Nell’era dell’innovazione, l’immobiliare sta attraversando una rivoluzione. Una delle strategie più efficaci e innovative che ho ideato, testato e sviluppato come agente immobiliare per aiutare le persone a vendere casa è il “Private Residence Experiences”.

Private Residence Experiences: La Rivoluzione nell’Immobiliare

Questa tecnica non solo trasforma radicalmente l’esperienza di visita della casa per gli acquirenti, ma offre anche un vantaggio senza pari per i proprietari. In questo articolo, esploreremo come il “Private Residence Experiences” si distingue dalle tradizionali “Open House” e i benefici tangibili che offre ai proprietari.

Selezione dei Potenziali Acquirenti

Una delle principali differenze tra il “Private Residence Experiences” e le “Open House” risiede nella selezione dei potenziali acquirenti. Mentre le “Open House” permettono a chiunque di entrare senza una reale intenzione di acquisto, il “Private Residence Experiences” richiede una prenotazione e una registrazione anticipata, garantendo che solo acquirenti altamente selezionati e motivati abbiano accesso alla proprietà. Questo assicura che i proprietari ricevano visite da acquirenti realmente interessati, riducendo il rischio di perdita di tempo e di curiosi e garantendo una maggiore efficienza nel processo di vendita.

Controllo e Protezione della Proprietà

Con il “Private Residence Experiences”, i proprietari possono stare tranquilli sapendo che la loro proprietà è al sicuro e protetta durante le visite. A differenza delle “Open House”, dove chiunque può entrare e girare liberamente per la casa, il “Private Residence Experiences” prevede un’esperienza più controllata e mirata. Gli acquirenti sono accompagnati da un agente immobiliare che supervisora attentamente la visita, garantendo che la proprietà sia trattata con rispetto e cura. L’assenza del proprietario consente poi agli acquirenti di vivere l’esperienza della casa come se fosse già la loro, creando un legame emotivo che va oltre le semplici caratteristiche fisiche della proprietà. Si ha tutto il tempo di far soffermare il potenziale acquirente negli ambienti più empatici come il soggiorno, la cucina, il terrazzo o il giardino.

Massima Attenzione e Personalizzazione

Oltre alla selezione accurata dei potenziali acquirenti, il “Private Residence Experiences” offre anche un livello senza pari di attenzione e personalizzazione. Gli acquirenti hanno l’opportunità di esplorare la casa in modo dettagliato e approfondito, senza distrazioni o interferenze esterne. Questo crea un ambiente intimo e rilassato che favorisce una connessione emotiva con la proprietà, aumentando le probabilità di successo nella vendita.

Tempi

I “Private Residence Experiences” vengono organizzati in modo riservato per gli acquirenti (una visita dura mediamente 30 minuti) ma vengono raggruppati in modo strategico, al fine di generare competizione, in gruppi di 3/4 visite per ogni slot, riducendo così al minimo il tempo che il proprietario, se abita in casa, deve dedicare all’evento (ad esempio 4 visite in P.R.EX in un’ora).

Conclusioni

In conclusione, il “Private Residence Experiences” rappresenta un’evoluzione significativa nel modo in cui le case vengono presentate e vendute. Offrendo vantaggi tangibili come la selezione accurata dei potenziali acquirenti, il controllo e la protezione della proprietà e la massima attenzione e personalizzazione, questa strategia si distingue nettamente dalle tradizionali “Open House”. Come agente immobiliare, sono convinto che il “Private Residence Experiences” sia il futuro del settore immobiliare, offrendo un approccio innovativo e altamente efficace alla vendita delle case riducendo al minimo le visite e i tempi di vendita.

E’ stata una giornata memorabile per me come agente immobiliare. Ho finalmente concluso l’atto notarile per una casa davvero speciale, un’esperienza che mi ha riempito di soddisfazione e gratitudine. Desidero condividere con voi questa straordinaria storia di successo, perché dimostra come la determinazione e una strategia innovativa possano trasformare anche le situazioni più complesse in opportunità incredibili.

Vendita in Off Market: Come è iniziata

Tutto è iniziato con una casa di notevoli dimensioni, circa 370 metri quadrati, situata in un’area tranquilla in provincia di Monza e Brianza. Proprietà di quattro fratelli che l’hanno ereditata, questa residenza un tempo gloriosa ha iniziato a perdere credibilità sul mercato, nonostante diversi tentativi di vendita negli ultimi tre anni tramite varie agenzie immobiliari. Nessuna offerta concreta, solo promesse non mantenute e delusioni.

Eppure, la speranza è riapparsa quando mi hanno contattato a settembre, consigliati da un conoscente fidato. Temendo che il loro prezioso bene avesse perso attrattiva agli occhi del mercato, i fratelli non volevano ribassare il prezzo di vendita. Per fortuna, ho potuto offrire loro un’alternativa: il mio servizio di vendita coperto dalla garanzia “provami e disdici quando vuoi”, permettendo loro di interrompere l’incarico in qualsiasi momento, senza vincoli temporali.

