L’arrivo del coronavirus, all’alba del 2020, è riuscito a stravolgere gli equilibri di tutti noi in maniera inaspettata ed esponenziale. 

Nessuno si aspettava che, nel giro di così poco tempo, potessero succedere tutti questi avvenimenti, all’apparenza incontrollabili; né riuscivamo ad accettare l’idea che il virus potesse arrivare a varcare così veloce i confini del nostro Paese. Forse perché non ci siamo sentiti del tutto pronti ad affrontarlo, in fondo è la prima volta che ci confrontiamo con un’epidemia di questa portata, dopo diversi decenni.

Per ora la voglia di cambiare casa non si arrestata, almeno nella provincia di Monza e Brianza, anche se vi è molta preoccupazione per il futuro.

Vediamo nel dettaglio un breve elenco della documentazione obbligatoria da presentare all’acquirente e al notaio che stipulerà l’atto di vendita. Il documento principe è senza dubbio l’atto di provenienza dell’immobile, ma non è l’unico.

Dovrai produrre una visura ipotecaria, una planimetria catastale, l’attestazione di prestazione energetica, il certificato di agibilità dell’immobile e le autorizzazioni comunali in base al quale il bene è stato costruito; le copie dei documenti d’identità, la fotocopia di tutti gli assegni di caparra, la copia del preliminare registrato con il modello di versamento delle imposte, il conteggio di anticipata estinzione del mutuo che verrà predisposto dalla tua banca (se hai un mutuo da chiudere contestualmente alla vendita), la lettera dell’amministratore di condominio che certifica l’insussistenza di debiti nei confronti del condominio.

Elenco documenti

L’elenco non è di per sé esaustivo ma ulteriore documentazione è prevista in casi particolari che ti indicherò dopo l’analisi dei documenti principali.

L’atto di provenienza dell’immobile

Il documento più importante e indispensabile alla vendita di un immobile è senza dubbio l’atto di provenienza dello stesso poiché attesta la tua legittimità ad agire e disporre del bene; in altre parole, attesta che tu sei il legittimo proprietario dell’immobile.

Qualora tu abbia acquistato da altri il bene oggetto della vendita, dovrai produrre l’atto di acquisto dello stesso. Il rogito di acquisto è un atto pubblico che trasferisce la proprietà di un bene da un individuo all’altro e contiene i dati anagrafici del compratore e del venditore, il prezzo di vendita dell’immobile, l’indicazione di un eventuale mediatore e delle spese sostenute per la sua attività, e le modalità di pagamento dell’immobile.

Questo è un documento che dovresti avere già in casa poiché ti è stato rilasciato dal notaio al momento in cui hai concluso l’acquisto. Qualora non lo trovassi, potrai richiederne una copia al notaio stesso e potrebbe volerci un po’ di tempo.

Qualora tu avessi ricevuto in eredità l’immobile, le cose si complicano leggermente. In questo caso dovrai produrre copia dell’atto di pubblicazione del testamento (solo in caso di testamento olografo) e della dichiarazione di successione e, prima di procedere alla vendita, o contestualmente alla stessa, dovrai chiedere al notaio la redazione di un atto notarile chiamato “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”, senza il quale non si può procedere al rogito. Per la redazione di tale atto, dovrai presentare un certificato di morte del “de cuius” in originale, copia della dichiarazione di successione e l’attestazione di pagamento delle imposte richieste.

Casi specifici come l’aver ricevuto la proprietà dell’immobile in seguito a divisione o donazione, fai particolare attenzione qualora tu avessi ricevuto l’immobile da una donazione perché non tutte le banche sono disposte a concedere un mutuo all’acquirente che presenti tale atto di provenienza. Potrebbe essere soggetto ad azione revocatoria e renderanno obbligatoria la presentazione degli atti notarili di riferimento. Se tu, invece, hai acquistato l’immobile tramite asta del tribunale, dovrai presentare il decreto di trasferimento dello stesso.

