Che spese ci sono per vendere casa?

È vero che per vendere casa non devo sostenere nessun costo?

La risposta che ti verrà data dalla stragrande maggioranza delle persone sarà sempre la stessa: non devi pagare niente! Paga tutto l’acquirente!

Fai attenzione perché ti avranno detto una mezza verità e una mezza bugia.

Ma quale è la risposta corretta alla domanda che mi sento fare tante volte nell’arco dell’anno?

Che spese devi sostenere per vendere casa

Possiamo dividere le spese a carico del venditore in 2 gruppi: quelle tecniche e di servizi e le imposte o tasse.

SPESE TECNICHE E DI SERVIZI:

Potrebbero essere facoltative o obbligatorie. Tra queste rientrano:

La provvigione all’agenzia immobiliare:

FACOLTATIVO! se vendi privatamente non si paga, stai attento a non pagare nulla a titolo di “provvigione” anche a Geometri, architetti, affaristi, amici e cugini che non siano abilitati al ruolo di agenti immobiliari perché per legge a queste persone non spetta il compenso della mediazione.

APE attestato di prestazione energetica:

OBBLIGATORIO! ma se è già in tuo possesso e tuttora valido (ha durata di 10 anni se non vengono eseguiti lavori che migliorano l’efficienza energetica) non dovrai rifarlo. Consiglio: lo devi avere già tra le mani prima ancora di mettere in pubblicità la tua casa perchè potresti, in difetto, andare incontro a delle sanzioni, massima attenzione poi se firmi un compromesso senza indicare L’Attestato di Prestazione Energetica perchè lo stesso potrebbe essere considerato annullabile da un giudice.

Spese tecniche (parcella del geometra o architetto o ingegnere) e sanzione amministrativa (oblazione da pagare al comune) per rendere conforme la situazione catastale e urbanistica rispetto allo stato di fatto: l’esempio più comune è la sanatoria e il rifacimento della scheda catastale.

Attenzione! non tutte le difformità e gli abusi edilizi sono sanabili, pertanto potrebbe anche essere che la tua casa, così come è, non si possa vendere fino a quando non saranno ripristinati i locali per come erano in origine e per come erano stati autorizzati dal comune nella concessione edilizia. OBBLIGATORIO! Ma se la tua casa non presenta difformità non dovrai fare ne pagare nulla; in questa voce faccio rientrare anche tutte quelle correzioni necessarie e obbligatorie al fine della vendita che spesso si evidenziano solo dopo aver effettuato un attento controllo: volture catastali errate (nome e cognome del proprietario errati al catasto), dati catastali non corretti (piano sbagliato, indirizzo sbagliato ecc.) consiglio: regolarizzare prima di mettere in vendita la casa.

Il costo per liberare la casa ed effettuare il trasloco.

Di solito le case vengono vendute “libere da cose e persone” e pertanto spetta a te tale onere.

Il costo per estinguere anticipatamente il tuo mutuo:

è un costo relativo al servizio che la banca ti offre perchè tu chiedi di anticipare l’estinzione totale del mutuo a seguito della vendita della casa, bisognerà specificare la data nella quale si concluderà il rapporto finanziario; sulla base di questa data saranno elaborati gli interessi residui, e quindi l’importo da versare per saldare completamente il debito. È importante sapere che prima dell’entrata in vigore del Decreto Bersani (L. n.40, 2 Aprile 2007) era prevista l’applicazione di una penale di estinzione anticipata, che in genere oscillava tra l’1% ed il 4% in relazione al tipo di mutuo contratto.

A partire dal 2 Febbraio 2007 non è più così: sono state abolite le penali di estinzione anticipata totale o parziale sui mutui per l’acquisto o mutui per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. Per chi ha stipulato un mutuo prima del 2 febbraio 2007, ad ogni modo, la Legge stabilisce dei limiti massimi per le penali di estinzione anticipata. Se il debitore sta pagando una quota maggiore di quella prevista, avrà quindi il diritto di richiedere alla banca la rinegoziazione delle condizioni, secondo quanto previsto nel Decreto Bersani. FACOLTATIVO! Ovviamente non dovrai pagare nulla se non hai un mutuo in corso, caso contrario prima di mettere in vendita la casa fai un giro presso la filiale della tua banca per avere le idee chiare anche su questo punto.
il costo delle spese condominiali arretrate.

lettera liberatoria dell’amministratore

Il giorno del rogito dovrai presentare al notaio una lettera liberatoria dell’amministratore di condominio che attesti l’insussistenza di debiti nei confronti dell’amministrazione condominiale ne di natura ordinaria ne straordinaria, pertanto se hai delle spese non ancora corrisposte dovrai farti fare il conteggio al fine di saldarle prima del rogito notarile. OBBLIGATORIO!