Abbiamo concordato di aspettare un mese prima di pubblicizzare nuovamente la casa, dopo averla ripresentata con nuove foto e un nuovo approccio visivo. Nel frattempo, ho iniziato a lavorare in “off market”, una strategia riservata agli acquirenti selezionati e pronti all’acquisto, che ha portato immediatamente risultati sorprendenti.

Dopo solo una settimana, un acquirente ha mostrato interesse e ha fatto una proposta d’acquisto con pagamento certo e garantito. Nonostante alcuni ostacoli burocratici da superare, come sistemare la pratica urbanistica e catastale, oggi finalmente abbiamo concluso l’affare con la firma dell’atto notarile.

Quattro ore di lavoro, distribuite in momenti cruciali: la prima quando ho conosciuto il proprietario e ho esplorato la sua proprietà, la seconda quando ho accompagnato l’acquirente a visitare l’immobile, la terza quando abbiamo sottoscritto il preliminare e la quarta quando abbiamo concluso l’atto definitivo davanti al notaio.

Vendita in Off Market: Conclusioni

Tutto dipende dall’abilità dell’agente immobiliare di essere un facilitatore e creare una grande opportunità per un acquirente fidelizzato e per un venditore motivato. Spesso queste vendite avvengono per immobili molto grandi, case da ristrutturare, immobili con bassa classe energetica, stabili terra/cielo o vecchi laboratori e negozi che oggi trovano poca disponibilità all’acquisto da parte degli acquirenti giovani che al contrario cercano case di media metratura, belle, tecnologiche, con classe energetica alta e pronte per essere abitate. Ma mi è appena capitata un’altra vendita in off market per una casa bellissima e appena ristrutturata.

Questa esperienza dimostra che con la giusta strategia e dedizione, anche le proprietà più impegnative possono trovare acquirenti pronti e motivati. Se hai una casa da vendere e desideri un servizio personalizzato e garantito, contattami oggi stesso per scoprire come posso aiutarti a realizzare il tuo sogno immobiliare. Il successo è a portata di mano! 

Nel 2023 è possibile vendere casa velocemente e al miglior prezzo possibile, lasciandosi alle spalle scuse impietose quali la crisi, la guerra, l’inflazione, i tassi di interesse alle stelle e le banche che non danno più i mutui.

Il numero delle compravendite negli ultimi mesi è stabile anche su Monza e Brianza. 

Iniziano però a scarseggiare gli acquirenti, non c’è più la corsa all’acquisto che si è verificata subito dopo il covid spinta da mutui a tassi zero e superbonus 110%. Il numero di immobili in vendita è costante e gli acquirenti hanno maggior possibilità di scelta.

Ecco perché, una volta che hai deciso di mettere in vendita la tua casa, è fondamentale partire con il piede giusto.

Ho scritto questa piccola guida per aiutarti a non perdere tempo che è il bene più prezioso che abbiamo a disposizione.

8 Errori da evitare per vendere casa Monza e Brianza

Evitando di commettere questi 8 erroripotrai vendere casa anche tu nel migliore dei modi e senza spiacevoli sorprese. 

Errore n.1: Prezzo di vendita sbagliato.

Partire con un prezzo di vendita sbagliato è il primo errore e in assoluto è il primo vizio capitale che ti metterà in condizione di non vendere la casa. Ne oggi ne mai. 

Se il prezzo è sbagliato il potenziale acquirente che ormai sta incollato giorno e notte davanti al pc per cercare casa, se ne accorgerà subito e non cliccherà nemmeno sul tuo annuncio. 

E allora come si fa per stabilire il prezzo di vendita corretto?

Rispondere esattamente a questa domanda vuol dire avere già in mano metà assegno circolare.

Fino a qualche anno fa era fin troppo facile valutare una casa, bastava guardare il borsino immobiliare e moltiplicare il coefficiente per i metri quadrati di casa tua e gonfiarlo di un bel 10%. 

Oggi purtroppo chi fa questo ragionamento rischia di toppare in pieno la valutazione. 

E allora come fare la giusta valutazione?

Occorre prima di tutto saper rispondere con precisione a tante domande:
– Chi è il cliente giusto per casa mia? (un single, una giovane coppia, una famiglia, ecc…)
– Che tipologia di immobili prediligono queste persone? Con che caratteristiche?
– Quanto può spendere o vuole spendere questo cliente? (deve fare
mutuo? Le banche oggi quanto sono disposte a finanziare queste tipologie di persone? Ha dei risparmi? Ha a sua volta venduto una casa?

-Per quale motivo deve scegliere casa mia e non le altre 10/100/1000 simili che sono in vendita nello stesso paese e nello stesso tempo? Che cosa ho in più o in meno da offrire?
– A quanto DAVVERO è stata venduta una casa simile nella stessa zona? Ti ricordo che non basta guardare su immobiliare.it a quanto stanno vendendo gli altri perché quello esposto è un valore di richiesta e non sarà mai il vero prezzo di vendita registrato nel rogito notarile! Occorre poi tantissima esperienza e pratica sul campo per cogliere piccole ma preziose sfumature che possono spostare l’ago della bilancia in + 0 – al fine di determinare la giusta valutazione. Un appartamento che affaccia sul parco verrà venduto ad un prezzo più alto rispetto a quello confinante che affaccia sul tetto del capannone.

