capire cosa è successo:

• Quanti contatti hai ricevuto?
• Quanti erano in target?
• Chiama i clienti che sono venuti, chiama le agenzie che hanno portato visite, e chiedi feedback : perché non hanno acquistato???)
• Sei stato consigliato male?

In ogni settore, in Italia, c’è la cattiva abitudine di prendere lavori e accettare incarichi quando non si è nelle condizioni reali di portare a termine il lavoro nei modi e nei tempi previsti.

Il professionista italiano posseduto dal “demone del fatturato” ti fa firmare il contratto e poi torna in azienda “pensando a come fare”.

Questo genera clienti scontenti e il rapporto di fiducia e speranza iniziale poco a poco si brucia.

Vendere casa oggi è un lavoro complesso, non certo si può improvvisare o affidare a chi non conosce le nuove regole e le nuove dinamiche del NUOVO MERCATO IMMOBILIARE.

 

Se vuoi vendere la tua casa contattami, anche solo per un consiglio, oppure scarica la mia guida, gratuita

 

Marco Farinella 039/2324429

Premetto che per motivi di riservatezza i nomi e i rifermenti specifici sono di fantasia, la storia invece è assolutamente vera!

E’ il mese di dicembre del 2017 quando rispondo ad un numero di telefono che non conosco e dall’altra parte una voce femminile, dolce ma ferma mi dice:

“Buongiorno sig. Marco Farinella sono Alessandra ho avuto il suo numero di telefono da un mio amico, il sig. Carlo che è un suo cliente. Ho visto che state vendendo la sua villa e che avete fatto delle bellissime fotografie.

Posso chiederle un consiglio?”

Vorrei raccontarle la mia storia… sto vendendo dal maggio del 2015 la mia villa alle porte di Monza, in Brianza una casa che abbiamo fatto costruire per noi, con dei materiali e delle finiture di pregio, il camino la taverna e un ampio giardino… insomma un “gioiellino”.

Una casa che a noi non va più bene perché per motivi di lavoro ci siamo già trasferiti in un altro luogo.

Quando ci siamo affidati alla prima agenzia immobiliare abbiamo scelto quella, tra le tre che avevamo incontrato, che ci sembrava più affidabile. Il prezzo di vendita convenuto era più o meno il medesimo che ci era stato indicato nelle 3 distinte valutazioni ricevute € 600.000.

Ci garantiscono che il prezzo è equo e non gonfiato, ma ci mettono in guardia perché il nostro comune e l’Hinterland di Monza sono un po’ “fermi” e ci possono volere un pò di mesi forse anche un anno per trovare un acquirente.

La villa viene fatta visitare da diversi clienti nei primi 20 giorni da quando partì l’incarico, me lo ricordo bene perché andavamo noi ad aprire e ricordo di aver ricevuto almeno 7/8 visite.

L’agenzia ci informa che tra quelli c’era un cliente che era interessato ma non aveva i soldi perché prima avrebbe dovuto vendere un grande appartamento sempre nella stessa zona.

Un altro cliente parecchio interessato aveva visitato la casa due volte ma poi era sparito, ho scoperto solo dopo mesi e per vie traverse, che marito e moglie cercavano due tipologie di case diverse…lui la villa singola e lei l’attico con terrazzo.

L’agenzia comunque ci sembrava lavorasse bene e date le ottime condizioni della casa, si diceva fiduciosa, nonostante la crisi.

Da li per sei mesi non ho avuto più visite e non ho avuto più notizie.

Allo scadere del mandato l’agenzia ci propone di rinnovarlo e così accettiamo di prorogare per sei mesi, ci consigliano anche di abbassare il prezzo del 10% per dare una “scossa” al mercato.

Non è stato facile convincere mio marito, però accettiamo e via….a € 540.000

Sig. Farinella, inutile dirle che nei successivi sei mesi abbiamo ricevuto solo 2 visite e nulla più.

