La riforma approvata il 27 novembre 2025 all’interno del DDL Semplificazioni 2025, che modifica gli articoli 561 e 563 del Codice Civile, introduce novità decisive per chi vuole comprare o vendere un immobile proveniente da donazione.

Per anni gli immobili donati sono stati un punto critico del mercato immobiliare italiano. Oggi, con le nuove regole, la situazione cambia radicalmente.
Vediamo in modo chiaro cosa prevede la legge e perché rappresenta una svolta per venditori, acquirenti e professionisti del settore.

Perché gli immobili da donazione erano complicati da vendere

Prima della riforma, gli immobili donati erano considerati “rischiosi” perché gli eredi legittimari potevano esercitare la azione di restituzione e chiedere indietro la casa anche dopo la vendita.

Problemi principali prima della riforma:
• difficoltà ad ottenere un mutuo per gli acquirenti;
• forte diffidenza verso i beni donati;
• deprezzamento del valore dell’immobile;
• compravendite bloccate o trattative infinite;
• necessità di ricorrere a costose polizze assicurative.

Per questo molti proprietari si sono trovati negli anni con immobili difficilmente commerciabili.

Cosa cambia con la riforma del 27 novembre 2025

La riforma del DDL Semplificazioni ribalta completamente il vecchio sistema e semplifica la circolazione degli immobili donati.

✔️ Stop all’azione di restituzione verso l’acquirente

Chi compra un immobile donato non rischia più di vederselo sottrarre da eventuali eredi che contestano la donazione.

✔️ Gli eredi avranno solo un diritto economico

Se la loro quota di legittima risulta lesa, possono richiedere un indennizzo in denaro al donatario (o ai suoi eredi), non all’acquirente.

✔️ Protezione per il mercato e maggiore sicurezza giuridica

L’obiettivo è tutelare sia la certezza delle compravendite sia i diritti successori, senza penalizzare chi compra.

Vantaggi per chi vuole vendere un immobile donato

Dal punto di vista del venditore, questa è una delle riforme più importanti degli ultimi anni.

Benefici principali:
• la casa torna a essere pienamente commerciabile;
• si riducono i dubbi degli acquirenti;
• le trattative diventano più rapide;
• aumentano le possibilità di vendita;
• non servono più polizze particolari o garanzie aggiuntive.

Per molti proprietari significa poter finalmente mettere sul mercato immobili bloccati da anni.

Vantaggi per chi vuole acquistare un immobile da donazione

Chi compra oggi ha finalmente una tutela piena.

Per gli acquirenti:
• nessun rischio di perdere l’immobile dopo l’acquisto;
• maggiore tranquillità durante la trattativa;
• possibilità di ottenere un mutuo senza ostacoli;
• un mercato più ampio e accessibile.

Questa riforma è particolarmente importante per giovani coppie, famiglie e chi acquista con finanziamento.

Impatto sul mercato immobiliare

La riforma porta benefici anche a livello più ampio:
• rafforza la sicurezza giuridica delle transazioni;
• riduce drasticamente i contenziosi;
• favorisce un aumento delle compravendite;
• ridà valore a una parte significativa del patrimonio immobiliare italiano.

Gli immobili donati smettono finalmente di essere un problema e tornano a circolare in modo naturale e sicuro.

Conclusioni

La modifica agli articoli 561 e 563 del Codice Civile, approvata il 27 novembre 2025, rappresenta una svolta reale per il mercato immobiliare.
Se hai ricevuto un immobile in donazione o stai pensando di comprarne uno, oggi puoi contare su una normativa chiara, moderna e molto più favorevole.

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La Legge di Bilancio 2025 porta con sé importanti cambiamenti per il settore immobiliare. Con l’obiettivo di razionalizzare le agevolazioni fiscali e incentivare interventi sostenibili, queste modifiche avranno un impatto significativo su proprietari, acquirenti e professionisti del settore.