Errore n. 2: Non controllare i documenti prima di vendere.

Scoprire che ci sono dei problemi da risolvere solo dopo aver firmato un compromesso con il tuo acquirente e aver incassato una caparra (LINK CAPARRA) non ti farà dormire di notte.

Questo è un errore molto diffuso, figlio di un modo di fare e di pensare della vecchia era. “Prima troviamo l’acquirente e poi sistemiamo le carte”.

Nell’immobiliare della nuova era è fondamentale fare l’esatto opposto.

Prima si controllano tutti i documenti e poi si mette in vendita.

Punto. Obbligatorio. Non ci sono alternative. I rischi per te che vendi sono molto elevati. Potresti ritrovarti a dover restituire il doppio della caparra che hai incassato e a risarcire i tuoi acquirenti dei danni che hai arrecato.

Non basta più avere l’atto di provenienza e le schede catastali.

Fai fare subito un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del comune di riferimento e una verifica di regolarità urbanistica e catastale da parte di un geometra/architetto/ingegnere. (Se ti affidi a me per vendere casa lo farò fare io, gratis, per te)

Oggi acquirenti, notai e banche sono alla ricerca di documenti che attestano la conformità urbanistica e catastale e vogliono essere sicuri che non ci siano abusi da sanare.

Per comodità ti lascio l’elenco dei documenti necessari per vendere casa (LINK documenti 2023) controlla bene se hai tutto e se hai qualche dubbio contattami.

Errore n. 3: Non dare (tutte) le giuste informazioni sulla casa.

Una persona che cerca casa oggi vuole sapere tutto e subito. 

Così come fai te quando vai su internet e cerchi informazioni sugli Hotel e sui ristoranti, vuoi sapere tutto e subito, non hai tempo da perdere e non vuoi prendere fregature.

Se vendo una casa al terzo piano senza ascensore devo farlo presente. 

Se la casa è in edilizia convenzionata e l’acquirente deve avere determinati requisiti altrimenti non potrà comprarla, devo scriverlo nel testo dell’annuncio.

Se non lo specifico rischio di fare tanti appuntamenti, perdere tanto tempo per poi non concludere nulla.

Se il tuo appartamento ha 6.000 € di spese condominiali all’anno lo devi dire subito, perché l’acquirente prima di staccare l’assegno ti chiederà un verbale di assemblea e se ci sono in previsione delle ingenti spese di ristrutturazione del condominio e non lo comunichi a chi compra, appena lo viene a scoprire, stai tranquillo che la trattativa salta, oppure si ripercuote drasticamente sul prezzo.

Così come se hai una classe di efficienza energetica “A” è diverso che essere in classe “G”, e se hai il riscaldamento centralizzato, vecchio stile, la tua casa difficilmente andrà bene per un cliente che cerca una casa con il riscaldamento autonomo.

Per non parlare della mancanza della conformità edilizia e catastale con lo stato di fatto.

Prova a pensare a cosa può succedere se dopo aver firmato un compromesso e aver incassato la caparra il tuo acquirente scopre che gli hai dato delle informazioni non corrispondenti al vero.

Riduzione di prezzo, risarcimento del danno e causa civile potrebbero essere parole che ti sentirai dire dal tuo avvocato.

Errore n.4: Vendere senza valorizzare.

Senza spendere soldi in ristrutturazioni, imbiancature e Home Staging se non necessari. 

La prima impressione è quella che conta, o per dirla alla Oscar Wilde: “non avrai una seconda occasione per fare una prima buona impressione”. 

Nei primi momenti di una visita, tramite foto o dal vivo, devi attirare l’attenzione del cliente. Hai “Novanta secondi” per far innamorare una persona della tua casa, se la scintilla non scocca, farai più fatica a vendere la tua casa. 

Questo concetto passa molto di più quando decidi di vendere la tua auto: cosa faresti tra le prime cose??
Logicamente la svuoteresti dei tuoi effetti personali, la porteresti a lavare fuori e dentro per dare la migliore impressione prima di venderla! 

Allora perché tutti i privati e molte agenzie immobiliari non lo applicano con gli immobili che hanno in vendita? Sinceramente faccio fatica a capirlo! 

Vedo ancora fotografie disastrose 

sui portali immobiliari. Fotografie scure e sfocate, inquadrature piene di elementi che creano confusione e un senso di disordine, e di poco spazio. Altre fotografie sono fatte senza una logica, senza un criterio, tavolette del Wc alzate, maglioni sparsi in giro, padroni di casa che rientrano nelle riprese. 

Mi chiedo come ci possano essere ancora agenzie immobiliari che agiscono in questo modo, quando ci sono agenti immobiliari in questo paese che usano delle ottime fotografie per ottenere più visite e vendere prima le case che hanno in vendita. 

