Vuoi vendere la tua casa senza cadere nelle trappole degli agenti immobiliari?

Se la risposta a questa domanda è positiva, questo articolo ti potrà essere utile per raggiungere il tuo obiettivo. Di seguito ti esporrò uno dei trucchetti utilizzati dalle agenzie immobiliari per acquisire gli incarichi di vendita e a cui dovrai fare molta attenzione, in modo da evitare di perdere tempo e denaro.

L’annuncio privato e il contatto dell’agenzia immobiliare

Se hai deciso di mettere la tua casa in vendita, il primo passo che avrai fatto è quello di creare un annuncio privato, indicando quali sono le caratteristiche generali della tua abitazione e introducendo un tuo numero di telefono per semplificare i contatti con i futuri acquirenti.

Ti armi di pazienza, sperando che prima o poi qualcuno ti contatti e con tua sorpresa le chiamate arrivano subito, non da possibili acquirenti, ma da numerose agenzie immobiliari.

Devi infatti considerare che con la chiusura di tutte le attività commerciali e sociali avvenute durante questi ultimi tre mesi di lockdown, gli operatori del settore immobiliare sono agguerriti e pronti a tutto, spinti dalla necessità di disporre di nuovi clienti e di nuove case, e l’annuncio da privato del tuo immobile è un’opportunità molto allettante, che ovviamente non vogliono farsi scappare.

Durante la chiamata, la scusa più comune che potrai sentire è che hanno già un cliente interessato alla tua casa, perché hanno appena venduto una casa simile nella tua zona.

Naturalmente, disponendo di un soggetto interessato ti chiederanno di venire a vedere il tuo immobile e quindi di fissare un appuntamento. Anche se all’inizio rispondi in maniera negativa, dato che hai il tuo annuncio privato, alla fine con insistenza sapranno convincerti a fissare un incontro.

L’appuntamento, la valutazione della casa e il contratto

Finalmente l’agente immobiliare, senza alcun cliente, è riuscito ad entrare a casa tua. Ma cosa succede durante l’appuntamento?

Dopo aver fatto un breve giro per la tua abitazione, ti chiederà quale sia il prezzo che vuoi ottenere e una volta che gli avrai rivelato la tua richiesta economica, avrai la lieta notizia che il valore dell’immobile è adeguato alla situazione del mercato attuale e anzi, ti dirà che grazie a lui e alla sua agenzia, potrai guadagnare anche una somma maggiore, per esempio altri 5.000 o 10.000 €.

Il motivo che lo spinge ad assecondarti è che ovviamente è interessato alla tua casa, e ha paura che qualche altro agente immobiliare concorrente, che di sicuro ti avrà contattato nel frattempo, possa fare la stessa cosa da li a qualche ora.

Proprio per questo, onde evitare che tu possa decidere di affidare l’incarico a qualcun altro, a questo punto ti chiederà di sottoscrivere subito un incarico in esclusiva. È una cosa normalissima, che anche io chiedo ai miei clienti, ma è proprio a questo punto che dovrai stare attento.

Le caratteristiche dell’incarico e i trucchetti delle agenzie immobiliari

Infatti l’incarico ti verrà presentato come vantaggioso perché l’agente immobiliare lavorerà gratis per te, (o con una provvigione del 1%). In cambio però l’incarico non sarà a breve termine, ma ti verrà richiesto di estenderlo per ben 6 o 12 mesi di tempo.

Un periodo davvero lungo, ma la sua scusa è quella che dovrà testare il mercato immobiliare dopo gli eventi della pandemia del Covid-19, in modo da valutare il miglior modo di vendere la tua casa.

Una realtà su cui devi riflettere e abbastanza strana, se consideri che quando sei stato contattato dall’agenzia, ti ha spinto a fissare l’appuntamento con la notizia di avere già un cliente interessato e ora invece ti sta chiedendo un’esclusiva lunghissima per trovarne uno.

Altra cosa a cui devi fare attenzione è il contenuto stesso dell’incarico, dato che non solo sarà per 6 o 12 mesi, ma non potrai assolutamente annullarlo, anzi se vorrai ritirare l’esclusiva sarai obbligato anche a pagare una penale salatissima, molto più alta della provvigione.

La proposta anche se prevede questo vincolo comunque ti sembrerà allettante, dato che non ti chiederanno il pagamento di una provvigione o della loro consulenza, che sarà quindi pari a zero, oppure ti chiederà solo un piccolo rimborso spese, il tutto perché il suo interesse è quello di avere l’esclusiva della tua casa e quindi farà in modo da assecondare ogni tua obiezione, presentandoti una proposta molto semplice, chiara e lineare al fine di spingerti a sottoscrivere il contratto con una firma, proprio al primo incontro.

I veri interessi di queste agenzie immobiliari

Se accetti queste condizioni sarai ormai in loro balia, letteralmente un loro ostaggio per i prossimi 12 mesi, con la tua unica possibilità di attendere che ti contattino per la vendita.

Un comportamento che ho già visto fare negli anni precedenti, come nel 2009, nel 2010 e fino al 2015 2016 e che ho ben documentato sul mio sito. Se vuoi avere più chiarimenti, potrai consultare con attenzione i diversi articoli presso la mia pagina, con utili consigli di come difendersi da queste agenzie.

Infatti il loro interesse non è quello di vendere la tua casa, ma di impiegare il tuo incarico come uno specchietto per le allodole, usare la tua casa per provare a vendere le altre; come se casa tua fosse una sorta di bancomat, ovvero un’opportunità di guadagno solo ed esclusivamente personale.

Per queste persone casa tua è solo una delle tantissime abitazioni di cui hanno preso l’incarico in contemporanea, perché il capo area dell’agenzia immobiliare obbliga i giovani agenti a portare in agenzia quanti più incarichi di vendita possibili, da proporre a un possibile acquirente e offrirgli una scelta ampia e diversificata di immobili.

Il risultato è scontato, perché solo uno di questi appartamenti potrà rispondere alle esigenze del compratore e quindi venire venduto e con grande probabilità non sarà naturalmente la tua casa.

Devi comprendere e accettare questo aspetto, infatti le motivazioni per cui hai  messo in vendita la casa, non hanno un peso per queste agenzie, dato che a loro non interessa se sei stato spinto da una situazione di bisogno economico, se vuoi vendere per comprare una casa più grande oppure se vuoi concludere al più presto la compravendita perché hai un progetto futuro. 

Queste agenzie immobiliari hanno un unico obiettivo finale: avere tante case in vendita. 

Come vendere una casa nel rispetto dei tuoi interessi

Avrai di sicuro notato che i trucchetti utilizzati da queste agenzie immobiliari hanno l’unico fine di supportare la loro strategia, che è quella di poter disporre di una varietà di immobili senza interessarsi particolarmente alla tua abitazione. 

Sapendo che il loro tornaconto da parte tua sarà bassissimo o quasi nullo non spenderanno 1 euro per darti la giusta consulenza. Non perderanno tempo a farti una consulenza personalizzata, non investiranno un centesimo nel verificare la documentazione, ne in fotografia professionale, ne pagheranno un professionista per verificare la conformità urbanistica e catastale della tua casa.

È una realtà che continua ad avvenire ancora oggi e si ripete negli anni, un qualcosa su cui più volte ti ho avvisato e su cui ancora adesso ti invito a fare molta attenzione. 

Con una durata così lunga dell’incarico, il bravo agente immobiliare che ti ha contrattualizzato, ti prenderà per sfinimento e dopo infiniti (a volte anche finti) appuntamenti, dopo mesi e mesi di pressione psicologica dove ti dirà che la casa è cara! (ma come….non è stato lui a dire che si poteva spuntare qualche 5 mila euro in più?) ti obbligherà ad accettare un’offerta fortemente a ribasso.