Rimodulazione dei Bonus Edilizi

Le agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi subiscono un’importante revisione:

• Superbonus al 65%
  Dal 2025, l’aliquota scende al 65% per le spese sostenute, ma l’agevolazione è riservata solo agli interventi avviati entro il 15 ottobre 2024. Per essere considerati “avviati”, è necessario aver presentato la CILA asseverata, firmato un contratto preliminare di compravendita o avviato l’iter per ottenere il titolo abilitativo per demolizione e ricostruzione.
• Ecobonus e Sismabonus ridotti
  Le detrazioni scendono al 50% per le abitazioni principali e al 36% per gli altri immobili nel 2025. Dal 2026, si passa al 36% per le prime case e al 30% per le seconde case e altre categorie.
• Bonus Ristrutturazioni
  Per il 2025, l’aliquota è fissata al 50% per l’abitazione principale e al 36% per altri immobili. Nel 2026, scenderà al 36% e al 30%.
• Bonus Mobili confermato
  La detrazione per mobili ed elettrodomestici rimane valida fino al 2025 con un limite di spesa detraibile pari a 5.000 euro, a condizione che l’acquisto sia legato a interventi di ristrutturazione.

Nuove Agevolazioni per l’Acquisto della Prima Casa

Una delle modifiche più interessanti riguarda il termine per alienare un immobile senza perdere l’agevolazione per la prima casa: il periodo è stato esteso da 1 a 2 anni, offrendo maggiore flessibilità ai contribuenti.  In altre parole si potrà acquistare una “nuova prima casa” e si avranno 2 anni anzichè 1 anno come in vigore fino al 31/12/2024 per vendere la “vecchia prima casa” senza decadere delle agevolazioni e potendo usufruire del credito d’imposta.

Promozione della Sostenibilità

• Stop agli incentivi per caldaie a gas
  Dal 1° gennaio 2025, non saranno più previste agevolazioni per la sostituzione di impianti di riscaldamento a gas. Questo cambiamento è in linea con la Direttiva Case Green dell’Unione Europea, che punta a ridurre le emissioni.

Limiti di Reddito per Accedere alle Detrazioni Fiscali

Per garantire un accesso più equo ai benefici fiscali, vengono introdotti tetti di reddito, con un’attenzione particolare alle fasce più deboli.

Conclusioni

La Legge di Bilancio 2025 rappresenta una svolta per il settore immobiliare, con agevolazioni riviste per favorire interventi più sostenibili e una pianificazione fiscale più equa.

Cosa fare ora?
Se sei un proprietario, un acquirente o un professionista del settore immobiliare, è il momento di pianificare attentamente le tue mosse per sfruttare al meglio le nuove disposizioni. Contattami per un confronto personalizzato: insieme possiamo trovare la soluzione migliore per il tuo caso specifico!

Oggi parliamo di qualcosa che sfida i confini della geografia e delle possibilità: la capacità dell’uomo di trasformare il mare in terra, creando spazi abitativi unici e straordinari. È quello che è accaduto a Monaco, uno dei luoghi più esclusivi al mondo, con il progetto MareTerra, una nuova isola artificiale che ha ampliato il territorio del Principato del 3%.

Monaco: Un’Isola di Lusso e Sostenibilità

Situata accanto al famoso circuito di Formula 1 e al Casinò, MareTerra è il risultato di dieci anni di lavoro e di un investimento di circa 2 miliardi di euro. Questo eco-quartiere non solo ha regalato 6 ettari di nuova terra al Principato, ma lo ha fatto nel pieno rispetto dell’ambiente. Prima di avviare i lavori, è stata trasferita la preziosa Poseidonia marina dai fondali, una pianta fondamentale per l’ecosistema.

Le ville e gli appartamenti costruiti su MareTerra sono ora venduti a cifre da capogiro, arrivando fino a 120.000 euro al metro quadro. Questo dato non è solo impressionante, ma è un chiaro indicatore di come il mercato del lusso continui a crescere e a evolversi. Comprare una proprietà qui non significa solo acquistare una casa, ma entrare a far parte di un mondo esclusivo, dove ogni dettaglio è progettato per offrire il massimo comfort e prestigio.