Ma non basta solo fare delle belle fotografie e preparare la casa solo per il giorno dell’appuntamento con il fotografo. 

Anche durante le visite degli aspiranti acquirenti la tua casa dovrà essere perfetta ed impeccabile così come il cliente l’ha vista “su internet”. 

Dovrà essere arieggiata e profumata (non fare la peperonata mezz’ora prima dell’appuntamento), luminosa, evita di arrivare all’ultimo minuto ma apri con anticipo le persiane e accendi le luci.
Cucine, soggiorni, bagni e letti in ordine e non come li lasciamo alla mattina prima di correre a lavorare. 

Ho una miriade di altri consigli utili da darti e che ho raccolto in un vademecum che consegno ai clienti che si affidano a me per la vendita della loro casa, ma sono sicuro, con queste poche righe, di averti fatto capire l’importanza della cura dell’immagine per vendere casa oggi. 

Errore n. 5: Pubblicità sbagliata.

Intanto voglio che tu sappia che quello che si faceva fino al 2010 oggi non basta più. 

Fino ad allora nella tua zona c’erano 3 case in vendita e 100 persone interessate a comprarle. 

Avevi la fila di gente sotto casa e potevi scegliere tu il miglior acquirente. 

Oggi è l’esatto opposto: ci sono 3 acquirenti seri e pre-qualificati e 100 (se ti va di lusso) case simili alla tua in vendita nel raggio di 2/3 km 

Se devi vendere una casa e non fai niente per valorizzarla al meglio, pensando che tutto accadrà per grazia divina o ti dici che grazie al cartello sotto il portone qualcuno prima o poi busserà dicendoti di voler presentare un’offerta, tanto è sempre funzionato così, 

Mi spiace ma ho una brutta notizia da darti: questo non funziona più e pensarlo è fatale di questi tempi. 

Oggi per far si che la tua casa brilli di luce propria, che abbia tutti i riflettori accesi e che sia la più interessate tra tutte quelle simili proposte in vendita devi spendere parecchi quattrini. 

Marketing immobiliare

Nel marketing chi spende di più vende di più. Oggi devi Comprare il tuo acquirente!!! 

Occhio però a non spendere tutto il tuo budget solo in un posto. (Compro l’annuncio più costoso del portale immobiliare più famoso, tanto tutti passano da li!) 

In realtà è importante caricare tutti i cannoni di soldi per poter comprare tanti spazi pubblicitari ma è altrettanto importante sapere dove mirare prima di sparare le tue monete sulla folla che non ha la minima intenzione di comprarsi casa tua. 

Sono tutti capaci di pubblicizzare immobili sui portali, sui siti, e nei volantini ma chi conosce davvero gli acquirenti? Un monolocale ha un certo tipo di acquirente mentre una villa singola ne ha altri. Far arrivare il tuo immobile nel posto giusto e nel momento giusto e farlo ricomparire quando è necessario è una stregoneria per i non addetti ai lavori! 

Siti internet, social network, landing page, video, lettera informativa nella cassetta della posta del target giusto, mailing a persone che hanno lasciato la loro richiesta, sono solo alcuni esempi di quello che si potrebbe fare in aggiunta agli annunci tradizionali sui portali più famosi. 

Errore n.6: Non evidenziare i punti di forza della casa.

Raccontare al cliente trentenne che viene a vedere la tua casa accompagnato dalla sua fidanzata che sembra Chiara Ferragni, che hai appena (nel 1997) ristrutturato il bagno e che è “nuovo” e che piastrelle come queste non le fanno più e che il climatizzatore è una bomba (di una marca cinese montato nel 1985) non ti farà di sicuro vendere la casa….Anzi, sarebbe opportuno invece far presente ai tuoi giovani acquirenti che di fronte a casa c’è un bel parco giochi per bambini, che le scuole sono a due passi e che il condominio è ben abitato o che li vicino c’è un parco dove passeggiare e respirare a pieni polmoni o andare a fare un ora di jogging per tenersi in forma. 

Spiega che l’ascensore è comodo soprattutto se sei a un piano alto, che la cucina è molto spaziosa e che l’appartamento ha un’ottima esposizione al sole.

Non evidenziare i punti di forza è un errore molto comune, così come lo è evidenziare in modo ossessivo e pressante caratteristiche che oggettivamente non sono così importanti.

Errore n. 7: non selezionare il cliente.

Se vendi privatamente appena ti squillerà il telefonino e sentirai la voce di una persona interessata al tuo annuncio che hai messo su internet, non capirai più nulla. 

Inizierai a farti prendere dal morbo del venditore, risponderai in modo dettagliato a tutte le sue domande e cercherai in tutti i modi di spingere la tua casa al cliente, lo sfinirai di informazioni e di dettagli e poi chiuderai la telefonata con un bel “venga a vederla sabato pomeriggio, senza impegno eh”.