Sono stanco di incontrare persone che mi chiedono aiuto per uscire da casistiche analoghe.

Ecco perché sono stato il primo agente immobiliare in Italia a creare la garanzia scritta “PROVAMI” il mio incarico di vendita lo puoi ANNULLARE in QUALSIASI MOMENTO trascorsi i primi 30 giorni SENZA darmi SPIEGAZIONI e SENZA PAGARE NULLA.

Voglio lavorare solo per clienti che sono veramente soddisfatti del mio servizio. 

Se vuoi vendere la tua casa e conoscere come agisco in maniera differente, senza farti perdere tempo e denaro, puoi contattarmi scrivendo qui sotto.

Contrariamente a quanto possono valere le fotografie degli annunci, degne di Instagram, non tutte le case che arrivano sul mercato sono nuove di zecca, rinnovate di recente o scintillanti alla perfezione.

Quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano ha resistito ad almeno tre decenni di vento, pioggia e sole e il 40% delle case presenti sul territorio italiano sono state costruite tra il 1919 e il 1946, solo il 13% è stato costruito tra il 2001 e il 2011, secondo l’autorevole rapporto dell’ISTAT del 2014. 

In Lombardia solo 16 case su 100 sono state costruite dopo il 1990 e nel frattempo oltre un terzo dei proprietari di casa afferma di aver rimandato almeno un progetto di miglioramento della casa per un anno o più. Le case hanno bisogno di cura costante sotto diversi punti di vista e tenere il passo con la manutenzione della proprietà è un lavoro senza fine.

Quando decidi di vendere la tua casa, è il momento di affrontare la questione: problemi come un tetto che perde, un pavimento rotto, un impianto elettrico vetusto o la presenza di crepe strutturali, creeranno campanelli d’allarme ai potenziali acquirenti.

“La maggior parte dei proprietari non riconosce la quantità di lavori che sono necessari da fare nella loro casa fino a quando non iniziano a fare i bagagli”

Questa frase, di un mio collega americano, centra in pieno il concetto.

Ma il modo in cui scegli di vendere una casa che si presenta in cattive condizioni dipende in realtà dai tuoi obiettivi personali, dalla tempistica e dalla tua situazione finanziaria.

Devi vendere velocemente e accettare uno sconto o preferisci investire un po’ di tempo e denaro per ottenere un prezzo più elevato? In questa guida ti aiuterò a valutare in che stato si trova effettivamente la tua casa, a determinare quali riparazioni e aggiornamenti dovresti fare e a concludere un accordo vantaggioso con l’acquirente giusto.

Definizione di “cattive condizioni:” – Scopri dove si posiziona la tua casa nella classifica.

“Cattive condizioni” è un termine relativo nel settore immobiliare che si traduce in modo diverso da un mercato all’altro, da un cliente ad un altro. La tua casa potrebbe cadere in uno dei seguenti campi:

1. Assolutamente inabitabile

In provincia di Monza e Brianza le case in “cattive condizioni” sono quelle che sono considerate inabitabili.  Mi riferisco alle case fatiscenti che non sono di certo utilizzabili immediatamente dal nuovo proprietario, come invece potrebbe essere per le proprietà in discrete condizioni.

Le case che rientrano in questa categoria hanno un cattivo rating e presentano molteplici problemi che le rendono inabitabili da subito, tra cui:

• Gravi problemi elettrici (cablaggio, tubo obsoleto; cablaggio sfilacciato; quadro elettrico manomesso, nessuna certificazione dell’impianto.)
• Gravi problemi idraulici (perdite, tubi corrosi; scaldabagno non funzionante; assenza o malfunzionamento della caldaia o dell’impianto di riscaldamento.)
• Danni al tetto gravi e / o estesi
• Muffa nera e umidità dovute a perdite e / o infiltrazioni
• Piombo e / o amianto
• Infestazione da termite
• Problemi di fondazione gravi e / o estesi
• Grave e / o esteso danno alle solette e al pavimento
• Impianto di riscaldamento danneggiato o mancante
• Bagni e cucine inagibili

2. Riparazioni visibili necessarie e da effettuare.

Una casa abitabile ma con i segni del tempo, che presenta diversi difetti e problemi che necessitano di riparazioni, anche se differibili, può essere considerata in “discrete condizione”. Tuttavia, molti acquirenti e i loro consulenti, la considereranno comunque come “in cattive condizioni” se presenta molti di queste caratteristiche:

• Alcuni problemi elettrici o impianto non a norma
• Alcuni problemi idraulici o impianto non a norma
• Danni significativi al tetto
• Infissi di legno ammalorati
• Piccoli problemi di fondazione o strutturali (crepe)
• Cucina danneggiata e obsoleta
• Bagni danneggiati e obsoleti
• Pavimentazione danneggiata
• Rubinetti / lampade danneggiati e / o non funzionanti

3. Un po’ di sporco e qualche lavoretto da fare

Una casa ben tenuta, che ha una buona ossatura ma che presenta alcune problematiche generiche causate dall’usura del tempo, riparazioni e manutenzioni anche differibili può essere considerata “in buone condizioni”. Tuttavia, se la casa si presenta male, alcuni acquirenti diranno comunque che è in cattive condizioni, soprattutto quando dovranno scrivere la loro offerta e staccare l’assegno di caparra.

Le caratteristiche che possono dare a una casa una cattiva reputazione agli occhi dell’acquirente e che in fase di offerta la farà percepire come una casa in “cattive condizione” includono:

• Interno sporco e disordinato
• Cucina obsoleta e sporca
• Bagni obsoleti e sporchi
• Pavimentazione sporca e macchiata
• Pittura sporca e scrostata
• Finiture obsolete su rubinetti e lampade
• Balconi e giardini non curati
• Facciate esterne esposte alle intemperie (inclusa vernice scrostata, marciume di legno minore, ecc.)
• Persiane ammalorate e non verniciate

Vendo una casa in cattive condizioni! – Quali sono le mie opzioni?

Indipendentemente dal livello delle “cattive condizioni” della tua casa, hai tre opzioni per venderla:

1. Non fare nulla e venderla così com’è!

Forse è per mancanza di tempo, di denaro, di motivazione o una combinazione di tutti e tre. Ma qualunque sia la ragione, se non hai alcun interesse a investire tempo, denaro o sforzi nella tua casa prima di metterla in vendita, venderai la tua proprietà nel più classico “stato di fatto”. Il tuo acquirente entrerà in casa tua sapendo di essere lui il responsabile della risoluzione di eventuali problemi di riparazione che troverà. Questo ti mette in una situazione di “prendere o lasciare”. Non ci saranno molti acquirenti disposti ad acquistare casa tua con tutto il fardello di lavori da fare e l’incognita della spesa che dovrà affrontare e se il tuo acquirente desidera rinegoziare l’offerta, tu ti troverai (quasi obbligato) ad accettarla.

Tuttavia, vendere così com’è ti esonera da ogni responsabilità rispetto allo stato di fatto e alle certificazioni degli impianti.

Attenzione: anche se non sei tenuto ad evidenziare i problemi della tua casa, ti consiglio vivamente di non nascondere intenzionalmente difetti a te noti in fase di trattativa.

Inoltre, non lasciarti ingannare dalla mentalità del “non fare nulla”. Anche se non hai voglia di investire del denaro per riparare grandi problemi, è saggio investire un po’ di tempo nella tua casa prima di metterla in vendita. Una casa fatiscente che è anche ricoperta da uno strato di sporcizia, coperta da un tappeto sporco, arredata con mobili sgangherati e nascosta dietro un paesaggio selvaggiamente invaso ti garantirà solo l’offerta più scarsa di tutto il mercato.