Oltre al lusso, però, il progetto ha puntato sulla sostenibilità: il riscaldamento e il raffrescamento degli edifici sono gestiti da sistemi geotermici che utilizzano l’acqua di mare, i pannelli solari forniscono energia pulita, e una marina moderna è attrezzata per accogliere barche elettriche.

Il Mercato del Lusso in Espansione

Monaco non è un caso isolato. In tutto il mondo, il mercato del super lusso continua a crescere, attirando investitori e famiglie facoltose alla ricerca di esperienze abitative senza compromessi. Città come Dubai hanno già dimostrato il potenziale di progetti simili, trasformando il mare in opportunità con isole artificiali come Palm Jumeirah e The World Islands.

Questi luoghi esclusivi non sono solo residenze: sono status symbol, esperienze e investimenti che vanno oltre il concetto tradizionale di casa. La domanda di proprietà di lusso in zone esclusive, con servizi all’avanguardia e un design unico, non accenna a diminuire, spingendo i prezzi e il fascino di queste abitazioni sempre più in alto.

Un’Evoluzione Che Racconta il Futuro

MareTerra non è solo un nuovo quartiere: è il simbolo di come l’ingegno umano possa superare i limiti naturali per creare bellezza e funzionalità. È un promemoria di come il lusso moderno non sia più solo una questione di estetica, ma anche di sostenibilità, innovazione e rispetto per l’ambiente.

Per chi guarda con curiosità a questi sviluppi, è evidente che il mercato immobiliare del futuro sarà sempre più orientato verso soluzioni che combinano esclusività, innovazione e attenzione alla natura. Progetti come quelli di Monaco e Dubai dimostrano che il futuro del vivere non ha confini: tutto dipende dalla visione e dal coraggio di immaginare qualcosa di nuovo.

E chissà, forse un giorno, anche in Italia, vedremo progetti così audaci prendere vita.

Una domanda che non lascia indifferenti, considerando l’inestimabile valore storico e artistico di questa proprietà in stile neoclassico.

La notizia della quotazione da capogiro si è diffusa proprio in queste ore e da buon agente immobiliare macheriese non potevo perdermela.

Stiamo parlando di una dimora che ho avuto la fortuna di visitare quando ero un bambino e di assaporarla in tutto il suo inglorioso declino, (già ai tempi avevo una certa sensibilità immobiliare) prima che venisse acquistata dalla famiglia Berlusconi.

Villa di Macherio Berlusconi Villa Visconti di Modrone

Ricordo ancora molto bene di essere rimasto affascinato solo dal grande affresco a tutta altezza, posizionato nel salone di ingresso, e raffigurante l’albero genialogico della famiglia Visconti di Modrone. Ricordo, quel giorno, di aver visitato l’immenso parco che la circonda, le scuderie e ricordo di essere rimasto impressionato dalla grande aiuola a forma di Biscione che padroneggia il lato principale del giardino dinanzi il maestoso cancello di ingresso principale.

Oggi, si narra essere immersa in 270 ettari di parco secolare, con campi da tennis, sale affrescate e una maestosa piscina, la dimora conosciuta come Villa Belvedere è un autentico gioiello. Ecco perché non sorprende che sia stata oggetto di un’acquisizione (a seguito della divisione con gli alti quattro fratelli, eredi di un immenso patrimonio immobiliare) così prestigiosa da parte di Barbara Berlusconi, la primogenita di Veronica Lario e dell’ex presidente del Consiglio Silvio Berlusconi .

Ricordo ancora il periodo, era il 1989, in cui la villa fu messa all’asta dalla provincia di Milano e acquistata da Silvio Berlusconi per 5 miliardi di lire. Cioè 2,5 milioni di euro. Ricordo molto bene che il comune di Macherio aveva rinunciato all’acquisto, troppo oneroso e troppo impegnativa la manutenzione, senza un progetto e senza una chiara destinazione d’uso per la comunità. Avevo poco più di 10 anni, ma la notizia risuonò così forte nella mia mente e per anni ho continua a chiedermi se quella fosse stata la decisione giusta presa dall’allora sindaco di Macherio.