Nel caso in cui tu non abbia acquistato l’immobile ma lo abbia costruito, dovrai produrre l’atto di acquisto del terreno che attesta la tua proprietà e tutte le concessioni edilizie ottenute dal comune per la costruzione immobiliare vera e propria. Qualora sulla casa oggetto di vendita sia stato stipulato un mutuo, sarà necessario produrre anche l’atto di mutuo e, al momento dell’atto vero e proprio, dovrai prevedere la partecipazione di un funzionario di banca che consegnerà quietanza di estinzione dello stesso e copia della cancellazione di ipoteca gravante sul bene.

Oggi, però, alcune ipoteche possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del mutuo su richiesta del creditore e senza l’intervento del notaio (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del Decreto Legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Non tutte le ipoteche possono essere cancellate d’ufficio con la “legge Bersani”. Anzitutto, la legge richiede che siano presenti i seguenti requisiti:
– l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l’apertura di credito);
– l’ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o di un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
– si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell’ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall’ipoteca, ai frazionamenti dell’ipoteca o simili).

La visura ipotecaria

La visura ipotecaria è un documento indispensabile che consente all’acquirente e al notaio di verificare che l’immobile oggetto del contratto non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. La presenza di uno di questi gravami non impedisce di per sé la conclusione del contratto, ma implica ulteriori valutazioni in merito e diventa necessaria l’assistenza di un professionista per agevolare la conclusione dell’affare.

La planimetria catastale

Si tratta di un documento in scala 1:200 che fotografa esattamente lo stato dell’immobile oggetto del contratto di vendita. In buona sostanza la planimetria consente all’acquirente e al notaio di verificare la conformità catastale del bene. Nel corso del tempo potrai aver avuto necessità di apportare delle modifiche più o meno sostanziali alla tua casa o effettuare opere di ristrutturazione; nel caso in cui tu abbia già provveduto, in sede di cambiamenti effettuati, ad aggiornare i dati catastali, non vi sarà problema alcuno poiché la fotografia sarà perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi. Qualora tu non l’avessi ancora fatto e siano presenti delle difformità, dovrai rivolgerti a un professionista perché rediga una nuova mappa catastale e richieda telematicamente al catasto la variazione in oggetto.

Diverso e più complesso è il caso in cui sia presente un qualsiasi abuso edilizio; prima di procedere alla compravendita, dovrai presentare una “scia o un cila in sanatoria” al comune di riferimento per sanare l’illecito, pagare una sanzione al comune e provvedere in un secondo momento alla regolarizzazione catastale. In questo caso, il tempo necessario alle operazioni potrebbe dilatarsi significativamente, per cui è bene muoversi per tempo. Attenzione perché, come già detto, non tutti gli abusi possono essere sanati e potrai correre il rischio di dover ripristinare l’immobile allo stato di fatto precedente, e quindi di dover chiamare un’impresa edile per far eseguire le opere. La planimetria catastale può essere richiesta direttamente presso gli uffici del catasto oppure tramite piattaforma web, ed è di facile reperimento.

Il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal comune di appartenenza che attesta la conformità dell’immobile, oggetto di vendita, a tutte le norme relative alla salubrità degli ambienti e alla sicurezza della casa. Qualora tu abbia costruito direttamente l’immobile, ne avrai certamente una copia in casa; se non lo avessi, sarà necessario richiederne una copia agli uffici comunali poiché, in difetto, la vendita potrà concludersi ma con le opportune indicazioni del notaio rogante.

Le autorizzazioni comunali, concessioni edilizie, permessi di costruire, varianti, sanatorie e condoni.

Questi documenti sono necessari per attestare la conformità urbanistica dell’immobile, ovvero sia della totale corrispondenza tra lo stato e il progetto a suo tempo depositato presso gli uffici comunali.

Si tratta delle licenze edilizie e del permesso di costruire, rilasciati a suo tempo, oltre a tutte le pratiche presentate nel corso degli anni per modifiche e variazioni effettuate (dia, scia, articolo 26, condoni ecc.); qualora non ne avessi più traccia, dovrai, anche in questo caso, richiederne copia all’ufficio tecnico comunale e il tempo necessario potrebbe essere abbastanza lungo. Per legge, il tempo di attesa massimo per un accesso agli atti è di 30 giorni.

L’attestazione di prestazione energetica

L’APE è un documento che dovrai obbligatoriamente richiedere a un professionista del settore iscritto al CENED (catasto energetico) che, dopo un sopralluogo, redigerà un prospetto sintetico grazie all’utilizzo di specifici software circa l’indice di prestazione energetica della tua casa.