Puoi guadagnare di più usando solo un po’ di olio di gomito o investendo una piccola somma di denaro per assumere un professionista per pulire in profondità, tagliare il prato, depersonalizzare la tua casa, riordinare.

• Pulizia profonda – da € 200 a € 400 per una casa di 60/100 metri quadrati
• Riordino e de-personalizzazione: da gratis per un’associazione a € 500 per una società di sgombero oppure 5-10 ore del tuo tempo, più il costo dei contenitori di stoccaggio e un giro in discarica.
• Manutenzione del giardino – lavori base, taglio del prato, manutenzioni siepi- aiuole da € 10 a € 20 all’ora o 8 ore del tuo lavoro.

2. Effettuare solo correzioni estetiche a basso costo

Una casa pulita anche se in cattive condizioni, fa sembrare le riparazioni necessarie meno scoraggianti da risolvere. Ricorda: anche gli acquirenti più esperti vengono intimiditi da un lungo elenco di riparazioni indispensabili.

Se le pessime condizioni del tuo immobile richiedono un numero elevato di riparazioni grandi o piccole che siano, potrebbe avere senso eliminare alcune evidenze estetiche, per rendere la tua casa più attraente per i potenziali acquirenti.

Ad esempio, supponiamo che la tua casa non sia stata imbiancata da 20 anni, gli infissi e le persiane sono al fine carriera e tutti gli apparecchi (illuminazione, rubinetti, elettrodomestici, ecc.) sono logori e fuori moda.

Complessivamente, il tuo potenziale acquirente per ristrutturare la tua casa penserà di dover spendere tra € 30.000 e € 70.000 per riattarla completamente. Questi importi sono sempre utilizzati per spostare l’attenzione della trattativa a svantaggio del prezzo richiesto. Sei disposto ad accettare un’offerta a molto meno per la tua casa? Probabilmente no.

D’altra parte, se affronti piccoli accorgimenti prima di iniziare la vendita, i lavori che incideranno sulla ristrutturazione potrebbero sembrare inferiori e gli acquirenti potrebbero pensare di sfruttare ancora per qualche anno alcuni elementi della casa così come sono, piuttosto che farsi schiacciare dal peso economico e morale di una ristrutturazione totale.

• Imbiancatura – da € 800 a € 1.000 per una casa di 80/100 metri quadrati.
• Sostituzione di lampade obsolete – € 10 per un elettricista autorizzato, oltre a € 10/20 in più per ogni lampada.
• Ripristino infissi e persiane da € 50 a € 400 per ogni singolo elemento

3. Investire in importanti riparazioni o migliorie.

Se la tua casa è in pessime condizioni, ha sicuramente tanti lavori da fare che sono troppi da affrontare per un acquirente medio, soprattutto se per acquistare la tua casa dovrà far fronte ad un mutuo superiore all’80% del valore.

È vero, non ha senso per te investire decine di migliaia di euro per riportare la tua casa fatiscente in condizioni pari al nuovo, ma potrebbe avere senso effettuare una o due riparazioni importanti semplicemente per alzare il prezzo di vendita e far avvicinare una quantità maggiore di potenziali acquirenti.

Scegliere quale delle due riparazioni fare, richiede una valutazione onesta del lavoro di cui ha bisogno la tua casa e una piccola ricerca su quanto costerà ogni opera:

• Sostituzione della pavimentazione – Da € 2.000 a € 5.400 per materiali e manodopera, a seconda del tipo di pavimentazione
• Sostituzione degli infissi: in PVC da € 250 a € 700 cad. in legno da € 300 a € 900 cad. in alluminio da € 400 a € 1.200 cad.
• Ristrutturazione bagno – € 5.000 per una completa ristrutturazione.
• Aggiornamento cucina – da € 2.000 a € 4.000 per un aggiornamento o un rinnovamento completo.
• Riparazione / sostituzione del tetto – da € 150 a € 250 al metro quadrato compresi i materiali di installazione e copertura per tetti normali o ventilati con isolamento termico
• Sostituzione porte interne – da € 90 a € 450 al pezzo compreso l’installazione.
• Rifacimento impianto elettrico – da € 3.000 in su.

Se la tua casa ha bisogno di tutte queste cose (e non hai le finanze o la capacità di far da te alcuni lavori per aumentare il prezzo di listino), considera la vendita ad un prezzo più contenuto oppure la vendita ad un investitore immobiliare, anche in forza di compromesso.

Con l’accesso agevolato ai materiali all’ingrosso e una rete di appaltatori, un investitore può sistemare la tua casa a un costo notevolmente inferiore a quello del privato, quindi potrebbe essere più disposto a pagare un prezzo ragionevole (anche se ancora scontato) per la tua casa rispetto a un acquirente tradizionale.

Mi conviene anticipare dei soldi per migliorare le condizioni della mia casa? – 4 fattori per aiutarti a decidere.

Una volta che inizi a gestire i numeri, quei simboli dell’euro iniziano a sommarsi, fino a quando non ti chiederai se ne valga la pena spendere soldi per migliorare la tua casa in cattive condizioni, prima di vendere.

La risposta non è un semplice sì o no:

“Dipende da quanto è costoso risolvere i problemi. Sei disposto a lasciare che l’accordo con il tuo acquirente cada su una piccola differenza economica a causa dell’insistenza per una piccola ristrutturazione, di un vetro rotto o delle zanzariere che cadono a pezzi? Assolutamente no. Li riparerai prima di metterla in vendita! Tuttavia, se la casa ha bisogno di un tetto completamente nuovo, questa soluzione potrebbe essere per te molto onerosa e non conveniente. Quindi forse ti conviene accettare una situazione “prendere o lasciare”.

Quando sei in bilico tra la domanda “ristrutturare o non ristrutturare“, è importante considerare e verificare questi quattro fattori:

1. Condizioni di mercato attuali

Cosa acquistano gli acquirenti e quanto velocemente lo acquistano? Questa è la domanda “bollente” che dovrai rivolgere al tuo agente immobiliare prima di prendere in considerazione se spendere o meno i tuoi capitali nella tua casa per migliorarne le sue condizioni.

Se stai per affrontare la vendita in un momento in cui il mercato è caldo, in cui i valori delle case sono in aumento e gli acquirenti stanno acquistando tutte le case disponibili, potresti essere in grado di cavartela spendendo poco o nulla.

Tuttavia, se ti ritrovi a dover vendere in un mercato più lento o in un vero e proprio momento di crisi, sarebbe meglio investire un po’ di soldi e fare degli sforzi per migliorare la consistenza e l’immagine della tua proprietà. In caso contrario, dovrai vendere a un prezzo più basso o attendere, seduto sul marciapiede per mesi, fino a quando non riceverai un’offerta (che abbasserà notevolmente il prezzo di listino).

2. La tua concorrenza

Controlla le vendite di case comparabili con la tua (in foto o di persona) per valutare come la tua casa si potrebbe opporre alla concorrenza.

Supponiamo che ogni casa in vendita nel tuo quartiere abbia un grande fascino, finiture aggiornate, nuovi elettrodomestici e pavimenti nuovi di zecca. È probabile che la tua casa si potrà vendere ad un prezzo molto molto più basso del suo valore, o peggio ancora, rimarrà invenduta per molto tempo.

Se, tuttavia, il tuo quartiere ha un mix di offerte di case che vanno dal completamente ristrutturato, parzialmente rinnovato e stato originario, allora la tua casa ha una ragionevole possibilità di competere con le altre simili e ottenere un prezzo migliore, di essere venduta prima delle altre, a parità di condizioni, purché sia ​​pulita, riordinata e sistemata a puntino.

3. Valore vs. spesa

Saresti disposto a spendere € 1.000 per ottenere fino a € 10.000 – € 15.000 in più per la tua casa? Ovviamente!

