In questi giorni siamo tutti un pò smarriti, distratti, pensierosi e preoccupati.

Mia Mamma l’altro sera mi ha detto in dialetto brianzolo “in 75 anni non ho mai visto nulla del genere”.

Per fortuna sto lavorando tanto e questo mi distrae dalla cruda realtà.

Sto ricevendo messaggi e telefonate e molti di voi mi hanno chiesto cosa ne sarà del mercato immobiliare nei prossimi mesi.

Ci troveremo nuovamente difronte ad una crisi come quella iniziata nel 2008-2009 e (per alcuni) mai finita?

Ci ho messo qualche giorno a riordinare le idee.

Premetto che non ho la sfera di cristallo, quindi non posso dare un giudizio su quello che accadrà, le variabili in gioco sono tante.

Ho però analizzato una serie di fattori oggettivi che ho avuto modo di raccogliere e che in questi giorni si stanno evidenziando non solo in Italia ma in tutto il mondo.

Provo a fartela semplice e a ridurre su scala locale:

• Fino a 3 settimane fa il mercato immobiliare di Monza e Brianza era molto frizzante. Mai come nei primi 2 mesi del 2020 ho toccato con mano vendite concluse velocemente, acquirenti desiderosi di comprare e venditori incentivati a cambiare casa.
• Il motivo di questa vivacità è da ricondursi nel basso costo dei mutui e nella conseguente maggior disponibilità economica (rata mutuo + bassa = importo di mutuo erogato + alto).
• A seguito delle recenti decisioni della BCE le condizioni sui mutui offerti dalle banche, nei prossimi mesi, saranno ancora più favorevoli.
• Pochi giorni fa la borsa di Milano ha perso in 24 ore il 20% e nei giorni a seguire tutte le altre piazze europee e la roccaforte Wall Street hanno accusato lo stesso record negativo.
• Per gli investitori le obbligazioni offrono certezza di capitale ma una rendita pressoché pari allo 0.
• Le azioni sono talmente “leggere” che ogni giorno possono perdere il loro valore anche del 10-20% e anche se l’investitore le vuole vendere non trova nessuno disposto a comprare.
• E’ certo che gli immobili non si svalutano del 20-30 % in 3-6-9 mesi (è vero sono scesi del 30% ma in 10 anni). Quindi in caso di necessità nel giro di un semestre si può rientrare in possesso del capitale investito.
• Le rendite degli affitti su Monza e Brianza ad oggi si attestano mediamente intorno al 7-8% molto più alte delle cedole delle obbligazioni e molto più stabili delle azioni. (Casa acquistata a 100.000 € rende un affitto di 650€ / mese).
• Le richieste di appartamenti in affitto è molto alta soprattutto nella zona limitrofe a Monza per la vicinanza di ospedale, università e centri di impiego. (Affitto le case dei miei clienti in meno di 30 giorni).
• L’esigenza di avere un tetto sopra la testa e di comprare casa, cambiare casa è sempre viva.
• Il blocco di queste settimane rallenterà le attività lavorative ma non andremo in contro a cospicue perdite di posti di lavoro. (Le aziende della Brianza salvo alcune eccezioni sono molto capitalizzate e patrimonializzate).
• Il mattone, a medio e lungo periodo, è sempre l’investimento sicuro per eccellenza.
• Ogni giorno anche se siamo tutti a casa, continuo a ricevere richieste da parte di clienti che vogliono vedere gli immobili che ho in portafoglio.
• I clienti che hanno venduto casa prima dell’esplosione della pandemia devono necessariamente comprarne una nuova appena sarà possibile riprendere gli appuntamenti.

Qualche nota negativa però è da prendere in considerazione:

• Le banche rallenteranno i tempi di erogazione di mutuo per via dell’accumularsi di pratiche dovuto alla riduzione oraria e di personale di questo periodo.
• Alcuni lavoratori autonomi/ titolari di partite iva e imprenditori subiranno senza dubbio un calo del fatturato e di conseguenza degli utili, alcuni dipendenti saranno messi in cassa integrazione o avranno una riduzione di stipendio (mancanza di straordinari- trasferte- premi produzione), ciò non sarà di buon auspicio per la richiesta di mutuo.
• Alcune persone dovranno rinviare l’idea di acquistare casa, almeno di un anno, andando ulteriormente ad indebolire le richieste di immobili.
• I prezzi medi non aumenteranno anche se la vicina Milano potrebbe avere il segno +
• Si allungheranno i tempi di vendita di qualche mese.
• Le zone meno centrali, i comuni meno serviti della provincia e gli immobili poco qualitativi avranno ancora più difficoltà ad essere scelti dagli acquirenti, l’unico modo per poterli rendere appetibili sarà la convenienza del prezzo.

La cosa che bisogna fare ora è aspettare e capire quando questo periodo passerà.

Probabilmente vivremo una doppia fase ravvicinata: una prima parte (breve) di vivacità e una seconda parte (più lunga) di rallentamento e assestamento.

