La riforma approvata il 27 novembre 2025 all’interno del DDL Semplificazioni 2025, che modifica gli articoli 561 e 563 del Codice Civile, introduce novità decisive per chi vuole comprare o vendere un immobile proveniente da donazione.
Per anni gli immobili donati sono stati un punto critico del mercato immobiliare italiano. Oggi, con le nuove regole, la situazione cambia radicalmente.
Vediamo in modo chiaro cosa prevede la legge e perché rappresenta una svolta per venditori, acquirenti e professionisti del settore.
Perché gli immobili da donazione erano complicati da vendere
Prima della riforma, gli immobili donati erano considerati “rischiosi” perché gli eredi legittimari potevano esercitare la azione di restituzione e chiedere indietro la casa anche dopo la vendita.
Problemi principali prima della riforma:
• difficoltà ad ottenere un mutuo per gli acquirenti;
• forte diffidenza verso i beni donati;
• deprezzamento del valore dell’immobile;
• compravendite bloccate o trattative infinite;
• necessità di ricorrere a costose polizze assicurative.
Per questo molti proprietari si sono trovati negli anni con immobili difficilmente commerciabili.
Cosa cambia con la riforma del 27 novembre 2025
La riforma del DDL Semplificazioni ribalta completamente il vecchio sistema e semplifica la circolazione degli immobili donati.
✔️ Stop all’azione di restituzione verso l’acquirente
Chi compra un immobile donato non rischia più di vederselo sottrarre da eventuali eredi che contestano la donazione.
✔️ Gli eredi avranno solo un diritto economico
Se la loro quota di legittima risulta lesa, possono richiedere un indennizzo in denaro al donatario (o ai suoi eredi), non all’acquirente.
✔️ Protezione per il mercato e maggiore sicurezza giuridica
L’obiettivo è tutelare sia la certezza delle compravendite sia i diritti successori, senza penalizzare chi compra.
Vantaggi per chi vuole vendere un immobile donato
Dal punto di vista del venditore, questa è una delle riforme più importanti degli ultimi anni.
Benefici principali:
• la casa torna a essere pienamente commerciabile;
• si riducono i dubbi degli acquirenti;
• le trattative diventano più rapide;
• aumentano le possibilità di vendita;
• non servono più polizze particolari o garanzie aggiuntive.
Per molti proprietari significa poter finalmente mettere sul mercato immobili bloccati da anni.
Vantaggi per chi vuole acquistare un immobile da donazione
Chi compra oggi ha finalmente una tutela piena.
Per gli acquirenti:
• nessun rischio di perdere l’immobile dopo l’acquisto;
• maggiore tranquillità durante la trattativa;
• possibilità di ottenere un mutuo senza ostacoli;
• un mercato più ampio e accessibile.
Questa riforma è particolarmente importante per giovani coppie, famiglie e chi acquista con finanziamento.
Impatto sul mercato immobiliare
La riforma porta benefici anche a livello più ampio:
• rafforza la sicurezza giuridica delle transazioni;
• riduce drasticamente i contenziosi;
• favorisce un aumento delle compravendite;
• ridà valore a una parte significativa del patrimonio immobiliare italiano.
Gli immobili donati smettono finalmente di essere un problema e tornano a circolare in modo naturale e sicuro.
Conclusioni
La modifica agli articoli 561 e 563 del Codice Civile, approvata il 27 novembre 2025, rappresenta una svolta reale per il mercato immobiliare.
Se hai ricevuto un immobile in donazione o stai pensando di comprarne uno, oggi puoi contare su una normativa chiara, moderna e molto più favorevole.
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