Tale valutazione verrà fatta tenendo in considerazione le caratteristiche dell’immobile, dei muri, degli infissi, la tipologia dell’impianto di riscaldamento e di acqua calda e l’eventuale presenza di strumenti di energia rinnovabile. L’APE ha validità di dieci anni e va consegnata all’acquirente insieme al libretto della caldaia.

Documenti anagrafici

Indispensabili per la conclusione del contratto sono un documento di identità valido, il codice fiscale, il certificato di residenza. Qualora tu sia venditore in quanto società, dovrai presentare anche una visura camerale che attesti la tua legittimità ad agire.

Altri documenti

Ti verrà inoltre richiesto un certificato che attesti il tuo stato civile, per verificare se tu sia in comunione o separazione dei beni. Qualora l’immobile oggetto di vendita sia un appartamento sito in un condominio, dovrai presentare anche il regolamento condominiale e una liberatoria redatta dall’amministratore che evidenzi il pagamento regolare delle spese di condominio. Nel caso in cui tu voglia vendere un immobile affittato a terzi, ti sarà richiesto il contratto di locazione. Infine, se volessi vendere un immobile di pregio, sottoposto a particolari vincoli storici, sarà necessario produrre anche la regolare autorizzazione rilasciata della sovraintendenza ai beni culturali.

Il mio consiglio, ormai, lo hai imparato a memoria:

Recupera e metti a disposizione tutti i documenti necessari, ancora prima di mettere in vendita l’immobile, al fine di evitare brutte sorprese dopo aver firmato un compromesso e accettato una caparra confirmatoria.

Se sei un proprietario di casa che vuole vendere in totale sicurezza devi sapere che negli ultimi anni le maglie della legge in materia di compravendita di immobili residenziali si sono fatte sempre più fitte e devi conoscerle per non incorrere in un abuso edilizio.

Oggi occorre fare attenzione a molte più cose rispetto al passato.

Quello che “andava bene così” 30-20-10-8 anni fa oggi non va più bene!

IL MERCATO IMMOBILIARE ATTUALE.

Ho riscontrato durante i miei appuntamenti di consulenza da agente immobiliare che la maggior parte dei proprietari di casa, affacciandosi al mercato immobiliare, non ha idea di quali siano gli adempimenti importanti ed obbligatori per legge al fine di vendere casa senza problemi.

Bisogna innanzitutto dire che quando si decide di vendere casa non si tratta di vendere un bene che passa di proprietà semplicemente con la consegna ed il relativo pagamento, ma che si tratta di un bene immobile registrato e che deve essere corredato da tutta una serie di documenti e certificazioni.

Questo vuol dire che il bene ha una provenienza, una vita dove magari nel suo corso sono state effettuate modifiche di poco conto o modifiche strutturali e che magari ne hanno variato le caratteristiche iniziali.

DI CHE MODIFICHE STIAMO PARLANDO?

Partiamo dall’inizio: In Italia per poter costruire un immobile occorre far fare un progetto ad un tecnico, presentarlo all’ufficio tecnico settore edilizia privata del comune di riferimento e richiedere l’autorizzazione comunale all’esecuzione delle opere.

Questa autorizzazione è detta Permesso di Costruire dal 2003 con il TUE (testo unico per edilizia DPR 380/01).

In precedenza era detta Concessione Edilizia Onerosa dal 1977 con la Legge 10 e prima ancora Licenza Edilizia dal 1942 con la Legge 1150.

A questo punto l’edificio dovrà essere costruito rispettando al millimetro i disegni che il comune ha autorizzato timbrando i progetti allegati al titolo abilitativo.

Come potrai facilmente intuire ogni immobile nel corso della sua esistenza, soprattutto passando di mano in mano, potrebbe aver subito delle modifiche che in passato non sempre venivano dichiarate.

Queste modifiche, quando sono effettuate in difformità rispetto a quanto stabilito dalla Legge o quando sono effettuate senza l’autorizzazione del comune sono dette anche ABUSI EDILIZI.