Fonti:
Ho trovato conforto del mio pensiero in questo articolo di investire oggi.

Essere un agente immobiliare nel 2020 vuol dire saper interpretare il mercato utilizzando tutti i mezzi a disposizione, oggi voglio spiegarti come è possibile vendere una casa in 24 ore.

Fino a qualche anno fa chi cercava casa cosa faceva? Il sabato mattina o in settimana di sera, uscito dal luogo di lavoro, andava in agenzia immobiliare, si sedeva davanti alla scrivania e spiegava che tipo di casa cercava.
Non c’erano che un paio di fotografie del palazzo da fuori e una piantina e se voleva vedere qualche casa che sembrava interessante, prendeva l’appuntamento per vederla il sabato successivo.

Vendere una casa in 24 ore

Non poteva geolocalizzarla, vederla da google maps e avere a disposizione dozzine di fotografie in qualsiasi momento e in qualsiasi luogo essi si trovavano.

Non potevano condividerla in un nano secondo con la moglie o il marito.

Oggi, se ci fai caso, le agenzie immobiliari sono quasi sempre vuote.

Nuove strategie di ricerca immobile

Chi cerca casa lo fa attraverso internet, i portali immobiliari, Facebook e i social network, gioca a nascondino, si fa “vedere” dall’agenzia immobiliare solo quando trova l’annuncio che fa al caso suo o solo se incuriosito.
Lascia una richiesta via mail e quasi mai risponde al telefono. I più giovani scrivono su whatsapp e chiedono di ricevere “più informazioni” e più fotografie!

E il proprietario di casa che una volta metteva il cartello vendesi sulla cancellata del condominio e aveva la fila di persone interessata oggi cosa fa?
E l’agente immobiliare che una volta scarrozzava senza impegno 30 persone ogni sabato (per la gioia dei benzinai) a veder case che non interessavano neppure?

Checche se ne voglia, oggi più di ieri l’agente immobiliare (quello bravo) occupa un posto di spicco all’interno della società per plurimi motivi: grazie al lavoro dell’agente immobiliare la vendita delle case riesce ad essere costante seppur il mercato sia in crisi; l’agente immobiliare è colui che riesce a valutare una casa in maniera oggettiva e corretta, stabilendo il giusto prezzo di vendita e, infine, grazie all’agente immobiliare è possibile trovare la casa dei propri sogni senza alcuno sforzo e, per il proprietario, trovare un acquirente serio senza il rischio di perdere tempo e soldi.

Il ruolo dell’agente immobiliare

Sono fortemente convinto, nonostante l’avvento delle tecnologie e dei media che l’agente immobiliare è e sarà un soggetto necessario per far si che la vendita delle case avvenga in maniera regolare e continuativa poichè il fine ultimo dell’attività che lo stesso svolge è quello di far incontrare un acquirente che cerca casa ed un venditore che non sa a chi offrirla cogliendo tutte quelle sfumature di carattere umano, empatico, emotivo e di negoziazione che mai e poi mai potranno essere sostituite da un computer o da un bot.

Tempi medi di vendita

La vendita di un immobile per un proprietario di casa è la problematica principale, soprattutto se ha già acquistato una casa e si è esposto versando un caparra.
Concludere la vendita di un bene immobile può essere complesso, soprattutto in epoca odierna, dove il mercato è pressoché chiuso e il numero di case in vendita supera di due terzi quelle che ogni anno vengono vendute.

Dagli studi condotti dall’Agenzia delle Entrate nel mese di febbraio 2019 si riscontra che, mediamente, i tempi di vendita di una casa sono medio lunghi, assestandosi intorno ai 7,2 mesi.

La problematica principale nella vendita delle case consiste nel fatto che, nel mercato, vi sono tantissime case in vendita, ma vi sono pochi acquirenti seri e con delle concrete possibilità economiche di acquisto.

Questo vuol dire che, anche se vi sono tanti immobili in vendita, non sempre è possibile trovare un acquirente in grado di soddisfare l’offerta con il risultato che la casa potrebbe rimanere invenduta per diverso tempo.

Il mio approccio nel vendere la tua casa

Sono stato tra i primi agenti immobiliari a mettere in piazza “i fatti miei” e a raccontare in quanto tempo vendo le case che mi sono affidate.

Questa è la prima volta però che scrivo della vendita di una casa in 24 ore.
E’ una cosa rara, è accaduta qualche giorno fa a Lissone e adesso ti spiego come è andata.

Da due anni a questa parte riesco a garantire a tutti i clienti/venditori, che chiedono la mia consulenza, di poter vendere gli immobili di loro proprietà in un lasso di tempo molto breve, pari al massimo a 90 giorni.

L’unica cosa che i venditori devono fare è quella di ascoltare i miei consigli e metterli in pratica; in questo modo ognuno avrà chiaro cosa fare e cosa non fare per vendere velocemente e con il giusto profitto l’immobile.

