La casa è un traguardo che farà sempre parte della vita di tutti noi, ma il suo raggiungimento può rivelarsi spesso molto complicato, sicuramente la crisi che imperversa in questo periodo storico ha influenzato negativamente non solo le nostre disponibilità economiche, ma anche il mercato immobiliare a livello globale. Purtroppo, è sempre più facile imbattersi in cali delle entrate, spese impreviste, licenziamenti e finanziamenti sempre più difficili da sostenere.
Parliamo di problematiche che ormai investono la maggioranza delle famiglie italiane, che fanno fatica a pagare le rate del proprio mutuo. A causa di questo scenario economico piuttosto complesso, gli istituti di credito e le banche cercano di creare condizioni più favorevoli, in modo da evitare eventuali pignoramenti degli immobili per mancato pagamento delle rate.
Cos’è il pignoramento?
Riepilogo Vendere Casa
Il pignoramento consiste nel sequestro vero e proprio dell’immobile, causato molto spesso da rate insolute del mutuo. Si tratta di una procedura, però, che non risulta conveniente non solo al debitore ma anche al creditore. Se da un lato il cliente rischia di perdere la propria casa, la banca, mettendo all’asta tale immobile, rischierebbe di registrare una notevole perdita, in quanto il suo prezzo di vendita sarà di gran lunga inferiore rispetto a quello originario. Proprio per questo motivo, gli istituti di credito tendono ad allentare le proprie pretese nei confronti dei beneficiari insolventi, ovviamente non per sempre!
In questi casi, dunque, si cerca di andare incontro alle esigenze della banca, proponendo delle soluzioni per risolvere nel migliore dei modi il problema, tenendo in considerazione sicuramente il proprio reddito annuo.
Una possibilità può essere un piano di rientro dilazionato, che consiste nel diminuire l’importo delle singole rate, prolungando il finanziamento, oppure la sospensione temporanea del versamento rateale. In alternativa, si può richiedere una sospensione del pagamento della quota capitale, in questo modo si andranno a pagare solamente gli interessi dovuti dal mutuo, così che una volta ripreso il pagamento regolare delle rate, non ci si ritrovi a dover sostenere degli importi notevolmente incrementati.
La proposta di saldo e stralcio è un’altra possibilità nelle mani del debitore, basta stipulare un accordo con il proprio creditore, chiudendo in modo definitivo il mutuo ‘insoluto’. In questo caso, l’insolvente andrà ad estinguere il proprio debito attraverso il pagamento di interessi e capitale, ma caratterizzato da un importo diminuito. Infine, il debitore potrebbe anche vendere la casa ad un altro privato, in modo da far estinguere il mutuo da quest’ultimo.
Come affrontare il pignoramento
Se la banca o l’istituto di credito, con la quale è stato stipulato il contratto di finanziamento, riscontra un numero di rate insolute e l’incapacità del debitore nell’estinzione del mutuo, può richiedere il rimborso immediato dell’intero importo dovuto e, in caso di mancato pagamento di questo, può provvedere al pignoramento forzato dell’immobile. Questa procedura risulta necessaria per reintegrare le spese effettuate per l’acquisizione dell’abitazione, mediante i ricavi ottenuti dall’asta.
Il Testo Unico Bancario, attraverso l’articolo 40, afferma che, fino a 180 giorni dall’inadempimento al pagamento delle rate, la banca può solamente richiedere il rimborso del debito insieme agli interessi di mora. Una volta terminati i 180 giorni, può decadere il diritto a rateizzare il mutuo, causando il versamento immediato dell’intero importo.
Il pignoramento, però, è una procedura che deve essere preceduta da un iter giudiziario, che necessita di un decreto ingiuntivo. Quest’ultimo viene emesso da un magistrato, che consente al creditore di agire per recuperare ciò che gli spetta. In seguito viene notificato l’atto di precetto, ovvero l’ultima formale intimazione a conferire l’importo del debito in un arco di tempo non superiore ai dieci giorni. Se anche questo tentativo di riscossione non va a buon fine, l’atto di precetto farà valere il diritto di pignoramento.
Il pignoramento dovrà essere effettuato entro novanta giorni dall’atto di precetto, ma, in questo periodo di tempo, è sempre possibile risarcire il debito vendendo la casa o trovando un accordo con la banca, magari con la procedura di saldo e stralcio del debito.