In realtà dovresti essere tu a fare domande, per capire meglio se la persona che sta dall’altra parte della cornetta è la persona giusta per la tua casa. Potresti chiedere ad esempio per quante persone è la casa (se stai vendendo un 2 locali di 45 mq non andrà di certo bene a una famiglia di 3 persone), se la casa serve per una persona giovane (qualora tu stessi vendendo un terzo piano senza ascensore). Quando ha necessità di entrare in casa: se tu hai bisogno di aspettare 6 mesi a consegnare le chiavi mentre l’acquirente deve accasarsi entro 1 mese capisci bene che non ha neanche senso proseguire con la telefonata. 

Se hai affidato la vendita ad un agente immobiliare anni 90 il rischio è che l’agenzia anziché selezionarti il cliente punterà tutto sulla quantità seguendo l’equazione semplice che recita: “più gente viene a vedere la casa= più possibilità ho di venderla”. Che tradotta in termini pratici ti portano persone che non hanno interesse di comprare, che non hanno i requisiti, ma che fanno del sano turismo immobiliare e se a questo ci aggiungi che (hai) ti ha fatto commettere anche l’errore n. 1 di questa lista mi dispiace dirtelo ma sei nei guai. 

Le impiegate di queste agenzie immobiliari sono stressate e obbligate a produrre appuntamenti in quantità e di conseguenza non faranno la minima selezione, e tu ogni volta dovrai pulire prima e dopo gli appuntamenti, per niente. 

Selezionare il cliente prima di portarlo in casa è essenziale anche solo per una questione di sicurezza.

Referenze

Avere le referenze delle persone che entrano in casa tua è importante, perché non sono isolati i casi di malintenzionati che approfittano della scusa di vedere la casa per tornare nottetempo con altre intenzioni. ( tu magari in fase di appuntamento gli hai anche spiegato dove si trova la centralina dell’antifurto e che dietro il quadro della camera da letto c’è la cassaforte con dentro l’orologio d’oro).

Errore n. 8: Fare la vendita da soli o scegliere l’agenzia sbagliata.

Potresti pensare di vendere da solo o di affidarti ad un’agenzia immobiliare. 

Se scegli il “fai da te” gli errori più grossolani da evitare sono senza dubbio quelli legati alla fase della negoziazione del prezzo e alla sottoscrizione dell’accordo di vendita. Di solito un privato che vende casa sua, anche se abituato magari per lavoro a contrattare e negoziare, ha sempre un coinvolgimento emotivo per quella che potrebbe essere la vendita più importante della sua vita. 

Non avrai vita facile con un acquirente preparato e furbo, che magari coglie dalle tue parole una certa necessità di vendere e ti porterà a spasso per qualche settimana per poi presentarsi con un’offerta molto a ribasso, oppure approfitterà della tua “massima disponibilità” per tenerti legato “verbalmente” in attesa di farsi il giro di tutto il paese e poi scegliere la casa da comprare (che non sarà di certo la tua) mentre tu pensi di “averla venduta!”

Attento poi a cosa ti fanno firmare! Ci sono acquirenti che scelgono di comprare le case da privato proprio perché dicendo di avere il loro amico avvocato-notaio-geometra- pensano di poter mettere nel sacco il venditore e far firmare la qualunque a loro vantaggio.

Stesso discorso vale se si sceglie di affidarsi ad un’agenzia immobiliare. C’è di tutto un po’ e il rischio di commettere l’errore del “vado da quello che ha la provvigione più bassa o da quello che mi ha dato la valutazione più alta” è un classico di chi poi si pente perché non ha concluso la vendita.

Il consiglio che ti posso dare è scegli la persona gusta! 

– Esistono diverse tipologie di agenti immobiliari,
– Ci sono agenti immobiliari che studiano e si formano di continuo per garantire pratiche sicure e giuridicamente valide.
– Ci sono agenti immobiliari che tutelano il venditore che non dovrà temere clienti problematici o offerte fasulle che faranno solo allungare i tempi di vendita (e qui potrei farti un elenco infinito di esempi) 

Come in molti ambiti, troverai chi campa provando a vendere un’immobile ogni tanto, prendendo tutti gli incarichi (anche e soprattutto quelli non in esclusiva) che trova per strada. Questo agente immobiliare, parla tanto, vende poco, ha molte idee confuse, e mette in atto azioni che copia dalla concorrenza. 

Sia chiaro prendere spunto da chi fa meglio è un dovere, ma copiare vuol dire replicare qualcosa senza capirne il senso, capirne il processo e di conseguenza facendo più danni che benefici. 

Poi ci sono gli agenti immobiliari, che danno informazioni di valore ai clienti, che hanno garanzie per i servizi che offrono, che si affidano a professionisti per eseguire servizi fondamentali per la vendita di una casa (vedi fotografo professionista, specializzato nella fotografia di immobili ecc.). 

Agenti immobiliari che non raccattano qualsiasi cliente per strada, che lavorano con mandati esclusivi, per dare servizi esclusivi e si fanno pagare per quello che fanno.

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Posso far inserire al notaio una clausola che attesta che acquirente e venditore sono a conoscenza che ci sono piccole difformità urbanistiche e catastali per la casa che devo vendere?