Che ne dici di spendere € 10.000 per ottenere solo € 5.000 – € 7.000 in più per la tua casa? Non è cosa buona!

Pagare per migliorare la tua casa non ha senso a meno che tu non riesca a guadagnare molto più denaro di quanto spendi – in altre parole, devi ponderare il rapporto costi-benefici o ritorno sull’investimento (ROI).

Fai un elenco di tutte le riparazioni o migliorie necessarie e di quanto può costare ogni singolo intervento, quindi considera l’incidenza di ogni voce sulla valutazione che il tuo agente immobiliare ti avrà fatto. Una volta che i miei venditori mi presentano un elenco dettagliato, posso aiutarli a decidere quali riparazioni sono convenienti per ottenere un ROI decente.

Considera il costo di importanti riparazioni, come ad esempio il rifacimento di tutti gli infissi per € 7.500, se nella fattispecie concreta di una determinata valutazione la casa può essere venduta a € 15.000 in più è consigliabile far eseguire la sostituzione di tutte le finestre. Se non vi è alcuna certezza di realizzare una somma maggiore è meglio non mettere mano al portafoglio.

4. Ispezioni dei consulenti.

Quando la casa presenta molti lavori da fare è inevitabile ricevere la visita di un acquirente accompagnato da un consulente di parte (il geometra, l’architetto, il muratore, l’impresario e il famoso “cuggino” tutto fare). Le conclusioni tratte dagli ispettori, offrono al tuo acquirente un potente strumento di negoziazione. Al termine, dovrai trattare un prezzo ancora più basso o lasciare che il tuo acquirente si allontani dal tavolo.

Ecco perché a volte è meglio risolvere alcuni dei problemi più grandi che inciderebbero sicuramente sul rapporto di ispezione, in modo che l’acquirente abbia una leva minore per rinegoziare il prezzo venduto.

L’effetto leva durante le negoziazioni non è un problema se vendi al prezzo corretto:

Il venditore non deve aver paura dell’ispezione della casa fintanto che afferma in anticipo che sta vendendo nello stato di fatto e che non è disposto ad effettuare riparazioni, a patto che il prezzo richiesto sia assolutamente adeguato.

Certo, l’acquirente è invitato a far verificare la casa, ma è per sua conoscenza. I risultati non avranno alcun impatto sulla vendita perché sia l’acquirente che i suoi consulenti avranno potuto appurare che il prezzo di vendita è molto competitivo e avrà paura di perdere l’affare presentato un’offerta a ribasso.

Conoscere il valore della tua casa, indipendentemente dalle sue condizioni.

Ogni casa ha un valore, anche quelle in cattive condizioni. Nella maggior parte dei casi, la posizione, il lotto e persino la casa stessa valgono molto di più di quanto costerà al tuo acquirente ristrutturala. Varrà molto di più una volta tornata in perfetta forma, quindi non lasciare che le sue condizioni attuali ti ingannino nell’accettare meno del suo valore.

Quando vendi, soprattutto senza l’aiuto di un agente immobiliare, una casa in cattive condizioni, nello stato di fatto in cui si trova, gli acquirenti presenteranno offerte molto basse, con la scusa dei tanti lavori da fare e presentandoti preventivi di ristrutturazione da capogiro. Insomma, proveranno a batterti sul prezzo. Tuttavia, hai solo bisogno di conoscere il giusto valore di mercato in modo che potrai attenerti alla stima ed eventualmente avere la forza di rifiutare offerte a ribasso sapendo di poter contare su offerte migliori, da li a poco tempo.

Essere un agente immobiliare nel 2020 vuol dire saper interpretare il mercato utilizzando tutti i mezzi a disposizione, oggi voglio spiegarti come è possibile vendere una casa in 24 ore.

Fino a qualche anno fa chi cercava casa cosa faceva? Il sabato mattina o in settimana di sera, uscito dal luogo di lavoro, andava in agenzia immobiliare, si sedeva davanti alla scrivania e spiegava che tipo di casa cercava.
Non c’erano che un paio di fotografie del palazzo da fuori e una piantina e se voleva vedere qualche casa che sembrava interessante, prendeva l’appuntamento per vederla il sabato successivo.

Vendere una casa in 24 ore

Non poteva geolocalizzarla, vederla da google maps e avere a disposizione dozzine di fotografie in qualsiasi momento e in qualsiasi luogo essi si trovavano.

Non potevano condividerla in un nano secondo con la moglie o il marito.

Oggi, se ci fai caso, le agenzie immobiliari sono quasi sempre vuote.

Nuove strategie di ricerca immobile

Chi cerca casa lo fa attraverso internet, i portali immobiliari, Facebook e i social network, gioca a nascondino, si fa “vedere” dall’agenzia immobiliare solo quando trova l’annuncio che fa al caso suo o solo se incuriosito.
Lascia una richiesta via mail e quasi mai risponde al telefono. I più giovani scrivono su whatsapp e chiedono di ricevere “più informazioni” e più fotografie!

E il proprietario di casa che una volta metteva il cartello vendesi sulla cancellata del condominio e aveva la fila di persone interessata oggi cosa fa?
E l’agente immobiliare che una volta scarrozzava senza impegno 30 persone ogni sabato (per la gioia dei benzinai) a veder case che non interessavano neppure?

Checche se ne voglia, oggi più di ieri l’agente immobiliare (quello bravo) occupa un posto di spicco all’interno della società per plurimi motivi: grazie al lavoro dell’agente immobiliare la vendita delle case riesce ad essere costante seppur il mercato sia in crisi; l’agente immobiliare è colui che riesce a valutare una casa in maniera oggettiva e corretta, stabilendo il giusto prezzo di vendita e, infine, grazie all’agente immobiliare è possibile trovare la casa dei propri sogni senza alcuno sforzo e, per il proprietario, trovare un acquirente serio senza il rischio di perdere tempo e soldi.

Il ruolo dell’agente immobiliare

Sono fortemente convinto, nonostante l’avvento delle tecnologie e dei media che l’agente immobiliare è e sarà un soggetto necessario per far si che la vendita delle case avvenga in maniera regolare e continuativa poichè il fine ultimo dell’attività che lo stesso svolge è quello di far incontrare un acquirente che cerca casa ed un venditore che non sa a chi offrirla cogliendo tutte quelle sfumature di carattere umano, empatico, emotivo e di negoziazione che mai e poi mai potranno essere sostituite da un computer o da un bot.

Tempi medi di vendita

La vendita di un immobile per un proprietario di casa è la problematica principale, soprattutto se ha già acquistato una casa e si è esposto versando un caparra.
Concludere la vendita di un bene immobile può essere complesso, soprattutto in epoca odierna, dove il mercato è pressoché chiuso e il numero di case in vendita supera di due terzi quelle che ogni anno vengono vendute.

Dagli studi condotti dall’Agenzia delle Entrate nel mese di febbraio 2019 si riscontra che, mediamente, i tempi di vendita di una casa sono medio lunghi, assestandosi intorno ai 7,2 mesi.

La problematica principale nella vendita delle case consiste nel fatto che, nel mercato, vi sono tantissime case in vendita, ma vi sono pochi acquirenti seri e con delle concrete possibilità economiche di acquisto.

Questo vuol dire che, anche se vi sono tanti immobili in vendita, non sempre è possibile trovare un acquirente in grado di soddisfare l’offerta con il risultato che la casa potrebbe rimanere invenduta per diverso tempo.

Il mio approccio nel vendere la tua casa

Sono stato tra i primi agenti immobiliari a mettere in piazza “i fatti miei” e a raccontare in quanto tempo vendo le case che mi sono affidate.

Questa è la prima volta però che scrivo della vendita di una casa in 24 ore.
E’ una cosa rara, è accaduta qualche giorno fa a Lissone e adesso ti spiego come è andata.

