La tua casa si può vendere?

Negli anni passati, o ancora oggi per un vizio professionale, i privati e gli agenti immobiliari partivano in quarta con la promozione della vendita degli immobili e poi pensavano a “sistemare le carte” con conseguenze sulle trattative e sulla salute delle persone perché c’era sempre qualche problema, perché i rogiti notarili saltavano e qualcuno (più di uno…fai un sondaggio al bar) ci ha anche rimesso dei quattrini o alla meglio è andato a vivere in affitto per qualche mese.

Il nostro consiglio che poi è quello che facciamo tutti i giorni per i nostri clienti è capire se la tua casa può essere venduta.

Negli ultimi anni la legge ha stretto le maglie e ha reso più completa la documentazione che il venditore deve fornire all’acquirente al fine di reperire un mutuo e soprattutto al fine di perfezionare la compravendita per atto notarile.

Ciò ha ridotto quasi a zero i rischi per l’acquirente, tuttavia ha reso davvero complessa la vita a chi vende che deve attrezzarsi per recuperare tutti i documenti necessari verificando che siano in regola.

Vediamo insieme cosa serve:

Provenienza

è il documento che attesta che tu sei davvero il proprietario dell’immobile e ne sei legittimato a vendere, è lo strumento sul quale sono riportati eventuali condizioni o convenzioni particolari che è giusto far presente al tuo acquirente.

I titoli di provenienza sono diversi dal più comune Atto di compravendita (rogito notarile) alla dichiarazione di successione, al decreto di trasferimento del tribunale all’atto di donazione che è quello che più ci ha creato problemi negli ultimi anni in quanto per motivi che ora volutamente tralasciamo crea difficoltà agli acquirenti in quanto moltissimi istituti di credito non concedono mutui agli acquirenti che presentano come provenienza una donazione. (e se per sbaglio hai incassato una caparra e per questo motivo la casa non si può rogitare sai che rischi di dover restituire il doppio della caparra ed eventualmente risarcire il tuo acquirente???).

Planimetria Catastale

Si recupera al polo catastale di competenza, oggi occorre la scheda “rasterizzata” ovvero certificata del catasto…quindi la fotocopia di quella in tuo possesso dal 1990 non basta più. Inoltre va verificato che la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto dell’immobile. Ogni parete, porta interna, finestra, balcone, veranda, cantina e box devono essere riportate sulla planimetria in modo corretto. Se c’è qualcosa da sistemare è a carico tuo, ma ricorda che non sempre tutto è sanabile e volte non basta “solo” pagare il geometra e l’oblazione al comune.  I periti della banca incaricata dall’acquirente per fare il mutuo sono MOLTO ATTENTI.

Certificato di abitabilità/agibilità

E’ diventato il documento principe degli ultimi 24 mesi… per 60 anni trascurato oggi essenziale per poter garantire la commerciabilità degli immobili.

L’abitabilità/agibilità viene rilasciata dal Comune al termine dell’edificazione/ristrutturazione dell’edificio e può venir meno in caso di opere abusive.

Data l’importanza e la delicatezza dell’argomento, oltre alla difficoltà di reperirla presso l’ufficio tecnico del comune  il consiglio è sempre di muoversi con largo anticipo.

APE – Certicazione energetica

L’attestato di prestazione energetica è obbligatoria per poter effettuare la vendita (già obbligatoria solo per la pubblicità dell’immobile).

E’ un documento redatto da un tecnico iscritto al CENED e che attesta l’efficenza energetica di un immobile in termini di KWH/M2A.

Più semplicemente ti dice se la tua casa è in classe A-B-C-D-E-F-G-.

Oltre a questi adempimenti obbligatori ci sono poi altri documenti che rendono più sicura e serena la compravendita e che ti suggeriamo di reperire e mettere a disposizione del tuo acquirente:

• eventuali certificazioni degli impianti (elettrico-idraulico-riscaldamento). Gli immobili vengono venduti “nello stato di fatto” in cui si trovano pertanto gli impianti anche se non sono certificati non sarai tenuto ad adeguarli ma sarà a carico dell’acquirente che ben informato dei fatti lo metterà “in conto” nella sua proposta d’acquisto.
• dichiarazione dell’amministratore che attesta il corretto pagamento delle spese condominiali a tuo carico.
• ultimo verbale dell’assemblea condominiale per verificare che non ci siano lavori straordinari in programma.

Questi ultimi documenti anche se contrattualmente non obbligatori sono sempre più richiesti dagli acquirenti che vogliono avere tutte le garanzie di un acquisto sicuro prima di spendere i risparmi di una vita per comprare casa.

