Affidare un incarico di vendita in esclusiva alla figura dell’agente immobiliare ha come base l’importanza di un accordo chiaro e preciso.
La parola stessa “affidare” indica che in primis ci sia fiducia reciproca tra cliente e agente immobiliare. Ecco perché il professionista che non ha nulla da nascondere e non ha secondi fini ha la possibilità di modulare con te e in tutta serenità l’accordo da stringere al fine di vendere la tua casa.
Vendere casa è una di quelle cose che fai davvero poche volte nel corso della tua esistenza e che può determinare cambiamenti importanti nella vita di ognuno di noi e in particolar modo se la tua intenzione è quella di utilizzare il guadagno derivato al fine di investirlo in un appartamento più grande e più adatto alle tue esigenze o in altre operazioni immobiliari.
Per questo riuscire a ottenere una vendita nel più breve tempo possibile ed a una condizione di prezzo che sia soddisfacente, potrebbe essere per te molto vantaggioso. La scelta di un’agenzia immobiliare e la figura di un mediatore possono essere una soluzione che ti permetterà di combinare, la sicurezza della professionalità di uno specialista del settore e la possibilità di ottenere il miglior prezzo per il tuo immobile.
Ho deciso di darti alcuni consigli che possono essere molto utili al fine di realizzare la vendita in tranquillità e con il maggior risultato economico possibile.
Le caratteristiche di un incarico di vendita in esclusiva (incarico di mediazione)
Ma che cos’è un incarico di mediazione (o incarico di vendita in esclusiva)? Forse ti sarai domandato, diverse volte, quali sono i vantaggi di poter utilizzare un’agenzia immobiliare per vendere la tua casa. Affidarsi a degli specialisti ti permette non solo di guadagnare tempo, ma anche di essere sicuro che la vendita del bene si effettuerà.
La mediazione è quindi un vero e proprio contratto che viene stipulato tra te, che sei il venditore e un soggetto, il mediatore che rappresenta l’agenzia immobiliare. Attraverso questo accordo si stabiliranno una serie di obblighi e di diritti che dovranno essere rispettati tra le parti. È importante sottolineare questo aspetto: la mediazione è un contratto. Le forme possono essere differenti e ti consigliamo sempre di sottoscrivere un accordo che sia scritto e non verbale in modo che non possano esserci delle incomprensioni.
Infatti un aspetto da tenere sempre presente, e che può dissuaderti dal creare dei contratti non scritti, è quello che in base alla legge, anche se non vi è un documento firmato, il mediatore se ha svolto le sue funzioni (e avrà modo di poterlo dimostrare), che vedremo in seguito, dovrà essere comunque retribuito per i compiti svolti. Quindi è meglio poter porre tutto nero su bianco.
Potrai addirittura incontrare mediatori che non vorranno formalizzare nulla e che al contrario caldeggeranno una bella stratta di mano! Fai molta attenzione perché potrebbe nascondersi La furbata del rimborso spese.
L’incarico di mediazione (incarico di vendita in esclusiva):
Cosa devi tenere presente sulle caratteristiche dell’incarico di mediazione per la vendita.
Ma quali sono le caratteristiche necessarie al fine di sottoscrivere un contratto di incarico di mediazione in esclusiva che possa essere considerato adatto alle tue esigenze?
I contratti di mediazione in linea di massima contengono elementi che sono comuni e delle sezioni che invece vengono personalizzate
Vi sono molti parametri da tenere in considerazione che possono essere utili al fine di non creare delle problematiche durante i mesi di validità dell’incarico. Chiarezza e precisione nel contratto di mediazione sono due aspetti che rispecchiano la professionalità dell’agenzia immobiliare e la dedizione al lavoro di un mediatore.
Di seguito andrò ad analizzare alcuni degli aspetti più importanti che devi considerare come indispensabili e che devi trovare all’interno dell’accordo che ti servirà per affidare la vendita di casa tua ad un mediatore:
Definizione delle parti:
È importante a questo punto che ti identifichi in maniera specifica come venditore del bene immobile, dimostrando il tuo pieno diritto alla vendita con la presentazione dell’atto di acquisto, dei tuoi documenti di identità e codice fiscale oltre ai documenti catastali della casa. Questo per esempio è molto importante nel caso di eredità, per dimostrare la tua legittima titolarità. Questo aspetto è altresì fondamentale soprattutto nel caso in cui non sei l’unico soggetto ad avere diritti sul bene specificando da parte di tutti gli eredi la scelta di un unico mediatore, in modo che non sorgano successive contraddizioni in futuro.