Da due anni a questa parte riesco a garantire a tutti i clienti/venditori, che chiedono la mia consulenza, di poter vendere gli immobili di loro proprietà in un lasso di tempo molto breve, pari al massimo a 90 giorni.

L’unica cosa che i venditori devono fare è quella di ascoltare i miei consigli e metterli in pratica; in questo modo ognuno avrà chiaro cosa fare e cosa non fare per vendere velocemente e con il giusto profitto l’immobile.

Lo so che ti starai dicendo “è facile vendere le case velocemente…basta svenderle” Non sto parlando di “svendere“, sto parlando di vendere al miglior prezzo di mercato, al punto più alto di quell’onda prima che inizi la sua discesa e si infranga sullo scoglio senza aver lasciato un euro nel portafoglio del proprietario.

Ovviamente questi consigli sono personalizzati e studiati ad hoc per ogni singolo cliente e per ogni singolo immobile, ma la cosa fantastica è che possono essere modulati ed adottati da tutti i proprietari di casa in qualunque parte del territorio italiano.

Le operazioni da attuare con precisione ed ordine sono plurime e consistono:
nell’effettuare una corretta valutazione della casa poiché, solo comprendendo le quattro colonne portanti che sorreggono la valutazione potremmo avere le idee chiare sul prezzo che verrà realizzato con certezza.

Nel preparare l’immobile prima di metterlo sul mercato.

Nel curare l’immagine della casa attraverso le fotografie professionali.

Nel effettuare delle campagne pubblicitarie e di marketing volte a promuovere l’immobile e a renderlo appetibile nei riguardi dei possibili acquirenti.

Tali operazioni sono necessarie per far si che la casa possa catturare l’attenzione di acquirenti seri, in grado di poter affermare “si scelgo di comprare la tua casa piuttosto che una tra tutte le altre che sono contemporaneamente in vendita in quel momento sul mercato”.

Tali operazioni, seppur efficaci, spesso non permettono di vendere una casa in 24 ore, per ottenere tale risultato senza aver ufficialmente aperto la vendita, senza la pubblicazione di foto e di annunci sui portali e senza campagne marketing bisogna lavorare su due fronti differenti che permetteranno di vendere in tempi brevissimi (24 ore) una casa anche a Lissone.

Come vendere una casa in 24 ore a Lissone

Il primo consiste nell’elaborazione di una richiesta specifica ed attendibile formulata dal cliente, serio e qualificato in termini di possibilità d’acquisto;

Questa richiesta mi è arrivata tramite la mia pagina Facebook ed è nata tramite quello che si chiama “passaparola” per mezzo di un altro cliente che si è già rivolto a me per l’acquisto di una casa ed era rimasto molto soddisfatto del servizio ricevuto.

E’ stato molto importante aver ascoltato le richieste e aver compreso le esigenze prospettate dal cliente che, in questo caso, cercava una casa situata nella parte centrale della città di Lissone, con locali molto ampi e senza particolari lavori da fare se non qualche ritocco, senza dover intervenire sulla parti comuni della palazzina e che con doverosa attenzione al limite di budget fissato.

Dopo aver analizzato la richiesta del potenziale acquirente, e non avendo nulla in portafoglio che potesse fare al caso suo, sono passato a lavorare sul secondo fronte che consiste, invece, nella sensibilità, nella capacità e nel fiuto dell’agente immobiliare di “inventare” “collegare” e “rintracciare” potenziali venditori, proprietari di casa già conosciuti e che stano pensando proprio di vendere una casa con delle caratteristiche identiche a quelle prospettate dal possibile acquirente.

In questo caso, ricordavo che il proprietario mi aveva avvisato qualche mese prima della possibilità che a fine anno il suo appartamento si sarebbe liberato e che avrebbe valutato di metterlo in vendita una volta vuoto.

Appena ricevuta la mia telefonata e compreso la bontà della richiesta, ha voluto anticipare i tempi e si è reso disponibile a mostrarmi la casa per effettuare la valutazione.

Dopo qualche giorno di consulto in famiglia, mi ha conferito l’incarico di vendita.
Il giorno dopo ho accompagnato l’acquirente a visionare l’appartamento e mezz’ora dopo aveva già firmato la proposta d’acquisto corredata da un assegno di caparra.

Tutto si è svolto senza la negoziazione del prezzo tra le parti che si sono dimostrate pienamente soddisfatte.

Conclusioni

Come potrai aver capito vendere una casa non è una cosa così semplice e farlo in 24 ore è davvero un impresa titanica, infatti non basta solo saper incrociare la domanda e l’offerta, ma entrambe le parti devono riporre nell’agente immobiliare quella fiducia necessaria affinché tutto possa avvenire senza intoppi e senza problemi.

L’agente immobiliare a sua volta dovrà adoperarsi velocemente per poter recuperare tutti i documenti necessari, effettuare le verifiche catastali, urbanistiche e ipotecarie che consentono all’acquirente di acquistare un immobile in tutta serenità e a un venditore di sapere di poter incassare le somme senza nessun futuro problema.

Insomma tanti piccoli passaggi, tante piccole sfumature che ancora oggi alle porte del 2020 non sono stati sostituiti dalla tecnologia, che però ha di certo contribuito a velocizzare il lavoro anche degli agenti immobiliari.

Affidare un incarico di vendita in esclusiva alla figura dell’agente immobiliare ha come base l’importanza di un accordo chiaro e preciso.

La parola stessa “affidare” indica che in primis ci sia fiducia reciproca tra cliente e agente immobiliare. Ecco perché il professionista che non ha nulla da nascondere e non ha secondi fini ha la possibilità di modulare con te e in tutta serenità l’accordo da stringere al fine di vendere la tua casa.

Vendere casa è una di quelle cose che fai davvero poche volte nel corso della tua esistenza e che può determinare cambiamenti importanti nella vita di ognuno di noi e in particolar modo se la tua intenzione è quella di utilizzare il guadagno derivato al fine di investirlo in un appartamento più grande e più adatto alle tue esigenze o in altre operazioni immobiliari.

Per questo riuscire a ottenere una vendita nel più breve tempo possibile ed a una condizione di prezzo che sia soddisfacente, potrebbe essere per te molto vantaggioso. La scelta di un’agenzia immobiliare e la figura di un mediatore possono essere una soluzione che ti permetterà di combinare, la sicurezza della professionalità di uno specialista del settore e la possibilità di ottenere il miglior prezzo per il tuo immobile.

Ho deciso di darti alcuni consigli che possono essere molto utili al fine di realizzare la vendita in tranquillità e con il maggior risultato economico possibile.

Le caratteristiche di un incarico di vendita in esclusiva (incarico di mediazione)

Ma che cos’è un incarico di mediazione (o incarico di vendita in esclusiva)? Forse ti sarai domandato, diverse volte, quali sono i vantaggi di poter utilizzare un’agenzia immobiliare per vendere la tua casa.  Affidarsi a degli specialisti ti permette non solo di guadagnare tempo, ma anche di essere sicuro che la vendita del bene si effettuerà.

La mediazione è quindi un vero e proprio contratto che viene stipulato tra te, che sei il venditore e un soggetto, il mediatore che rappresenta l’agenzia immobiliare. Attraverso questo accordo si stabiliranno una serie di obblighi e di diritti che dovranno essere rispettati tra le parti. È importante sottolineare questo aspetto: la mediazione è un contratto. Le forme possono essere differenti e ti consigliamo sempre di sottoscrivere un accordo che sia scritto e non verbale in modo che non possano esserci delle incomprensioni.