Quando si parla di vendere casa, è di fondamentale importanza considerare tutti i dettagli possibili, così da non incorrere in eventuali problematiche di sorta.

A tal proposito, infatti, è doveroso prestare attenzione a tutta quella che è la parte burocratica, così da avere i documenti in regola prima di effettuare la compravendita: la trasparenza, in questo caso, gioca un ruolo principale ed imprescindibile.

Tuttavia, potrebbe capitare che l’immobile che intendi vendere abbia delle problematiche dal punto di vista urbanistico e catastale. Nel caso in cui l’immobile che intendi vendere non sia in possesso di tutti i crismi giuridici del caso, infatti, potrebbero insorgere delle controversie in futuro che andranno poi risolte per vie legali.

Nel momento in cui si verifica una circostanza del genere cosa può fare il notaio?

E’ possibile inserire all’interno del contratto definitivo di compravendita una clausola che indichi che l’acquirente e il venditore sono a conoscenza delle difformità urbanistiche e catastali, così da poter essere tutelato?

Il ruolo del notaio in una circostanza del genere

Da un punto di vista giuridico, devi sapere che il notaio è a tutti gli effetti un pubblico ufficiale, il quale redige degli atti che hanno assoluta validità.

Trattandosi dunque di un professionista che maneggia quotidianamente le normative, quindi, un notaio non redigerà mai un atto se al suo interno sono presenti delle irregolarità che vanno contro le disposizioni di legge.

Anche nel caso in cui tu e l’acquirente siate a conoscenza del fatto che l’immobile è viziato da alcune difformità urbanistiche e catastali e anche se tra di voi dovesse esserci un accordo, tacito o meno, di non mutare la condizione dell’immobile, il notaio non potrà farti firmare in nessun caso un atto ufficiale se questi è a conoscenza del fatto che l’immobile non è completamente a norma di legge.

A tal proposito, quindi, è bene che tu sappia che il notaio non potrà firmare un atto di compravendita irregolare.

Ma la cosa più importante che devi sapere è che firmerai l’atto notarile sotto la tua piena responsabilità, edotto delle conseguenze civili e panali per il caso di false o mendaci attestazioni!

Quindi stai attento a non dichiarare cose non vere!

Quale posizione assume il notaio in questo caso?

Come hai avuto modo di leggere, dunque, il notaio non apporrà mai la sua firma su un atto di compravendita viziato da una o più irregolarità.

Al contrario, egli ti sottoporrà un documento all’interno del quale dovrai dichiarare sotto la tua responsabilità, dopo essere stato informato sulle conseguenze civili e penali che si configurano in caso di dichiarazione mendace o falsa, di essere perfettamente a conoscenza di quali siano state le modalità con cui l’immobile è stato costruito (ad esempio con quali concessioni edilizie e quant’altro).

Fatta questa precisazione fondamentale, quindi, è possibile affermare che non solo il notaio non firmerà un atto con delle irregolarità al suo interno, ma al contrario farà in modo che il venditore firmi un documento all’interno del quale dichiarerà di essere a conoscenza dello stato in cui si trova l’immobile, affinché in caso di contestazione la responsabilità possa ricadere solo sul venditore coinvolto nella compravendita dell’immobile in oggetto.

Le responsabilità del venditore

Una volta che hai compreso bene quali siano le responsabilità del venditore durante l’atto di vendita di una casa, è bene cercare di capire quali sia il ruolo dell’acquirente.

Da un punto di vista generale, la giurisprudenza non pone in essere nessun tipo di differenziazione: il notaio, infatti, nella redazione del suo atto indicherà che sia il venditore che l’acquirente sono entrambi a conoscenza di tutte quelle che sono le disposizioni legislative in merito al codice edilizio e sulla loro importanza nell’ambito della contrattazione, nonché della responsabilità civile e penale che si configurerebbe in caso di irregolarità di qualsiasi tipo.

Il notaio, inoltre, all’interno dell’atto indicherà che gli estremi per concludere la compravendita sono stati forniti dal venditore al notaio autenticante.

A tal proposito, quindi, è importante capire che è il venditore a recuperare i documenti al comune che fornirà al notaio, facendo così in modo che tutte le responsabilità in caso di eventuali problematiche ricadano solo ed unicamente sulla parte che vende.

E’ possibile con una clausola raggiungere un accordo?

Come hai avuto modo di capire, dunque, far inserire una clausola al notaio all’interno della quale c’è scritto che sia la parte che vende che quella che acquista sono a conoscenza dell’esistenza di eventuali irregolarità, è praticamente impossibile.

Un notaio deve muoversi sempre e comunque facendo riferimento a quelle che sono le normative attualmente in vigore, ragione per la quale non si assumerà mai la responsabilità di validare un atto illecito.

Tuttavia, nel caso in cui l’immobile che desideri vendere abbia degli abusi edilizi più o meno gravi, è comunque possibile cercare di arginare i danni, così da consegnare al mercato una casa che abbia tutti crismi imprescindibili per poter essere venduta senza nessun tipo di irregolarità.