Nella normale idea della gente l’abuso edilizio è quello perpetrato in costruzioni non autorizzate, magari in posti dove non si può costruire (in riva al mare) oppure effettuate in palese violazione delle norme edilizie, si insomma quelli che ogni tanto vedi nei servizi di Striscia la Notizia o delle Iene e che vengono comunemente definiti GRAVI.

Per fortuna questi tipi di abusi edilizi non sono molto frequenti in Monza Brianza.

Occorre però prestare la massima attenzione anche perché ci sono abusi edilizi cosiddetti MINORI e che a volte sono anche difficili da “stanare a occhio nudo” soprattutto se “la casa l’ho comprata che era già così” e nessuno ti ha mai detto che hanno soltanto abbattuto un tramezzo in casa, creato un ripostiglio, fatto un divisorio tra stanze, una tettoia in giardino, senza avere presentato le comunicazioni necessarie ed ottenuto le relative autorizzazioni. Tutto ciò ti può causare problemi al momento della vendita dell’immobile.

Non sarai per caso anche tu uno di quei clienti che mi dice “Marco ma io il muro l’ho tolto per fare la casa più bella ma non ho mica fatto la pratica al comune”.

SITUAZIONE CHE SI TRAMANDA DAL PASSATO.

Gli abusi edilizi sono una pratica che è da sempre attuata (anche in buona fede) dai proprietari e dai costruttori, ma è soprattutto presente nelle costruzioni più vecchie e questo perché ai tempi del boom edilizio, dove regnava nella maggior parte delle Regioni Italiane una sorta di “fai da te”, ciascuno magari costruiva la propria casa non sempre rispettando le concessioni edilizie rilasciate dai Comuni.

Quindi c’era chi costruiva il piano il più, abusava sulla volumetria e faceva quella sorta di piccoli abusi edilizi complice anche il fatto che il Catasto Edilizio Urbano era allora tenuto in maniera spesso manuale e non telematico e le particelle catastali erano alle volte poco precise e non rispecchianti in pieno la reale situazione edilizia del suolo.

E di più poteva capitare che si costruiva casa su un terreno in parte di proprietà di altri con conseguente difficoltà nell’identificare poi la reale consistenza immobiliare.

Per fortuna poi il Legislatore ha cercato di regolarizzare tutte queste posizioni anomale introducendo delle sanatorie che nel tempo hanno contribuito (e stanno contribuendo) a sistemare tutti questi abusi.

ABUSI EDILIZI E SOLUZIONI:

Posso riassumere tutti i tipi di ABUSI EDILIZI usando questo elenco:

Edificio abusivo:

quando non esiste alcun titolo abilitativo. (L’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio ammesso che venga emanato (sono stati 3 negli ultimi 34 anni: Nel 1985, con la Legge n.47/1985; Nel 1994, con la Legge n. 724/1994; Nel 2003, con la Legge n.326/2003) o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.

L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.

Piccole modifiche interne:

in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

CONTROLLO DELLA SITUAZIONE DELL’IMMOBILE E RELAZIONE CON LA COMPRAVENDITA.

Avrai sicuramente compreso l’importanza di verificare che non siano stati perpetrati abusi edilizi, minori o gravi che siano, perché questi potrebbero compromettere il buon esito della compravendita.

Nel passato a causa degli scarsi controlli tecnici migliaia di persone hanno acquistato immobili con abusi edilizi più o meno gravi che hanno poi creato problemi talvolta insolubili agli acquirenti.

Per questo motivo il consiglio che voglio darti è quello di munirti di un professionista (geometra, architetto, ingegnere) fare un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del comune ove ubicato il tuo immobile ed infine fare un accertamento di conformità urbanistica e catastale. Si tratta di una verifica obbligatoria che verrà richiesta dal notaio al momento della stipula del rogito e prima ancora dal perito della banca nel caso in cui il tuo acquirente fa ricorso ad un mutuo e soprattutto per te se vuoi evitare brutte sorprese e rimetterci parecchi quattrini.

Una delle obiezioni che mi sento fare spesso è: “Marco io la casa l’ho comprata già così con queste modifiche qui! Quando è venuto il perito della mia banca (10 anni fa) non mi ha detto niente, il notaio non si è nemmeno accorto quando abbiamo firmato il rogito e io non voglio fare niente, non è giusto che debba pagare io la sanatoria.”