Infatti un aspetto da tenere sempre presente, e che può dissuaderti dal creare dei contratti non scritti, è quello che in base alla legge, anche se non vi è un documento firmato, il mediatore se ha svolto le sue funzioni (e avrà modo di poterlo dimostrare), che vedremo in seguito, dovrà essere comunque retribuito per i compiti svolti. Quindi è meglio poter porre tutto nero su bianco.

Potrai addirittura incontrare mediatori che non vorranno formalizzare nulla e che al contrario caldeggeranno una bella stratta di mano! Fai molta attenzione perché potrebbe nascondersi  La furbata del rimborso spese.

L’incarico di mediazione (incarico di vendita in esclusiva):

Cosa devi tenere presente sulle caratteristiche dell’incarico di mediazione per la vendita.

Ma quali sono le caratteristiche necessarie al fine di sottoscrivere un contratto di incarico di mediazione in esclusiva che possa essere considerato adatto alle tue esigenze?

I contratti di mediazione in linea di massima contengono elementi che sono comuni e delle sezioni che invece vengono personalizzate

Vi sono molti parametri da tenere in considerazione che possono essere utili al fine di non creare delle problematiche durante i mesi di validità dell’incarico. Chiarezza e precisione nel contratto di mediazione sono due aspetti che rispecchiano la professionalità dell’agenzia immobiliare e la dedizione al lavoro di un mediatore.

Di seguito andrò ad analizzare alcuni degli aspetti più importanti che devi considerare come indispensabili e che devi trovare all’interno dell’accordo che ti servirà per affidare la vendita di casa tua ad un mediatore:

Definizione delle parti:

È importante a questo punto che ti identifichi in maniera specifica come venditore del bene immobile, dimostrando il tuo pieno diritto alla vendita con la presentazione dell’atto di acquisto, dei tuoi documenti di identità e codice fiscale oltre ai documenti catastali della casa. Questo per esempio è molto importante nel caso di eredità, per dimostrare la tua legittima titolarità. Questo aspetto è altresì fondamentale soprattutto nel caso in cui non sei l’unico soggetto ad avere diritti sul bene specificando da parte di tutti gli eredi la scelta di un unico mediatore, in modo che non sorgano successive contraddizioni in futuro.

Inoltre deve essere identificato anche il mediatore, nella figura del soggetto che rappresenterà l’agenzia immobiliare e che firma con te l’incarico di vendita, specificando nel documento i dati anagrafici e quelli completi dell’agenzia di riferimento. (Stai attento al fatto che l’agente immobiliare sia abilitato allo svolgimento dell’attività e non sia un abusivo!).

Oggetto del contratto di mediazione:

altro aspetto su cui ti devi soffermare è l’identificazione dei dati dell’immobile che vuoi vendere. Bisogna introdurre all’interno del contratto di mediazione le specifiche che possano non far sorgere dubbi su quale sia il bene che stai affidando all’agenzia al fine di poter effettuare la vendita. Per questo non solo dovrà essere identificato l’ubicazione, l’indirizzo, l’eventuale scala del palazzo, il piano e il numero di particella, ma anche la composizione e la descrizione.

La chiarezza è alla base di qualunque contratto e in particolar modo nel caso in cui decidete di affidare a un’agenzia immobiliare la vendita di più di un immobile.

Occorre poi l’identificazione catastale indicando gli estremi del foglio, mappale e subalterno, la verifica della categoria catastale è inoltre molto importante al fine di poter identificare che l’immobile possa essere venduto in quanto locale abitativo. Infatti può capitare che nella verifica dei documenti, sorgano delle imprecisioni di registrazione al catasto di eventuali modifiche strutturali o di destinazione d’uso che prima della vendita devono essere risolte;

E’ sempre un bene indicare le concessioni edilizie, le varianti e le pratiche comunali rilasciate dal comune così come evidenziare gli estremi del certificato di agibilità/abitabilità oltre all’indicazione dell’Attestato di prestazione energetica (classe A-B-C ecc.).

Nella compilazione dell’incarico di mediazione per vendita immobiliare va indicato anche se il bene è libero o gravato da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi.

Sempre con il criterio della trasparenza e della chiarezza è bene indicare a quanto ammontano le spese condominiali e se sono intervenute delibere dell’assemblea condominiale in merito a spese straordinarie.

I parametri della vendita – il prezzo e la provvigione dell’agente immobiliare:

quando decidi di firmare un accordo con un’agenzia immobiliare il fine è quello di realizzare la vendita della tua casa al prezzo migliore e nel minor tempo possibile. Grazie all’agenzia quindi non dovrai impegnarti a cercare un compratore, far visitare la casa e preparare i documenti per la chiusura del contratto. Sarà tutto organizzato dal mediatore. Per questo all’interno dell’accordo deve essere indicato il prezzo di vendita dell’immobile.

La valutazione di questo parametro deve essere un aspetto da prendere con la dovuta attenzione.

Il valore di una casa varia in base a una serie di elementi di mercato, come la zona della città in cui è situata, la presenza di ospedali, scuole e servizi, lo stato dei luoghi e degli impianti, l’efficienza energetica e inoltre se il bene è libero oppure locato. Combinando queste realtà e la situazione del mercato immobiliare, si dovrà identificare e mettere nero su bianco il prezzo richiesto per la vendita e la provvigione del mediatore che riceverà al momento in cui si concluderà il contratto di vendita (quindi al compromesso o preliminare di vendita e non all’atto notarile come qualcuno pensa). Ti ricordo che la provvigione può essere concordata in termini di percentuale sul prezzo convenuto (ad esempio il 3% o il 4%) oppure può essere determinata in modo forfettario (ad esempio 5.000€) sempre oltre IVA al 22%.

Un buon consiglio:

Non sottovalutare la scelta del prezzo! Evita di dire “questa è la cifra che voglio io e se riuscite a venderlo a di più quello che prendete è tutto vostro” rischierai, per ingordigia del mediatore, di non vendere più la tua casa e rischierai di trovare la tua casa pubblicizzata a prezzi differenti! Stabilisci invece un prezzo chiaro e che sia sempre il medesimo su tutti i canali pubblicitari! Ricordati che il prezzo è il direttore d’orchestra di ogni vendita immobiliare nel nuovo scenario del mercato;

Tempi:

occorre specificare due criteri di tempo:

Il primo è la durata dell’incarico di vendita ovvero per quanto tempo l’agente immobiliare sarà autorizzato a promuovere la vendita della tua casa. Vendere un appartamento richiede del tempo.

Infatti non solo devono essere trovati i compratori, ma anche permettere loro di visitare l’immobile e attendere eventualmente le richieste di un mutuo o di un finanziamento al fine di completare la vendita.

Di buon grado un incarico, in questo periodo storico di mercato, dovrebbe avere la durata di 6 mesi.

Sconsiglio a caratteri cubitali di sottoscrivere incarichi di vendita di 8-10 o 12 mesi!!!

Il secondo criterio di tempo da stabilire è la tempistica entro la quale vuoi consegnare la tua casa una volta trovato l’acquirente.

Anche in questo caso a meno che la tua casa non sia già vuota e quindi disponibile da subito una volta fatto l’atto notarile, il tempo medio che consiglio è un periodo di 6-8 mesi, sufficiente per te a trovare una nuova sistemazione e permettere a un’agenzia esperta e professionale di portare a termine la compravendita. Tempi troppo ristretti potrebbero ostacolare il procedimento a tuo discapito.