Inoltre deve essere identificato anche il mediatore, nella figura del soggetto che rappresenterà l’agenzia immobiliare e che firma con te l’incarico di vendita, specificando nel documento i dati anagrafici e quelli completi dell’agenzia di riferimento. (Stai attento al fatto che l’agente immobiliare sia abilitato allo svolgimento dell’attività e non sia un abusivo!).
Oggetto del contratto di mediazione:
altro aspetto su cui ti devi soffermare è l’identificazione dei dati dell’immobile che vuoi vendere. Bisogna introdurre all’interno del contratto di mediazione le specifiche che possano non far sorgere dubbi su quale sia il bene che stai affidando all’agenzia al fine di poter effettuare la vendita. Per questo non solo dovrà essere identificato l’ubicazione, l’indirizzo, l’eventuale scala del palazzo, il piano e il numero di particella, ma anche la composizione e la descrizione.
La chiarezza è alla base di qualunque contratto e in particolar modo nel caso in cui decidete di affidare a un’agenzia immobiliare la vendita di più di un immobile.
Occorre poi l’identificazione catastale indicando gli estremi del foglio, mappale e subalterno, la verifica della categoria catastale è inoltre molto importante al fine di poter identificare che l’immobile possa essere venduto in quanto locale abitativo. Infatti può capitare che nella verifica dei documenti, sorgano delle imprecisioni di registrazione al catasto di eventuali modifiche strutturali o di destinazione d’uso che prima della vendita devono essere risolte;
E’ sempre un bene indicare le concessioni edilizie, le varianti e le pratiche comunali rilasciate dal comune così come evidenziare gli estremi del certificato di agibilità/abitabilità oltre all’indicazione dell’Attestato di prestazione energetica (classe A-B-C ecc.).
Nella compilazione dell’incarico di mediazione per vendita immobiliare va indicato anche se il bene è libero o gravato da ipoteche, pignoramenti e/o altri pregiudizi.
Sempre con il criterio della trasparenza e della chiarezza è bene indicare a quanto ammontano le spese condominiali e se sono intervenute delibere dell’assemblea condominiale in merito a spese straordinarie.
I parametri della vendita – il prezzo e la provvigione dell’agente immobiliare:
quando decidi di firmare un accordo con un’agenzia immobiliare il fine è quello di realizzare la vendita della tua casa al prezzo migliore e nel minor tempo possibile. Grazie all’agenzia quindi non dovrai impegnarti a cercare un compratore, far visitare la casa e preparare i documenti per la chiusura del contratto. Sarà tutto organizzato dal mediatore. Per questo all’interno dell’accordo deve essere indicato il prezzo di vendita dell’immobile.
La valutazione di questo parametro deve essere un aspetto da prendere con la dovuta attenzione.
Il valore di una casa varia in base a una serie di elementi di mercato, come la zona della città in cui è situata, la presenza di ospedali, scuole e servizi, lo stato dei luoghi e degli impianti, l’efficienza energetica e inoltre se il bene è libero oppure locato. Combinando queste realtà e la situazione del mercato immobiliare, si dovrà identificare e mettere nero su bianco il prezzo richiesto per la vendita e la provvigione del mediatore che riceverà al momento in cui si concluderà il contratto di vendita (quindi al compromesso o preliminare di vendita e non all’atto notarile come qualcuno pensa). Ti ricordo che la provvigione può essere concordata in termini di percentuale sul prezzo convenuto (ad esempio il 3% o il 4%) oppure può essere determinata in modo forfettario (ad esempio 5.000€) sempre oltre IVA al 22%.
Un buon consiglio:
Non sottovalutare la scelta del prezzo! Evita di dire “questa è la cifra che voglio io e se riuscite a venderlo a di più quello che prendete è tutto vostro” rischierai, per ingordigia del mediatore, di non vendere più la tua casa e rischierai di trovare la tua casa pubblicizzata a prezzi differenti! Stabilisci invece un prezzo chiaro e che sia sempre il medesimo su tutti i canali pubblicitari! Ricordati che il prezzo è il direttore d’orchestra di ogni vendita immobiliare nel nuovo scenario del mercato;
Tempi:
occorre specificare due criteri di tempo:
Il primo è la durata dell’incarico di vendita ovvero per quanto tempo l’agente immobiliare sarà autorizzato a promuovere la vendita della tua casa. Vendere un appartamento richiede del tempo.
Infatti non solo devono essere trovati i compratori, ma anche permettere loro di visitare l’immobile e attendere eventualmente le richieste di un mutuo o di un finanziamento al fine di completare la vendita.
Di buon grado un incarico, in questo periodo storico di mercato, dovrebbe avere la durata di 6 mesi.