Vero! Ma da sempre il nuovo proprietario diventa il responsabile dell’abuso, infatti a differenza di quello che si potrebbe pensare il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi. Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

Se fino a qualche anno fa, le banche e i notai non “insistevano”, è da qualche tempo invece che l’argomento “conformità urbanistica e catastale” è entrato nell’occhio del ciclone! Nessuno si può esimere. In buona sostanza il proprietario dinanzi al notaio ha l’obbligo di dichiarare la verità circa la regolarità urbanistica e catastale e l’acquirente ha il compito di far verificare l’insussistenza di abusi edilizi prima di sottoscrivere il rogito notarile.

Ecco perché se vuoi tranquillizzare il tuo acquirente e non vuoi perdere tempo e denaro è bene darsi da fare con largo anticipo.

Facciamo finta che tu davanti al notaio dichiari il falso (in buona fede),  che il tuo acquirente  non fa mutuo e non fa controllare la regolarità urbanistica e catastale, che a distanza di 2 anni il tuo acquirente chiama un architetto per far fare un progetto di ristrutturazione e scopre che gli hai venduto una casa “abusiva” sai che come minimo ti arriva una lettera da un avvocato e alla peggio passerai 4-5 anni andando avanti e indietro tra tribunali e avvocati per poi dover risarcire il danno?

Differenza tra regolarità urbanistica e catastale:

Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.

Regolarità Catastale:

è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra nulla rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati. Mi è capitato spesso di trovare schede catastali che riproducevano fedelmente il disegno dell’immobile dopo aver subito delle modifiche che non erano mai state denunciate né autorizzate dal comune.

Regolarità Urbanistica:

è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.

COME TUTELARSI..

Se vuoi quindi vendere casa velocemente il mio consiglio è quello di incaricare quanto prima un professionista al fine di verificare la conformità sia urbanistica che catastale. Considera che l’ufficio tecnico del comune ha 30 giorni di tempo per consentire l’accesso agli atti. Una sanatoria può essere conclusa in 15 giorni ma potrebbero volerci anche più di 6 mesi in presenza di particolari fattori come ad esempio vincoli paesaggistici.

Per rifare una scheda catastale ci vogliono circa 10-15 giorni.

Ricorda che non tutto è sanabile, pertanto prima di firmare un compromesso ed incassare una caparra, ti consiglio di essere sicuro che potrai vendere la tua casa così com’è e come l’acquirente l’ha vista.

E’ capitato ad un mio cliente di dover demolire metà della tettoia che aveva costruito nel suo giardino. Lo ha fatto prima di mettere in vendita la casa e prima del nostro servizio fotografico.

Oggi gli acquirenti sono incalzati da più fronti sull’argomento e non aspettano altro per “attaccare” un proprietario di casa nella speranza di poter chiedere una riduzione del prezzo o la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento del danno a seguito della “scoperta” di un abuso edilizio, dopo aver firmato un compromesso.

L’IMPORTANTE RUOLO DELLE AGENZIE IMMOBILIARI.

Devo ricordarti che l’agenzia ha l’obbligo di comunicare alle parti in causa ogni circostanza nota che potrebbe inficiare il corretto svolgimento della compravendita. L’agenzia immobiliare però non ha alcun obbligo nè responsabilità sulla effettiva assenza di abusi, né è obbligata ad effettuare alcuna verifica.

Il compito di un agente immobiliare che ha a cuore la serenità della sua pratica oltre che la tranquillità dei suoi clienti è quello di semplificare il lavoro ed evitare le problematiche. Ecco perché all’alba del 2020 e con l’introduzione di nuove normative la verifica della regolarità urbanistica e catastale dovrebbe essere tra i primi adempimenti che il professionista richiede al suo cliente.

LA MIA OFFERTA PER TE:

Contattami per scoprire cosa posso fare per te, e come puoi essere tutelato nella fase di acquisto e vendita della casa.

[contact-form][contact-field label=”Nome” type=”name” required=”true” /][contact-field label=”Email” type=”email” required=”true” /][contact-field label=”Sito web” type=”url” /][contact-field label=”Messaggio” type=”textarea” /][/contact-form]

Se stai pensando di vendere casa, è indispensabile sapere che il primo passo da compiere, ancor prima di mettere l’annuncio su internet, è dotare il tuo immobile dello specifico Attestato di Prestazione Energetica.

