Mi capita molto spesso di imbattermi in clienti interessati a sapere cos’è il saldo e stralcio. Essenzialmente il saldo e stralcio è una particolare tecnica attraverso la quale un professionista impedisce che un immobile venga svenduto, in sede d’asta. Ciò avviene trattando con i creditori, in modo da ridurre l’importo dovuto, e trovando un nuovo acquirente, che andrà ad acquistare l’immobile.
Se sei interessato a conoscere nel dettaglio le caratteristiche di questa pratica, allora ti consiglio di continuare a leggere questo articolo, così da diventare più consapevole in merito.
La figura del debitore
Riepilogo Vendere Casa
Nell’illustrarti al meglio come funziona il saldo e stralcio, andremo a visionare nel dettaglio i vari ‘attori’ coinvolti nell’operazione. Partiamo con il debitore, che, per convenzione, chiameremo Mario. Consideriamo che Mario ha ottenuto un finanziamento da parte di una banca, per acquistare la propria abitazione, che dovrà rimborsare a rate sotto forma di mutuo.
Inizialmente, il debitore è riuscito a pagare le prime rate ma, a causa di un imprevisto che gli ha ridotto le entrate, non è più in grado di sostenere il mutuo. Infatti è molto facile che una spesa improvvisa o la perdita del lavoro possano gravare pesantemente sulle casse di Mario.
Il debitore comincerà dunque a non pagare le rate e, in poco tempo, si troverà a dover assistere ad una procedura poco simpatica messa in atto dalla banca o dal creditore: il pignoramento, quindi la casa verrà messa all’asta. Ciò non significa necessariamente che il debito verrà estinto del tutto, quindi Mario potrebbe trovarsi non solo senza casa, ma anche con una parte di debito ancora da saldare.
Le figure del creditore e dell’acquirente
Immaginiamo che il creditore nei confronti di Mario sia una banca, anche se non sempre è rappresentato dalla stessa. Infatti, altri potenziali creditori, potrebbero essere il condominio o una società finanziaria, che possono dare vita ad una procedura di pignoramento.
Innanzitutto è bene fare una distinzione tra creditori: ci sono con quelli privilegiati che si differenziano dai non privilegiati. Nel caso del saldo e stralcio i ‘privilegiati’ hanno la priorità. Solitamente l’istituto che concede il finanziamento è il primo datore di ipoteca, quindi un privilegiato e bisognerà rivolgersi a lui per iniziare la procedura di stralcio.
Le valutazioni effettuate da parte del creditore, durante questo procedimento di stralcio di debiti, si basa su calcoli razionali derivanti da tutti i parametri consacrati nel contratto firmato con Mario, che, al contrario, necessità di una soluzione il più conveniente possibile.
Per ottenere dei margini di vantaggio nella trattativa, un buon consulente dovrebbe concentrarsi su determinate questioni, come la rapidità del saldo. Infatti, i creditori, attraverso il saldo e stralcio, saranno in grado di ottenere più velocemente parte della somma dovuta, mentre con l’asta immobiliare i tempi sono decisamente più lunghi.
Gli ‘attori’ della ‘scena’ non si limitano a queste due figure, ovvero il creditore e il debitore, ma c’è un altro protagonista determinante, ovvero l’acquirente dell’immobile. Egli acquisterà la casa prima che finisca all’asta, proprio per questo è necessario rivolgersi ad un buon consulente in grado di trovare, in tempi brevi, un potenziale acquirente.
E’ bene sapere che non sempre si individua l’acquirente perfetto, quindi è importante verificare che la persona disponga della liquidità necessaria per acquisire l’immobile per intero, oppure di particolari caratteristiche che ne favoriscano l’accesso ad un finanziamento. Oltre a ciò, è fondamentale che l’acquirente sia realmente interessato alla casa.
Infine, un’altra prerogativa che dovrebbe caratterizzare l’acquirente, riguarda la sua intenzione ad effettuare un acquisto particolare, invece che un acquisto tradizionale dove il venditore non ha nessun tipo di problema. Infatti spesso gli acquirenti scappano a gambe levate quando sentono parlare di pignoramenti, ipoteche legali, ipoteche giudiziali, aste, tribunali e mutui incagliati.
La figura del consulente.
Ritorniamo alla nostra storia immaginaria, con Mario che deve sostenere un debito, anche piuttosto importante. Mario non avrà molte possibilità per liberarsi una volta per tutte di questo peso, se non quella dello stralcio immobiliare, l’unica opportunità di superare al meglio questa brutta situazione.
Per fare ciò, però, Mario dovrà incontrare un consulente competente, capace e nel quale riporre massima fiducia. E’ importante sapere quali procedure adotterà questa figura professionale, in modo da capire il funzionamento dello stralcio e ciò che dovrai aspettarti.
La prima cosa che il consulente andrà a fare è rivolgersi al debitore, ovvero Mario. Il consulente ha necessariamente bisogno della fiducia del debitore per adottare la soluzione migliore, in modo da tirare fuori Mario da questa posizione scomoda. Le due parti devono quindi raggiungere un accordo, con il professionista che stilerà un contratto con funzione di delega, che gli permetterà di accordarsi con gli eventuali creditori.
La seconda fase dello stralcio consiste, quindi, nel trattare con i creditori, quindi convincere la banca, ad esempio, ad abbassare le proprie pretese sul debito, raggiungendo una cifra più accessibile.
Durante la terza fase, il consulente dovrà mettersi alla ricerca dei potenziali acquirenti, anche se dovrebbe fare ciò contemporaneamente alla seconda fase. E’ possibile che sia il consulente stesso a rivestire la carica di acquirente, andando a comprare l’immobile, ma se non dovesse disporre della cifra necessaria, allora ricercherà un altro compratore.
Una volta completate le tre fasi, il consulente potrà finalmente presentare le carte decisive della trattativa al suo cliente e gli altri ‘attori’ della storia, assicurando la soddisfazione di tutte le parti. Le trattative di stralcio immobiliare, infatti, sono delle tecniche che risultano vantaggiose per tutti, in un modo o nell’altro.
La convenienza del saldo e stralcio
Il creditore sarà riuscito a recuperare velocemente i denari che aveva prestato in precedenza senza dover aspettare i tempi biblici del tribunale e dell’asta giudiziaria.
Mario sarà riuscito letteralmente a salvare e a ripulire totalmente la sua posizione grazie a questa procedura. L’eventuale cifra che avanzerà dallo stralcio del debito con la banca verrà consegnata a Mario che avrà così a possibilità di ripartire a nuova vita dopo un periodo di difficoltà.
La storia di Mario è un esempio di procedimento andato a buon fine, grazie a questa particolare tecnica, ma sono davvero tanti i casi reali che necessitano di un intervento tempestivo, mandato avanti da figure professionali e competenti. Sono tantissime le famiglie che sono riuscite realmente a salvarsi, estinguendo debiti anche abbastanza onerosi, grazie a queste procedure.
Per assicurare la buona riuscita dell’operazione, però, non bastano le conoscenze tecniche necessarie, ma anche un buon fiuto nelle negoziazioni e le giuste conoscenze nel mercato immobiliare.
Se ti senti un po’ come Mario mi dispiace davvero tanto ma ti invito a pensare che rispetto a pochi anni fa, quando, chi aveva un debito con la banca non aveva alternative se non che perde tutto all’asta, oggi c’è la possibilità concreta di essere supportato da un team di professionisti che tutti i giorni aiutano tante famiglie in Italia a risolvere il tuo stesso problema.
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