Ci siamo presi una pausa estiva di 3 mesi e poi abbiamo deciso di cambiare agenzia.

Anche in questo caso la valutazione da parte dell’agente immobiliare è  stata più alta del prezzo di vendita, ma data la precedente esperienza abbiamo convenuto di mantenere il prezzo ribassato e siamo partiti con la vendita a € 540.000

Durante questo anno di mandato (novembre 2016- dicembre 2017) sono venuti 5 clienti a visitare la nostra casa, nonostante tutta la pubblicità fatta dall’agenzia, pensi un pò che hanno anche fatto 500 cartoline a colori fronte/retro.

Magicamente  10 giorni fa, in concomitanza con la scadenza del mandato, mi contatta l’agenzia dicendomi che c’è un cliente che aveva visto la casa tempo prima, che ha fatto un offerta a 450.000 €  e che ci sarebbe da rifletterci molto bene perché altrimenti rischiamo di non venderla più o di venderla tra un anno a 400.00 €: la caduta è vertiginosa!

Tutto cambiato in 6 mesi?

Capisco che il mercato immobiliare è al ribasso ma come mai questo improvviso allarme quando per un anno non ci hanno mai detto niente e incoraggiato a mantenere i 540.000? anzi perché la valutazione che ci è stata fatta era anche più alta?

E poi abbiamo già abbassato il prezzo e non di poco, è giusto svalutarla di nuovo di 90.000 € ? non da l’impressione di essere poco seri?

Sig. Farinella è ancora lì?….. mi ha ascoltata per bene? Forse faccio male a chiederle un consiglio ma ho la sensazione di essere stata presa in giro! Io la proposta l’accetterei anche, sa … non ne posso più di andare avanti e indietro e poi le tasse, le spese di gestione per una casa che non usiamo più..…ma chi lo dice a mio marito?

Dopo aver ascoltato la telefonata avrei voluto “mettere in pausa” e andare a bere un caffè… ma non si può! Non si deve! La signora Alessandra merita una RISPOSTA:

Non conosco la sua casa e nello specifico la situazione di quel mercato e non posso sapere esattamente come sono andate le cose.

Mi sembra strano però, dato che il mercato immobiliare è abbastanza omogeneo in Brianza, che dal 2015 ad oggi la sua casa non sia stata venduta.

La crisi è sicuramente una scusa, il mercato fermo non esiste. Le case si vendono, meno ma si vendono ancora. Per confermare questo basta guardare il sito dell’agenzia delle entrate/territorio e verificare i volumi di vendita nella zona, se in questo periodo le case sono state vendute significa che il mercato non è “fermo”, è la sua villa che è rimasta “ferma”.

Sulla base dei dati che mi ha fornito posso pensare che vi sia un errore a monte: è stata sbagliata la valutazione e l’analisi iniziale. E’ stato dato un valore per non vendere (magari in buona fede o forse con lo scopo di acquisire un mandato di vendita e sottrarlo ad un altro agente immobiliare).

Ora stanno cercando di recuperare il terreno perso cercando di accompagnarla al reale valore (che non è sicuramente quello iniziale altrimenti la casa sarebbe già stata venduta da tempo).

In risposta alla sua domanda se è giusto svalutarla di nuovo di 90mila euro? Non si tratta di svalutarla ma occorre capire quello che è l’effettivo valore di mercato di oggi e fissare quel parametro in modo chiaro nella mente. Basta sbagliare in eccesso anche di 10/20mila euro e tra 6 mesi vi troverete ad abbassare ancora il prezzo.

Il mercato negli ultimi tre anni, su Monza e Brianza, ha perso mediamente ogni anno circa il 4%… i conti in 3 anni sono presto fatti… se a questo aggiungo il prezzo di partenza sbagliato…la frittata è fatta.

Ad ogni modo, se avete una proposta reale, scritta e corredata di un assegno di caparra, cercate di non perderla, in genere la prima proposta è la migliore che si possa avere.