Sconsiglio a caratteri cubitali di sottoscrivere incarichi di vendita di 8-10 o 12 mesi!!!
Il secondo criterio di tempo da stabilire è la tempistica entro la quale vuoi consegnare la tua casa una volta trovato l’acquirente.
Anche in questo caso a meno che la tua casa non sia già vuota e quindi disponibile da subito una volta fatto l’atto notarile, il tempo medio che consiglio è un periodo di 6-8 mesi, sufficiente per te a trovare una nuova sistemazione e permettere a un’agenzia esperta e professionale di portare a termine la compravendita. Tempi troppo ristretti potrebbero ostacolare il procedimento a tuo discapito.
Obblighi del venditore:
la mediazione è un contratto e come tale prevede una serie di obblighi da parte tua in quanto venditore. Quindi fai attenzione se per esempio hai firmato una clausola di esclusività con l’agenzia e non la rispetti. Inoltre, se non è stato previsto all’interno del contratto, non potrai cambiare idea sulla vendita della tua casa e ritirare l’accordo prima della scadenza dei termini temporali. Inoltre il risultato del contratto è il pagamento della provvigione all’agenzia che deve effettuare in base ai termini stabiliti al momento della vendita;
Impegno del mediatore:
anche il mediatore ovviamente ha degli obblighi. Il suo fine deve essere quello di vendere l’immobile e per fare questo deve comportarsi con diligenza e attivare tutti i canali dell’agenzia al fine di raggiungere nel minor tempo possibile lo scopo del contratto. Non basta infatti che si presenti a casa tua con alcuni probabili compratori. Sarà anche necessario che il mediatore non si fermi a questo, ma che effettui la pubblicità presso la sede della sua agenzia, sui portali Internet predisposti a questo compito, e dia le giuste informazioni sia ai compratori che a te come venditore nel caso in cui in una particolare regione sia necessaria la presenza di qualche specifica tecnica.
Può essere molto utile al fine contrattuale, specificare quindi quale siano le azioni finalizzate a rendere più semplice la vendita del tuo immobile, e se ci siano dei servizi a pagamento o se invece è tutto compreso nella provvigione pattuita, in modo che potrai valutare con chiarezza se un mediatore sta svolgendo il suo compito oppure no.
Le clausole vessatorie
Ciò che è sconsigliabile introdurre:
La personalizzazione di un contratto è un aspetto da tenere in considerazione dato che avvantaggia sia te che il mediatore. Tra le condizioni che ti sconsigliamo di introdurre vi sono due clausole vessatorie: il rinnovo dell’incarico alla scadenza e la penale per la disdetta anticipata.
Nel primo caso è previsto nel contratto la possibilità di rinnovo automatico una volta che sono scaduti i mesi di tempo per l’agenzia, se non vi sia stata una raccomandata con ricevuta di ritorno che revoca la nomina.
È sempre preferibile non far rinnovare l’incarico in modo automatico e rimanere svincolati da un’agenzia.
Infatti se in sei mesi un mediatore non è riuscito a concludere un accordo vantaggioso per il tuo immobile, potrebbe essere il caso di sceglierne uno più adatto alle tue esigenze.
Nel caso invece della clausola di disdetta anticipata, si deve escludere la situazione in cui se vuoi annullare l’incarico prima della naturale scadenza, in ogni caso devi corrispondere all’agenzia la provvigione pattuita.
Nella maggior parte dei contratti di mediazione queste due realtà sono presenti.
La loro eliminazione è anche un segno di professionalità dell’agenzia la quale si impegnerà con tutta se stessa a raggiungere il fine della vendita nel più breve tempo possibile e a tuo vantaggio.
Ovviamente tutto deve avvenire in perfetto rispetto delle norme contrattuali e in buona fede e non finalizzato a una vendita con un’altra agenzia che offra delle condizioni contrattuali migliori o finalizzato alla vendita tra privati con l’intento di scavalcare il mediatore.
L’antiriciclaggio e la privacy
Documenti antiriciclaggio e della privacy: con la firma dell’incarico di mediazione l’agente immobiliare avrà l’obbligo previsto per legge sull’antiriciclaggio e il GDPR che concerne il trattamento dei tuoi dati personali. Questi due atti non sono facoltativi, ma obbligatori per legge e devono essere firmati sia nel caso di un accordo verbale che scritto.
Se hai ancora qualche dubbio su come poter perfezionare al meglio l’incarico di vendita della tua casa, rimango a tua disposizione.
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Marco – agente immobiliare per vendere casa
Foto di copertina pixabay.com
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