Lo so che ti starai dicendo “è facile vendere le case velocemente…basta svenderle” Non sto parlando di “svendere“, sto parlando di vendere al miglior prezzo di mercato, al punto più alto di quell’onda prima che inizi la sua discesa e si infranga sullo scoglio senza aver lasciato un euro nel portafoglio del proprietario.

Ovviamente questi consigli sono personalizzati e studiati ad hoc per ogni singolo cliente e per ogni singolo immobile, ma la cosa fantastica è che possono essere modulati ed adottati da tutti i proprietari di casa in qualunque parte del territorio italiano.

Le operazioni da attuare con precisione ed ordine sono plurime e consistono:
nell’effettuare una corretta valutazione della casa poiché, solo comprendendo le quattro colonne portanti che sorreggono la valutazione potremmo avere le idee chiare sul prezzo che verrà realizzato con certezza.

Nel preparare l’immobile prima di metterlo sul mercato.

Nel curare l’immagine della casa attraverso le fotografie professionali.

Nel effettuare delle campagne pubblicitarie e di marketing volte a promuovere l’immobile e a renderlo appetibile nei riguardi dei possibili acquirenti.

Tali operazioni sono necessarie per far si che la casa possa catturare l’attenzione di acquirenti seri, in grado di poter affermare “si scelgo di comprare la tua casa piuttosto che una tra tutte le altre che sono contemporaneamente in vendita in quel momento sul mercato”.

Tali operazioni, seppur efficaci, spesso non permettono di vendere una casa in 24 ore, per ottenere tale risultato senza aver ufficialmente aperto la vendita, senza la pubblicazione di foto e di annunci sui portali e senza campagne marketing bisogna lavorare su due fronti differenti che permetteranno di vendere in tempi brevissimi (24 ore) una casa anche a Lissone.

Come vendere una casa in 24 ore a Lissone

Il primo consiste nell’elaborazione di una richiesta specifica ed attendibile formulata dal cliente, serio e qualificato in termini di possibilità d’acquisto;

Questa richiesta mi è arrivata tramite la mia pagina Facebook ed è nata tramite quello che si chiama “passaparola” per mezzo di un altro cliente che si è già rivolto a me per l’acquisto di una casa ed era rimasto molto soddisfatto del servizio ricevuto.

E’ stato molto importante aver ascoltato le richieste e aver compreso le esigenze prospettate dal cliente che, in questo caso, cercava una casa situata nella parte centrale della città di Lissone, con locali molto ampi e senza particolari lavori da fare se non qualche ritocco, senza dover intervenire sulla parti comuni della palazzina e che con doverosa attenzione al limite di budget fissato.

Dopo aver analizzato la richiesta del potenziale acquirente, e non avendo nulla in portafoglio che potesse fare al caso suo, sono passato a lavorare sul secondo fronte che consiste, invece, nella sensibilità, nella capacità e nel fiuto dell’agente immobiliare di “inventare” “collegare” e “rintracciare” potenziali venditori, proprietari di casa già conosciuti e che stano pensando proprio di vendere una casa con delle caratteristiche identiche a quelle prospettate dal possibile acquirente.

In questo caso, ricordavo che il proprietario mi aveva avvisato qualche mese prima della possibilità che a fine anno il suo appartamento si sarebbe liberato e che avrebbe valutato di metterlo in vendita una volta vuoto.

Appena ricevuta la mia telefonata e compreso la bontà della richiesta, ha voluto anticipare i tempi e si è reso disponibile a mostrarmi la casa per effettuare la valutazione.

Dopo qualche giorno di consulto in famiglia, mi ha conferito l’incarico di vendita.
Il giorno dopo ho accompagnato l’acquirente a visionare l’appartamento e mezz’ora dopo aveva già firmato la proposta d’acquisto corredata da un assegno di caparra.

Tutto si è svolto senza la negoziazione del prezzo tra le parti che si sono dimostrate pienamente soddisfatte.

Conclusioni

Come potrai aver capito vendere una casa non è una cosa così semplice e farlo in 24 ore è davvero un impresa titanica, infatti non basta solo saper incrociare la domanda e l’offerta, ma entrambe le parti devono riporre nell’agente immobiliare quella fiducia necessaria affinché tutto possa avvenire senza intoppi e senza problemi.

L’agente immobiliare a sua volta dovrà adoperarsi velocemente per poter recuperare tutti i documenti necessari, effettuare le verifiche catastali, urbanistiche e ipotecarie che consentono all’acquirente di acquistare un immobile in tutta serenità e a un venditore di sapere di poter incassare le somme senza nessun futuro problema.

Insomma tanti piccoli passaggi, tante piccole sfumature che ancora oggi alle porte del 2020 non sono stati sostituiti dalla tecnologia, che però ha di certo contribuito a velocizzare il lavoro anche degli agenti immobiliari.