Infine gli immobili che restano invenduti da uno o più anni sul mercato immobiliare è perché sono fuori prezzo almeno del 20% se a questo aggiungiamo la svalutazione annua, i conti tornano perfettamente. (da 600.000 a 450.000).

La situazione mi sembra chiara, non è la prima e non sarà l’ultima volta che mi trovo a rispondere a persone che hanno incontrato le sue stesse difficoltà.

Se sei arrivato a leggere fino a qui ti meriti i miei più vivi complimenti.

Hai avuto la possibilità di comprendere quali e quanti errori sono stati commessi e ti consiglio di farne tesoro nel caso tu intenda vendere la tua casa per non fare la fine della sig.ra Alessandra che ci ha rimesso un sacco di soldi, si perché con una corretta valutazione dell’immobile e con le adeguate strategie di marketing per attrarre il giusto acquirente, probabilmente 18 mesi fa avrebbe preso più dei 450.000 proposti oggi e ne avrebbe risparmiati molti in tasse e spese.

Se vuoi vendere al miglior prezzo di mercato attuale, devi partire da subito con una reale valutazione precisa e veritiera e nel caso in cui non riuscissi a vendere nei primi 100 giorni al massimo, verifica le attività di vendita e revisiona il prezzo, prima di perdere ulteriore tempo e denaro.

Se vuoi vendere la tua casa contattami, anche solo per un consiglio, oppure scarica la mia guida, gratuita, che ti darà da subito una mano a non commettere errori, se devi vendere casa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Galeotta fu una cena, una di quelle organizzate dalle mamme della piscina.

Arrivato in ritardo all’appuntamento al famoso, per i brianzoli, Pura Brace di Vedano al Lambro mi sono trovato una tavolata di bambini e adulti affamati che mi aspettavano per ordinare il loro Hamburger dopo aver fatto un’ ora di allenamento in vasca.

Tra i commensali riconosco subito Davide amico fin dai tempi delle elementari che poi, come spesso succede, a vent’anni perdi di vista e lo ritrovi a quarant’anni con moglie e figli. Al suo fianco Chiara la mia peggior compagna della scuola materna.

Tra una birra e l’altra, Davide mi prende per un braccio e mi dice “ Marco…io e te dobbiamo parlare….abbiamo un problema che forse  tu puoi risolvere, dobbiamo vendere la nostra casa di Veduggio nel cuore della Brianza”.

A distanza di qualche giorno effettuo un sopralluogo per vedere la loro villa a schiera, una bella casa rifinita con mattoni a vista, di ampia metratura, con giardino taverna e box doppio. Durante la visita Davide mi racconta che la casa è in vendita da 3 anni tramite un’agenzia immobiliare che gli era stata consigliata e che in tutto quel tempo aveva ricevuto solo 3 o 4 visite.

Ricordo che era talmente scoraggiato che quasi si era convinto che la casa avesse qualche problema…perché non si riusciva a vendere e a conferma della sua tesi, il fatto che altre due ville nello stesso complesso fossero contemporaneamente in vendita da diverso tempo con altre due agenzie immobiliari differenti.

Una volta rientrato in ufficio ho iniziato a mettere in pratica, tramite la mia esperienza il metodo Sweethome® Group.

• Ho cercato l’annuncio della sua casa su internet, che ho fatto fatica a trovare tanto era scivolato nelle ultime pagine dei portali e aveva poche fotografie per lo più fatte con il cellulare e dato che c’ero ho controllato anche le altre due ville in vendita nel suo residence.
• Con il mio team abbiamo poi, schede catastali alla mano, fatto lo studio di valutazione. La sua casa era in vendita a € 240.000, quella vicina ma con giardino più grande a €247.000 mentre la terza (identica alla sua)  a €189.000. Il mio studio mi ha portato a  comunicare a Davide e Chiara che la casa si sarebbe venduta nel range di prezzo tra € 190/200.000
• Molto importante è stato poi decidere insieme il posizionamento del prezzo, che abbiamo convenuto in € 195.000, si hai capito bene, tra le 3 ville invendute e invendibili del residence di Veduggio, in Brianza, abbiamo scelto di non lavorare solo sul prezzo più basso ovvero svendere e aggredire il valore ma di posizionarci nel migliore dei modi e ci siamo ritrovati ad essere ne i più cari ne i più convenienti ma quelli di mezzo.