Obblighi del venditore:

la mediazione è un contratto e come tale prevede una serie di obblighi da parte tua in quanto venditore. Quindi fai attenzione se per esempio hai firmato una clausola di esclusività con l’agenzia e non la rispetti. Inoltre, se non è stato previsto all’interno del contratto, non potrai cambiare idea sulla vendita della tua casa e ritirare l’accordo prima della scadenza dei termini temporali. Inoltre il risultato del contratto è il pagamento della provvigione all’agenzia che deve effettuare in base ai termini stabiliti al momento della vendita;

Impegno del mediatore:

anche il mediatore ovviamente ha degli obblighi. Il suo fine deve essere quello di vendere l’immobile e per fare questo deve comportarsi con diligenza e attivare tutti i canali dell’agenzia al fine di raggiungere nel minor tempo possibile lo scopo del contratto. Non basta infatti che si presenti a casa tua con alcuni probabili compratori. Sarà anche necessario che il mediatore non si fermi a questo, ma che effettui la pubblicità presso la sede della sua agenzia, sui portali Internet predisposti a questo compito, e dia le giuste informazioni sia ai compratori che a te come venditore nel caso in cui in una particolare regione sia necessaria la presenza di qualche specifica tecnica.

Può essere molto utile al fine contrattuale, specificare quindi quale siano le azioni finalizzate a rendere più semplice la vendita del tuo immobile, e se ci siano dei servizi a pagamento o se invece è tutto compreso nella provvigione pattuita, in modo che potrai valutare con chiarezza se un mediatore sta svolgendo il suo compito oppure no.

Le clausole vessatorie

Ciò che è sconsigliabile introdurre:

La personalizzazione di un contratto è un aspetto da tenere in considerazione dato che avvantaggia sia te che il mediatore. Tra le condizioni che ti sconsigliamo di introdurre vi sono due clausole vessatorie: il rinnovo dell’incarico alla scadenza e la penale per la disdetta anticipata.

Nel primo caso è previsto nel contratto la possibilità di rinnovo automatico una volta che sono scaduti i mesi di tempo per l’agenzia, se non vi sia stata una raccomandata con ricevuta di ritorno che revoca la nomina.

È sempre preferibile non far rinnovare l’incarico in modo automatico e rimanere svincolati da un’agenzia.

Infatti se in sei mesi un mediatore non è riuscito a concludere un accordo vantaggioso per il tuo immobile, potrebbe essere il caso di sceglierne uno più adatto alle tue esigenze.

Nel caso invece della clausola di disdetta anticipata, si deve escludere la situazione in cui se vuoi annullare l’incarico prima della naturale scadenza, in ogni caso devi corrispondere all’agenzia la provvigione pattuita.

Nella maggior parte dei contratti di mediazione queste due realtà sono presenti.

La loro eliminazione è anche un segno di professionalità dell’agenzia la quale si impegnerà con tutta se stessa a raggiungere il fine della vendita nel più breve tempo possibile e a tuo vantaggio.

Ovviamente tutto deve avvenire in perfetto rispetto delle norme contrattuali e in buona fede e non finalizzato a una vendita con un’altra agenzia che offra delle condizioni contrattuali migliori o finalizzato alla vendita tra privati con l’intento di scavalcare il mediatore.

L’antiriciclaggio e la privacy

Documenti antiriciclaggio e della privacy:  con la firma dell’incarico di mediazione l’agente immobiliare avrà l’obbligo previsto per legge sull’antiriciclaggio e il GDPR che concerne il trattamento dei tuoi dati personali. Questi due atti non sono facoltativi, ma obbligatori per legge e devono essere firmati sia nel caso di un accordo verbale che scritto.

Se hai ancora qualche dubbio su come poter perfezionare al meglio l’incarico di vendita della tua casa, rimango a tua disposizione.

Voglio darti una bella notizia:

Il mio incarico di mediazione è coperto dalla mia garanzia “Provami”

Se non ti piace il mio servizio, puoi annullare l’incarico di vendita, senza darmi giustificazioni e senza pagare nulla dal 60° giorno”.

Vuoi avere maggiori informazioni?

Contattami via whatsapp.

o compila il modulo qui sotto

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Marco –  agente immobiliare per vendere casa

Foto di copertina pixabay.com

Qualsiasi sia il motivo che ti spinge a vendere casa, la cosa più importante è non sprecare i primi tre mesi da quando la casa viene messa per la prima volta sul mercato.

Le case si vendono velocemente anche se spesso mi capita di incontrare persone che sono convinte del contrario.

“C’è la crisi ed è normale metterci mesi e forse anni per trovare l’acquirente giusto”.

Se ci pensi bene questo non è assolutamente normale.

Case vendute nel 2019

Nel mercato immobiliare di Monza e Brianza nel 2018 si sono concluse circa 12.000 compravendite a fronte di oltre 32.000 immobili presenti sul mercato e offerti in vendita.

Questo cosa significa?

Significa che ogni giorno nella provincia di Monza e Brianza si vendono 30 abitazioni e questo comprendendo anche sabati, domeniche e giorni festivi.

Significa altresì che rimango ferme sul mercato due terzi delle case proposte in vendita durante tutto l’anno.

Ora, se la tua casa non si vende mentre se ne vendono migliaia ogni anno, è evidente che c’è qualcosa che non va.

Statistiche sulla vendita della case

Sì, capisco che le statistiche ufficiali dicono che mediamente ci vogliono più di sei mesi per vendere una casa.

Tuttavia ci vogliono più di sei mesi se non sai come venderla e questo comporta uno sconto che supera il 15% del prezzo di richiesta (sempre in base alle statistiche ufficiali).

Non serve un anno per vendere una casa, rischi solo di perdere tempo e forza e la tua casa rischia di diventare “chiacchierata”.

“E’ tanto che è in vendita, se non l’ha ancora comprata nessuno un motivo ci sarà!” “sono mesi che c’è fuori il cartello vendesi, ora gli faccio un’offerta di 40.000 in meno e vedrai che l’accetta”

Dimmi la verità, fossi l’acquirente la penseresti anche tu cosi?

Vendere casa in 90 giorni

Un altro fattore da tenere in considerazione, altrettanto importante per capire perché devi sfruttare i primi 90 giorni per vendere è che gli acquirenti a differenza degli anni passati, sono molto veloci e decisi.

In una prima fase cercano casa su internet e selezionano molto in base a quattro criteri: zona, tipologia, prezzo, fotografie.

Se già in questa fase, non ti considerano, sei fregato!

Dopo di che, gli acquirenti seri, soldi alla mano, concludono in meno di 50 giorni da quando decidono davvero di acquistare, e se nel loro momento caldo incontrano la tua casa appena messa sul mercato con i criteri giusti: corretta valutazione, fotografia immobiliare, piano di marketing strategico, dopo aver visto altre case simili, capiranno subito che la tua è da confermare senza pensarci troppo.

Al contrario se sbagli il posizionamento di prezzo o sbagli la pubblicità…pensando:

“La metto in vendita ad un prezzo più alto perchè non voglio svenderla! Perchè a me dovrebbe interessare venderla entro 90 giorni? posso venderla anche in 6 mesi tanto non ho fretta!”

Farai il gioco degli altri proprietari di casa: il cliente caldo e pronto per comprare vedrà il tuo annuncio e paragonandolo con altre case già viste si convincerà che le altre sono più convenienti oppure presenteranno a te un offerta a ribasso che tu non accetterai perchè la casa l’hai appena messa in vendita e vorrai aspettare altre visite e altre offerte….per poi scoprire che non arriverà più nessun offerta e rimpiangerai il fatto di non aver accettato la prima e unica offerta ricevuta.

Esempio di vendita casa nel 2019

Ti faccio un esempio semplice che racchiude il comportamento di moltissimi proprietari di casa che pensano di essere ancora nel 2008:

• Prezzo di vendita fatto dal proprietario 280.00€
• Valutazione consigliata agenzia 250.000€
• Dopo 6 mesi proprietario ribassa il prezzo a 245.000€
• Dopo altri 3 mesi arriva offerta a 235.000€ casa VENDUTA in 9 mesi

Oppure

• prezzo di vendita consigliato da agenzia 250.000€
• dopo 3 mesi arriva offerta a 245.000€ casa venduta in 90 giorni a 10.000€ in più.