Sicuramente cercare di concludere una trattativa vendendo un immobile con delle irregolarità non è sicuramente possibile, poiché in tal caso nessuna normativa tutela la cessione di un bene non in regola con la legge, ne mette al riparo il proprietario di casa da future cause che l’acquirente potrà intentare.

Cosa fare se l’immobile ha delle irregolarità?

Nel caso in cui l’immobile che intendi vendere sia viziato da alcune irregolarità, la prima cosa che puoi fare è quella di valutare l’entità del problema.

Nel caso in cui si tratti di piccoli abusi (link ABUSI EDILIZI), infatti, puoi sempre cercare di sanare la situazione, andando così a regolarizzare la tua posizione e quella della casa al comune dove sei residente.

Tuttavia, nel caso in cui l’irregolarità dell’immobile sia di una certa importanza, talvolta può essere necessario ricorrere alla sua demolizione.

Fatte queste dovute precisazioni, quindi, è di fondamentale importanza tenere in considerazione tutti questi elementi prima di procedere alla vendita di una casa.

Come ti ho spiegato prima, la trasparenza è un valore imprescindibile, motivo per il quale è bene che tu abbia tutti i documenti del caso in tuo possesso, così da evitare quanto più possibile di andare incontro a qualsiasi tipo di problematica di sorta e fare in modo che la compravendita in oggetto vada a buon fine.

Come muoversi nel migliore dei modi?

Prima di trovare un acquirente e di avviare una trattativa, infatti, è di fondamentale importanza che tu faccia attenzione allo stato in cui si trova la casa, così da avere la certezza di non avere nessun problema.

La prima cosa da fare, quindi, è quella di recarsi all’ufficio tecnico del comune dove è ubicato l’immobile, fare un accesso agli atti, così da poter accertare che la tua casa corrisponda a alle tavole di progetto allegate all’ultima autorizzazione concessa dal comune, poi richiedi all’ufficio catastale copia delle schede e controlla che la casa sia disegnata esattamente a come oggi è costruita.

Una volta che hai accertato lo stato in cui si trova la casa, quindi, puoi procedere se hai riscontrato delle difformità ad incaricare un professionista per sistemare le carte oppure se è tutto in regola puoi iniziare a mettere in vendita la tua casa: solo in questo modo, infatti, avrai la certezza di non incorrere in nessun impedimento di sorta.

In definitiva, quindi, tutti questi dettagli, sommati tra loro, concorrono a far sì che sia il venditore che l’acquirente non diano luogo a delle controversie giudiziarie.

Grazie ad un po’ di attenzione ai dettagli e ad una semplice ricerca al comune, infatti, avrai dalla tua parte tutti i documenti necessari per far sì che tu possa effettivamente avviare la compravendita dell’immobile in modo sicuro.

Seguire questi piccoli consigli si rivelerà fondamentale per far sì che l’acquirente possa ritrovarsi tra le mani una casa in possesso di tutti i parametri a norma di legge, senza quindi correre il rischio di trovarsi in una casa viziata da irregolarità.

Allo stesso modo da bravo e diligente proprietario di casa potrai vendere una casa e dormire sonni tranquilli anche dopo 10 anni da quando l’hai venduta perché sarai sicuro che nessuno verrà a farti causa per avere nascosto piccoli o grandi abusi edilizi.

Se stai pensando di vendere casa, devi sapere che affidandomi l’incarico di vendita mi occuperò io di far effettuare ad un geometra di mia fiducia la verifica di regolarità urbanistica e castale e tutto questo senza che tu dovrai pagare nulla né uscire di casa per andare in comune a cercare i documenti.

Contattami subito perché so come aiutarti, l’ho già fatto per altre famiglie.

mandami una mail a:

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Negli ultimi tempi, soprattutto per via dell’esplosione della pandemia da Covid-19, il mercato immobiliare è andato incontro ad un netto cambiamento. L’evoluzione era di per sé già necessaria per rilanciare un settore che era in affanno dal 2010.

La vera sfida per gli agenti immobiliari è quella di contribuire in modo attivo al cambiamento, dando l’opportunità a chi deve vendere casa di farlo nella maniera più serena possibile, come è giusto che sia quando ci si affida ad uno specialista di qualsiasi settore.

Come si faceva la pubblicità di un immobile negli Anni ’90?

I cambiamenti del comparto immobiliare sono stati decisamente molti: basti pensare a come veniva pubblicizzato un immobile negli Anni ’90. In quegli anni, si facevano delle foto della casa (quasi esclusivamente dell’esterno) con una macchina fotografica, prendere il rullino, portarlo a sviluppare, portare le foto cartacee direttamente in tipografia. In seguito, toccava al tipografo preparare il volantino che veniva puntualmente distribuito dagli agenti immobiliare nelle cassette della posta.

Per far sapere ai potenziali acquirenti che c’era un’abitazione in vendita, occorrevano tra i 45 e i 50 giorni. Un procedimento decisamente lungo, specie se lo si confronta con quello odierno, dove le cose sono praticamente immediate.

Come si fa la pubblicità di un immobile al giorno d’oggi?