Sicuramente la vendita all’asta giudiziaria della casa è il peggior epilogo alla quale potresti assistere, infatti contiene un rischio non indifferente. Non solo perderai la proprietà sull’immobile, ma è molto facile che i ricavi della vendita dell’asta non vadano a coprire l’importo totale del debito, quindi rimarrai ancora debitore nei confronti della banca, la quale, per recuperare i crediti insoluti, potrebbe procedere ad altri pignoramenti come per esempio quello del tuo conto corrente, di un quinto dello stipendio o della tua automobile. In queste situazioni, è fondamentale agire in maniera tempestiva ed efficace per ottenere qualche possibilità di sospendere o almeno ritardare la procedura di pignoramento della banca. Di seguito vediamo altre possibili soluzioni a questo problema.
Altre soluzioni al pignoramento
Sicuramente la possibilità più semplice è l’estinzione anticipata del finanziamento, ovvero il pagamento dell’intero importo dovuto, chiudendo il prestito in maniera definitiva. Per adottare questa soluzione bisogna inviare una raccomandata alla banca, che dovrà essere allegata del documento d’identità e codice fiscale, in cui si dichiara di voler risarcire il debito anticipatamente rispetto alla scadenza prestabilita. Quindi l’istituto di credito dovrà calcolare la cifra dovuta.
Le due parti dovranno dar vita ad un atto notarile per concludere l’operazione, andando a versare nelle casse della banca il debito residuo.
Così il mutuo verrà estinto e l’ipoteca sarà annullata, l’ormai ex-debitore diventerà proprietario dell’immobile e non dovrà più sottostare ad alcuna condizione.
Un’altra soluzione è rappresentata dal cambio del bene ipotecato, che consiste nel registrare un’ipoteca su un immobile diverso rispetto a quello originario. In questo modo la prima casa non sarà più soggetta ai vincoli dell’istituto di credito, ma è necessaria l’autorizzazione di quest’ultimo per avviare la procedura. Generalmente, il consenso viene assicurato quando viene prestata la medesima garanzia, ovvero che il nuovo immobile ipotecato dovrà permette la stessa possibilità di realizzo in caso vendita all’asta giudiziaria. In alternativa all’ipoteca, il cliente potrebbe ricorrere ad una fideiussione come garanzia, con un soggetto terzo che assume la responsabilità del debito, in caso di insolvenza da parte del debitore originario. Il fideiussore dovrà dimostrare un patrimonio, sia immobile che mobile, che risulti essere una garanzia nei confronti della baca per risarcire, eventualmente, il prestito.
Infine, l’ultima possibilità è l’accollo del mutuo, con un’acquirente che si assume la responsabilità nei confronti della banca, accollandosi il debito del precedente mutuatario. Ciò avviene quando si decide di vendere la casa sulla quale pesa l’ipoteca del finanziamento, mediante un accordo tra l’istituto di credito e l’acquirente.
Il venditore dell’immobile potrà finalmente liberarsi non solo del mutuo ma anche dell’ipoteca, l’acquirente, però, dovrà valutare i benefici e gli eventuali svantaggi derivanti da questa soluzione. Infatti, se da un lato è possibile godere di un finanziamento privo dei costi di perizia e di istruttoria, dall’altro ci si potrebbe accollare un mutuo poco conveniente, magari a causa di condizioni svantaggiose e di tassi d’interesse alti.
Eventualmente, l’acquirente ha la possibilità di ricorrere ad una surroga.
Per effettuare l’operazione di accollo del mutuo è necessario il benestare da parte della banca, perché quest’ultima deve accertarsi che l’acquirente dell’immobile non sia un soggetto a rischio di insolvenza, verificando la situazione patrimoniale.
Se non riesci più a pagare il mutuo, la cosa più importante da fare è non perdere tempo ma agire in modo rapido alla ricerca della soluzione migliore per te.
In funzione di quello che è il problema che ti ha messo in difficoltà nel pagare il mutuo come per esempio la perdita del posto di lavoro, o perché a causa del Covid-19 hai dovuto chiudere la tua attività è bene che tu sappia che oggi hai la possibilità di evitare di perdere la casa all’asta e di rimanere debitore a vita.
Affinché il problema non diventi più grande, è scelta saggia non temporeggiare.
Contattami ora perché so come aiutarti, l’ho già fatto per altre famiglie.
Mandami una mail a:
oppure scrivimi un whatsapp 3386692752
Lascia un commento