Collegandomi a questo esempio ti voglio raccontare l’epilogo di una storia a me cara LA STORIA DI DAVIDE E CHIARA e della loro casa rimasta in vendita 3 anni e che io ho venduto in 25 giorni.

Vendere casa in 90 giorni o perderci dei soldi

Chiara fa la commercialista ed è abituata a fare conti, analisi e bilanci ogni giorno.

A distanza di un anno da quando abbiamo fatto il rogito della loro villa a Veduggio, mi è venuta a trovare in ufficio per bere un caffè e parlarmi di un nuovo progetto.

Tra le varie cose mi ha detto: “sai Marco che ho rifatto tutti i conti analitici legati alla gestione della casa di Veduggio.”

Per ogni anno che la casa è rimasta in vendita ho speso 11.000€ tra rate di mutuo, imu, spese condominiali, giardiniere, manutenzioni ordinarie, manutenzioni straordinarie, benzina per andare avanti e indietro per controllare la casa e per farla pulire ogni tanto.

Se a questo aggiungi che il mercato immobiliare di Monza e Brianza, dati ufficiali della camera di commercio alla mano, ogni anno dal 2014 (anno in cui la casa è stata messa in vendita) e il 2017 (anno in cui è stata venduta) ha avuto una svalutazione del 3%/anno, vuol dire che se ti avessi incontrato prima avrei venduto la mia casa almeno a 20.000€ in più.

Tradotto in soldoni: 20.000€ maggior valore + 33.000€ spese per ogni anno di invenduto= 53.000€ che oggi avrei nelle mie tasche.

Non aspettare troppo a vendere casa

Sai Marco, sono cose che ho capito solo dopo, quando ho smesso di ragionare di impulso emotivo, pensando che la mia casa era mia ed era la più bella, che dovevo recuperare tutti i soldi che avevo speso per la ristrutturazione, che anche se non la vendo chissenefrega tanto i soldi per mantenerla ce li ho!!!

Invece no, se avessi venduto prima mi sarei tolta tanto stress (che nessuno QUANTIFICA) e oggi avrei sicuramente più soldi sul mio conto corrente in banca.”

Qualsiasi sia il motivo per cui stai pensando di vendere casa, fai tesoro degli errori commessi da altre persone, non farti incantare da maghi e prestigiatori immobiliari che ti illudono per poi deluderti.

E trasforma il prima possibile i mattoni di casa tua in assegni circolari….pronti per essere spesi nel migliore dei modi! In quello che più desideri…e se ti serviranno per comprare una nuova casa, scoprirai che potrai fare un buon affare risparmiando parecchie migliaia di euro.

Perchè stai vendendo casa?

Stai vendendo casa perché stai divorziando? Al di là di tutti i conti economici, prima vendi la casa meglio è! devi vendere casa il prima possibile così da liberarti dai problemi con il tuo ex marito/moglie e affrontare la tua nuova vita.
Di soldi non ne hai già persi abbastanza?

Hai ereditato la casa? devi vendere casa il prima possibile altrimenti inizierai a pagare tasse, spese condominiali ordinarie e straordinarie, e se la casa non è nuova, ogni mese che passa sembrerà sempre più vecchia e disabitata con il serio rischio che il potenziale acquirente ti farà un offerta molto a ribasso perché ti dirà che dovrà fare parecchi lavori di ristrutturazione.

Hai mai visto cosa succede ad una casa vuota e non riscaldata da un anno, due, tre? Pareti annerite, la muffa che inizia a fare capolino, la polvere che si deposita ovunque, i sanitari che diventano gialli e l’odore che si diffonde non sarà di certo quello del caffè appena fatto…anzi….

Gli acquirenti comprano case fresche e appetibili.
prima vendi prima non avrai più a che fare con gli altri eredi e potrai investire la tua quota di eredità in quello che più desideri!

Perchè lo faccio e perchè lo faccio meglio degli altri?

Come agente immobiliare ho deciso di andare contro corrente perché me lo hanno chiesto centinaia di famiglie che ogni anno incontravo e che mi raccontavano le brutte esperienze vissute con le agenzie immobiliari:

– chi era rimasto fermo per 6/8 mesi con un incarico in esclusiva senza concludere nulla.
– Chi aveva ricevuto una valutazione strabiliante che non ha però trovato riscontro neanche in 1 anno di incarico.
– Chi si era dimenticato di mandare la raccomanda per disdire l’incarico e si è ritrovato legato per altri 6 mesi.
– Chi aveva ricevuto una proposta d’acquisto finta con il secondo fine di abbassare il prezzo di vendita.
– Chi si era affidato a più agenzie contemporaneamente ma nessuno si era impegnata davvero, anzi avevano fatto altra confusione, mettendo prezzi differenti e pubblicità con foto tutte identiche.
– Chi non aveva ricevuto neanche 1 visita in 6 mesi
– Chi aveva ricevuto 40 visite in 6 mesi e nemmeno un’offerta.
– Chi aveva ricevuto l’ultima settimana di mandato (stranamente) una proposta d’acquisto a ribasso (guarda caso) subordinata al mutuo così da congelare tutto un paio di mesi… però l’agente immobiliare ha continuato a far vedere la casa ad altri clienti nella speranza di venderla a qualcun’altro… ma dopo altri 3 mesi nulla da fare.
– Chi l’agente immobiliare non l’ha neanche più visto e ha fatto fatica a recuperare le chiavi di casa.
– Chi aveva firmato un mandato a 200.000 € e ha poi scoperto che la casa veniva pubblicizzata a 250.000€
– Chi ha scoperto che l’agente immobiliare per fare bella figura portava finti acquirenti a vedere la casa.
– E molto altro ancora…

Molte di queste persone avevano perso la fiducia nelle agenzie immobiliari, avevano paura di affidarsi nuovamente e non volevano più sentir parlare di firmare un incarico di vendita.

Ma stavano finendo nel baratro…

Oramai la casa era in vendita da tempo, chi da 6 mesi chi anche da 4/5 anni
Vivevano in uno stato confusionale,
E avevano bisogno di una guida!

E allora mi sono detto, ho tutti gli strumenti per aiutare queste persone a risolvere il loro problema e non ho paura di uscire allo scoperto, non ho paura di raccontare verità scomode, non ho paura di mettere in evidenza i “vizi” delle agenzie immobiliari.

1. Sono il primo agente immobiliare di Monza e Brianza ad aver fatto un sito internet pieno di informazioni, consigli per chi deve vendere casa.
2. Sono il primo agente immobiliare della provincia di Monza e Brianza ad aver messo per iscritto la garanzia “PROVAMI” e se non ti piace il mio servizio puoi annullare l’incarico a partire dal 60esimo giorno senza darmi spiegazioni e senza pagare nulla.
3. Sono il primo agente immobiliare di Monza e Brianza a garantirti per iscritto la vendita di casa tua entro 90 giorni o ti sconto 1.000€ dalle mie provvigioni.

e che vantaggi hai tu se vieni da me?

– Vendo Il 97% delle case che mi vengono affidate ogni anno mentre le altre agenzie sono ferme al 40%, le più valide arrivano al 50%.
– La tua casa non sarà mai lo specchietto per le allodole al fine di far vendere altre case simili alla tua
– Non avrai visite di persone non selezionate e non pronte per acquistare casa tua
– Riceverai il corretto studio di valutazione.
– non verrai preso in giro.
– i miei clienti ricevono un servizio a 5 stelle.

Contattami e ti dirò come posso aiutarti a vendere casa

marco@marcofarinella.it
/Whatsapp: 3386692752
: 039.2324429
: www.marcofarinella.it

Eccoti i Consigli per vendere casa in 90 giorni