Tutto avviene in real time. I numeri sono chiari a riguardo: basti pensare che negli ultimi tempi si è registrata un’evidente diminuzione dei tempi di acquisto di un immobile. Oggi, nelle grandi città i tempi di vendita di un immobile corrispondono ad appena 112 giorni. Spostandoci nei capoluoghi di provincia, come si può facilmente intuire, l’iter è leggermente più lungo, visto che di giorni necessari per l’acquisto definitivo di un’abitazione corrispondono a 149 giorni.

Facciamo sempre riferimento a tempistiche piuttosto accettabili, in linea con molto Paesi appartenenti all’Unione Europea, nonostante, come è noto, in Italia la burocrazia la faccia da padrona.

Sempre più spesso mi capita di vendere case nel giro di 7/15 giorni o al massimo nel giro di qualche mese.

In ogni caso, rispetto ai tempi biblici del passato, il processo di vendita di un immobile è andato incontro ad una forte accelerata.

Se ciò è stato possibile, gran parte del merito va attribuito senza ombra di dubbio ad internet. Facebook in passato non esisteva. I portali immobiliari più famosi sono nati nel 2007 ed esplosi dal 2010 in poi.

Oggi in tempo reale posso far sapere a chiunque che la casa è in vendita, puoi vedere un video, infinite fotografie, le planimetrie, geolocalizzare tramite google maps e capire cosa c’è nelle vicinanze.

La tecnologia è cambiata senza ombra di dubbio, ma lo stesso discorso è valevole anche per le persone.

I player, ossia i protagonisti del mercato immobiliare, non sono più gli stessi degli Anni ’80/90.

Delle vecchie società di costruzione e delle imprese edili formato famiglia oggi non c’è più la minima traccia. Questo perché i titolari sono andati in pensione e non c’è stato un cambio generazionale.

In altri casi, invece, queste realtà imprenditoriali sono state assorbite dalla crisi del mercato immobiliare del 2009.

Oggi vi sono nuovi player, vi è un nuovo modo di acquistare casa, ma soprattutto vi sono motivazioni differenti per mettere le case in vendita.

Alla fine degli Anni ’90, tanto per fare un esempio concreto, le banche non avevano idea di come estinguere i mutui, perché erano i primi anni in cui le persone vendevano un immobile, prima di portare a termine il pagamento del mutuo stesso. Andando più indietro nel tempo, una persona acquistava casa, finiva di pagare il mutuo, in genere di 20 o di 30 anni, e solo in seguito pensava a come venderla.

Oggi, invece, ci sono persone che hanno voglia di cambiare casa per migliorare le proprie condizioni abitative o per cambiare zona.

Purtroppo dal 2009 in poi sono aumentate anche le famiglie con difficoltà nel saldare le rate mensili del mutuo. Le spese per mantenere la casa a volte risultano per alcuni davvero troppo onerose. Si pensi alle spese condominiali arretrate.

In passato, la casa poteva essere portata via all’asta e si rimaneva sostanzialmente debitori a vita nei confronti dell’istituto di credito che aveva erogato il finanziamento per il mutuo.

Oggi invece ci sono player e persone che riescono ad aiutare queste famiglie in difficoltà, risolvendo il problema in maniera definitiva.

Come? Acquistando direttamente l’immobile, anche se è già pignorato, anche se la casa è pubblicata sul portale delle aste e salvandole da quelle che sono tutte le difficoltà, tipiche della contrazione di un debito.

Ho la possibilità, infatti, grazie alla collaborazione con una società specializzata, di effettuare per te una consulenza gratuita per trovare il modo di azzerare tutti i tuoi debiti, vendendo la tua casa prima che sia troppo tardi.

Così facendo potrai chiudere in una sola volta tutte le posizioni debitorie, anche se hai già ricevuto un pignoramento o un decreto ingiuntivo.

Questi player, operano nel mercato immobiliare e condividono con me la possibilità di aiutare le famiglie in difficoltà in modo etico, nel rispetto dei valori più preziosi che mettono in condizione le persone di potersi fidare e di risolvere un problema molto sentito, come quello in questione.

Conclusioni

Insomma, il mercato immobiliare si accinge a vivere un forte cambiamento.

In qualità di agente immobiliare, ho la possibilità di dare il mio apporto per la creazione di nuovi scenari e di dare alle famiglie tutto il sostegno necessario, con la certezza di poter risolvere il problema della sospensione del mutuo, della cancellazione del debito e della vendita della casa.

Per chi ha la necessità di vendere una casa, perché impossibilitato nel pagare il mutuo o perché ha perso il posto di lavoro, o perché a causa del Covid-19 ha dovuto chiudere la sua attività è bene che sappia che oggi ha la possibilità di evitare di perdere la casa all’asta e di rimanere debitore a vita. Affinché il problema non diventi più grande, è scelta saggia non temporeggiare.

Contattami ora perché so come aiutarti, l’ho già fatto per altre famiglie.

Hai una casa da vendere? Vuoi sapere se posso occuparmene io?

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