IMPOSTE E TASSE

Presentazione della dichiarazione di successione

Se hai ricevuto la casa per successione dovrai espletare le formalità e sostenere i costi della presentazione della dichiarazione di successione e delle relative imposte oltre a dover pagare al notaio (di solito contestualmente all’atto di vendita) l’accettazione tacita di eredità che detto in parole povere è la continuità delle trascrizioni, ovvero il notaio dovrà comunicare alla conservatoria immobiliare che è avvenuto un passaggio di proprietà a causa di morte. OBBLIGATORIO!

Attenzione perché senza aver registrato la dichiarazione di successione non avrai il diritto legittimo di firmare un compromesso e incassare la caparra anche se sai di essere l’unico erede!

Consiglio di muoversi per tempo con il professionista di fiducia che si dovrà occupare,inoltre, della voltura catastale a seguito della successione.

Blocchi per vendere a libero mercato la tua casa

Se la tua casa è stata costruita in cooperativa e nella convenzione è indicato un diritto di superficie (esempio 99 + 99 anni) o un diritto di proprietà o dei vincoli legati al prezzo di vendita che deve essere imposto dal comune, non potrai vendere a libero mercato la tua casa, ma per farlo dovrai verificare con il comune se potrai svincolarti dalla convenzione. In tal caso dovrai richiedere al comune il conteggio estintivo, seguire le indicazioni del comune e successivamente pagare un notaio al fine di perfezionare l’atto di svincolo anticipato (tra te e il sindaco del comune) della convenzione e l’eventuale riscatto del diritto di superficie. OBBLIGATORIO!

Attenzione a muoversi con largo anticipo perchè i tempi medi per ottenere gli svincoli sono molto lunghi (6 mesi) e non tutte le convenzioni sono svincolabili, pertanto il tuo acquirente dovrà essere ben informato su cosa sta comprando!

Vendere prima dei 5 anni

Se vendi la tua prima casa prima dei 5 anni da quando l’hai acquistata e non riacquisti entro 1 anno dalla data di stipula del rogito notarile di vendita, decadi dalle agevolazioni fiscali e dovrai pagare un bel gruzzoletto allo stato.

Chi vende entro 5 anni l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” e non intende riacquistarne un altro, può chiedere all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dei 12 mesi, la riliquidazione dell’imposta. Ad oggi è la differenza tra il 9% (imposta non agevolata) e il 2% (imposta agevolata prima casa) calcolato sul valore catastale dichiarato nell’atto di acquisto. In questo modo non scatta alcuna sanzione e il contribuente paga soltanto la differenza rispetto a quanto versato al momento dell’acquisto dell’immobile e i relativi interessi legali. Qualora no ti “autodenunci” entro i 12 mesi dalla vendita saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta. OBBLIGATORIO!

Se vendi una (seconda) casa acquistata senza agevolazioni fiscali, prima di 5 anni da quando l’hai comprata, dovrai fare i conti con la plusvalenza ovvero un’imposta da pagare sulla differenza di valore calcolata tra l’acquisto e la vendita. Ad esempio acquisto a 120.000 e rivendo a 150.000 la plusvalenza dovrà essere calcolata su 30.000 dedotti i costi inerenti l’acquisto esempio Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto, Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’Iva) Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia). OBBLIGATORIA! consiglio: chiedi un parere al tuo commercialista per determinare se è più conveniente per te seguire laTassazione ad IRPEF oppure pagare la plusvalenza con imposta sostitutiva del 20%, direttamente in atto notarile.

Non voglio dilungarmi spiegando tutti i motivi per cui il servizio di un bravo agente immobiliare non deve essere vista come un costo, ma voglio farti notare solo l’importanza di essere seguito nella vendita da un VERO professionista specializzato nella Vendita di Case, perché CONOSCERE CON LARGO ANTICIPO tutte le eventuali voci di spesa e le problematiche legate alla vendita,  ti permette di fare questa delicata operazione in totale sicurezza, facendoti risparmiare ben oltre un 3% richiesto in media da tutte le agenzie immobiliari professionali.

Ricordati che firmare un preliminare di vendita con un potenziale acquirente e non potere poi mantenere gli accordi presi, ti costerebbe il doppio della caparra, risarcimento del danno, la parcella di un bravo avvocato, varie ed eventuali, quindi ben oltre il compenso medio richiesto da un’agenzia immobiliare.

Vuoi non avere problemi?? Scrivimi, ti darò una consulenza per vendere casa al meglio.

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