La villa, conosciuta anche come Villa Visconti di Modrone, è una delle dimore più significative della zona, con una storia che risale al Seicento.

Oggi, il valore stimato dell’immobile si aggira intorno ai 25 milioni di euro, una cifra che riflette non solo la sua maestosità architettonica, ma anche l’importante incremento di valore del mercato immobiliare nel corso di trent’anni.

Questo aumento è stato favorito anche dai numerosi lavori di recupero conservativo e dai miglioramenti apportati nel tempo.

Proprio questo vanto di possedere un immobile così prestigioso a Macherio, un luogo caro al mio cuore, è qualcosa di straordinario.

La storia, l’eleganza e la bellezza di Villa Belvedere sono un patrimonio inestimabile, testimone di un passato ricco di fascino e di un futuro radioso.

A proposito in trentacinque anni il valore di Villa Belvedere è decuplicato a differenza del mercato immobiliare di Macherio e della Brianza che mediamente è “solo” triplicato.

Il 2024 si apre con un sorprendente colpo di scena immobiliare, svelato dal recente decreto Milleproroghe. Un atto normativo che, in un certo senso, fa da ponte tra le disposizioni della “legge di bilancio 2024” e l’aspettativa di chi sogna di varcare la soglia della prima casa prima del 36esimo compleanno.

Il Paradosso delle Agevolazioni sotto i 36 anni

Lo scorso 31/12/2023, la legge di bilancio sembrava aver chiuso per sempre il sipario sulle agevolazioni per i giovani acquirenti. Il bonus prima casa, così ambito dagli under 36, sembrava svanire nel nulla, creando un po’ di sconforto tra coloro che desideravano accedere a queste agevolazioni.

La Rinascita dell’Aspettativa

Tuttavia, ecco che il decreto Milleproroghe del 14  febbraio 2024 introduce una nuova e sorprendente prospettiva. Se da un lato avevamo detto addio alle agevolazioni, dall’altro si apre una finestra temporale di opportunità per coloro che si sono mossi per tempo.

Il Preliminare: Nuova Chiave di Accesso alle Agevolazioni

La chiave per accedere a quest’opportunità non è più la data del rogito (31/12/2023), ma la registrazione del contratto preliminare entro la fine del 2023. Un cambiamento che, se da un lato offre maggiore flessibilità, dall’altro solleva polemiche e domande.

La Contesa delle Date e il Gioco delle Agevolazioni

Il decreto Milleproroghe, in sostanza, fa da ponte tra il passato delle agevolazioni sotto i 36 anni e la nuova era delineata dalla legge di bilancio 2024. Una contesa di date e condizioni che si trasforma in un labirinto per chi desidera accedere a questo privilegio.

Come Funzionano le Agevolazioni

Se hai già rogitato e pagato le imposte all’inizio del 2024, ma avevi diritto ai bonus, non temere. Puoi richiedere un credito d’imposta da utilizzare nel corso del 2025. Questo emendamento è stato introdotto per risolvere la questione delle agevolazioni dedicate ai giovani acquirenti.

Le Agevolazioni in Breve

Al momento dell’acquisto della tua prima casa, potresti beneficiare di:

• Esenzione da imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• Credito di imposta IVA per gli acquisti soggetti a IVA.
• Esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui.

Attenzione alle Scadenze!

Ricorda, per poter usufruire ancora delle agevolazioni devi aver effettuato la registrazione del preliminare entro la fine del 2023 è un passaggio fondamentale, e la stipula del contratto definitivo (atto notarile) deve avvenire entro il 31 dicembre 2024. La buona notizia è che questo emendamento rappresenta una sorta di mini-riapertura dei termini per le agevolazioni, con un costo stimato per gli italiani di 18 milioni tra il 2024 e il 2025.

Preliminare nel 2024

Per chi ha sottoscritto e registrato un preliminare di acquisto nel 2024 non sono previste ovviamente agevolazioni under 36.

Se hai hai bisogno di ulteriori informazioni o di verificare la possibilità di sfruttare quest’ultima finestra contattami per una consulenza personalizzata