Se penso agli anni ’70 e ’80 e a chi in quegli anni ha comprato casa a Monza o in Brianza, mi vengono in mente persone che ancora oggi abitano nella loro casa acquistata magari con un mutuo con interessi al 19%, uomini e donne che negli anni hanno mantenuto e ristrutturato la loro abitazione principale, penso a madri e padri che hanno fatto della loro casa il quartier generale della famiglia e che per anni hanno ripetuto le stesse abitudini e gli stessi tragitti (casa lavoro- casa scuole) senza mai pensare di cambiare, perché andava bene così.

Nell’ultimo ventennio le nuove generazioni hanno dovuto adattarsi ad innumerevoli cambiamenti, si è alzata l’età media dei laureati, il posto fisso per chi vuole rimanere in Italia a lavorare è diventato il titolo di un film comico, il matrimonio è cosa per pochi e le famiglie allargate non fanno più notizia.
Per questi motivi ci si trova più frequentemente “costretti” a cambiare casa. Il che non è una cattiva notizia per l’agente immobiliare…
Cambiare casa non è certo semplice, potrebbe essere però motivo di difficoltà per chi non è abituato, per chi non ha tempo o competenza.
Ecco perché prima di iniziare la ricerca della nuova casa o la vendita della vecchia ti consiglio di leggere qui.

Ora che hai scoperto che puoi cambiare la tua casa in Brianza, con una che più risponde alle nuove tue esigenze sei arrivato al bivio:

• prima trovi un acquirente per casa tua e poi cerchi la nuova casa?
• prima trovi la nuova casa e poi cerchi un acquirente per la tua?

la differenza sembra sottile ma vediamo insieme di capire meglio.

Prima vendo e poi compro

Significa che prima metti in vendita la tua casa, trovi un acquirente, firmi il compromesso di vendita e incassi una caparra… da questo momento inizi a cercare “seriamente” casa nuova (perché prima curiosavi gli annunci su internet)…una volta trovata firmerai il compromesso di acquisto (utilizzando i denari della caparra di vendita che hai da poco incassato) e nei tempi stabiliti si faranno in ordine i due atti notarili prima quello di vendita e a distanza di poco (ore o giorni) quello di acquisto.
Vantaggi:

• vendi con calma e senza fretta puntando a realizzare il massimo dal punto di vista del prezzo richiesto.
• non devi anticipare denaro, ma far girare gli acconti che hai incassato dalla vendita, quindi se in questo momento ti trovi a corto di liquidità puoi comunque cambiare casa.
• se non riesci a vendere casa tua, non hai speso nulla, non hai perso nulla…al massimo hai capito che a quel prezzo la tua casa non si può vendere.

Svantaggi:

• se vendi e non trovi (in un tempo ragionevole già concordato con l’acquirente di casa tua di solito 4-6-8 mesi) rischi di doverti accontentare di una casa che non è proprio quella dei tuoi sogni, anche se in questo momento di mercato con tutta l’offerta che c’è sarà difficile rimanere a bocca asciutta.

Prima compro e poi vendo

Significa che come prima cosa cerchi la nuova casa, la trovi e raggiungi l’accordo con il venditore, firmi il compromesso di acquisto e versi la caparra attingendo ai tuoi risparmi (non pensare di versare la caparra attraverso il mutuo che invece verrà erogato solo al momento del rogito notarile). Da questo momento metti in vendita casa tua che dovrà essere venduta entro le tempistiche che sono state pattuite nel compromesso di acquisto.

Vantaggi:

• scegli senza fretta la casa dei tuoi sogni.

Svantaggi:

• devi anticipare del denaro per la caparra.
• hai tempi ben precisi per vendere casa tua, potresti essere costretto ad abbassare il prezzo di vendita fino a quando non incontri un acquirente.
• se proprio non riesci a vendere casa rischi di perdere la caparra (ed eventuali ulteriori danni che l’acquirente potrebbe chiederti) e far saltare il compromesso.

Quale delle due strategie scegliere? dipende da tanti fattori. Dipende come abbiamo visto dalla tua disponibilità economica, dai tuoi risparmi, dalla facilità di trovare la casa che cerchi ( se la cerchi solo in un certo quartiere e non ci sono molte offerte). Dipende dalla tua casa se è facile da vendere o se invece presenta criticità che possono allungare i tempi di vendita. Dipende anche da che persona sei, se vivi da solo o se con moglie e figli….insomma non esiste una regola valida per tutti…

Se hai ancora qualche dubbio possiamo aiutarti noi!