Questo perché forte del metodo Sweethome® Group e della mia esperienza in casi simili di vendita di immobili fermi da tanto tempo sul mercato, so benissimo che non solo il prezzo deve essere curato bene.

Ho proposto ai miei ritrovati amici (che nel frattempo ho già incontrato 3 volte) di preparare l’immobile ad una nuova vita, già perché la casa era disabitata da 2 anni ed era rimasta spoglia e “fredda” con tanti locali grandi e vuoti e con le pareti colorate con tinte pastello (azzurro, verde, arancione), solo la cucina ancora arredata dava un senso di “casa”.

Attraverso la consulenza di nostri partenrs di chelook che si occupano di Home staging che hanno allestito quasi tutti i locali con un piccolo investimento economico, oltre che olio di gomito, pennelli e vernice nel giro di un mese la casa è completamente cambiata.

Per il nostro fotografo professionale è stato un gioco da ragazzi preparare un album di 30 fotografie, una più bella dell’altra. Ogni immagine che mi passava davanti era un “wowww”.

 

Dopo 3 mesi dal nostro “primo” Hamburger siamo partiti con la promozione della vendita.

Ho utilizzato tutti i canali pubblicitari che ho ritenuto idonei per la tipologia e puntato forte su facebook oltre che sugli annunci “vetrina” dei più importanti portali immobiliari perché so dove e come si muovono i potenziali clienti. Nel giro di 15 giorni io e la mia  collega Alice abbiamo accompagnato una decina di clienti,

sempre cercando di avere appuntamenti in contemporanea (un cliente ogni mezz’ora) perché si sa che spesso la concorrenza tra persone interessate alla stessa casa è importante per confermarne la scelta.

Un sabato pomeriggio gli appuntamenti in agenda erano 3, il primo di tutti era con una famiglia composta da mamma, papà e figlio 23enne, Alice mi ha detto che appena sono entrati dalla porta di ingresso si sono guardati tutti e 3 negli occhi e hanno dello “è lei, la compriamo è proprio come l’abbiamo vista e rivista per una settimana sul computer”….e così è stato.

Dopo 25 giorni da quando la casa è stata messa in vendita, Davide e Chiara avevano già incassato l’assegno di caparra e firmato il compromesso… a  € 195.000 si hai capito bene….esattamente senza nessuna trattativa sul prezzo, senza alcuno sconto!!!

Ed ovviamente prima della “loro” concorrenza…

Non ci credi?? Hai ragione!! è risaputo che gli agenti immobiliari la dicono sempre grossa e che non sono tanto affidabili….sono dei venditori e suonatori di campanelli.

Ma forse non tutti…io voglio essere differente e uscire dallo stereotipo che accompagna la mia categoria da sempre… se non credi a me…

Ecco le parole di Davide e Chiara

 

E quelle della famiglia Borgonovo che ha comprato la villa a Veduggio

 

 

 

Clicca qui…per contattarmi e scoprire come poter fare per vendere la tua casa se è ferma da tanto tempo sul mercato, senza perdere altro tempo e senza doverla svendere!!!

Fai la stessa cosa se hai intenzione di vendere la tua casa ma non l’hai ancora messa in vendita e non vuoi imbatterti in perdite di tempo…perché come dico sempre…

La casa è dove si trova il cuore…e al cuor non si comanda.

Marco Farinella

Scarica La guida su come vendere casa in Brianza, senza perdere tempo!