Cos’è l’attestato di prestazione energetica?

Altrimenti noto con l’acronimo A.P.E. (precedentemente A.C.E. dove C stava per certificazione, fino alle variazioni sul tema introdotte dal decreto 63/2013 convertito nella legge 90/2013) tale attestato altri non è che il documento che sintetizza e certifica le prestazioni energetiche di un immobile o di un intero edificio ed ha una validità di 10 anni da quando viene rilasciato a meno che non vengano eseguite opere che possano incidere sul rendimento energetico (sostituzione della caldaia o degli infissi, cappotto isolante ecc.).

Nel momento in cui ti accingi a vendere casa, è obbligatorio che essa sia già preventivamente dotata del proprio attestato che, non solo garantisca al compratore di accertarsi che l’abitazione sia a norma con le prescrizioni dettate dalle vigenti leggi in materia di compravendita degli immobili, ma definisca anche in maniera univoca come si configura l’abitazione in ambito di consumi e di risparmi energetici.

Devi dichiarare da subito se la tua casa è a risparmio oppure ad elevato consumo energetico.

La scala di classificazione adottata dall’ A.P.E. verte su dieci distinte classi che partono dalla A4 per arrivare fino alla G, secondo la logica dell’ordine alfabetico; naturalmente il primo indice della scala, A4, identifica il massimo dell’efficienza in termini di prestazioni energetiche, mentre la classe G viene assegnata elle abitazioni meno efficienti.

Tale classificazione si determina tenendo conto di molteplici fattori quali: l’eventuale utilizzo o meno di fonti di energie rinnovabili, il livello di ventilazione e climatizzazione della casa che sei intenzionato a vendere, il livello di illuminazione artificiale, l’assenza/presenza di barriere architettoniche che ostacolino/agevolino il trasporto di persone o cose, etc.

Ragionando in tale ottica, L’APE può essere visto come uno strumento utile per valutare la convenienza economica dell’acquisto di un immobile.

In quanto venditore, tuttavia, non devi lasciarti intimorire da tale attestato ma, al contrario, considerarlo come un tuo prezioso alleato.

Devi vedere l’A.P.E. infatti, non solo come un fastidioso vincolo legale, ma come un prezioso strumento che possa ispirare dei mirati interventi di riqualificazione energetica.

Spendere qualche soldo in più, per eliminare le eventuali carenze emerse in materia di efficacia energetica proprio grazie all’APE, ti aiuterà ad accrescere il valore del tuo immobile.

La stesura di un nuovo certificato, dopo i lavori di riqualifica, accertante gli avvenuti miglioramenti, ti consentirà di poter chiedere una cifra maggiore per la transazione immobiliare, ripagandoti con gli interessi dei tuoi investimenti di riqualifica.

Quando va fatto l’A.P.E. e chi se ne occupa?

Se stai prendendo tempo, pensando: va bene, intanto metto casa sul mercato e dopo mi preoccupo di certificarne le prestazioni energetiche, rischi di cadere pesantemente in errore.

Il decreto legge del 2013 già citato in precedenza, infatti, sancisce che un’abitazione debba essere dotata del proprio A.P.E. già a partire dalla prima fase ovvero quella della pubblicità (su internet, sui cartelli sotto casa ecc..) e poi deve essere messo a disposizione del potenziale acquirente durante tutte le fasi della trattativa ed inserito all’interno della proposta d’acquisto, riportato durante la stipula del preliminare di vendita e consegnato in originale al Notaio il giorno del rogito con il tuo acquirente.

Dunque, molto prima di sottoscrivere l’ufficiale atto di vendita con la controparte interessata all’acquisto.

Quindi, è facilmente intuibile, se stai pensando di pubblicizzare l’intenzione di vendere la tua casa attraverso uno dei molteplici canali disponibili, ricordati che prima devi far redigere l’A.P.E. per non commettere nessuna infrazione e non rischiare di incorrere in pesanti sanzioni amministrative.

Ma chi è il soggetto che si occupa nello specifico della stesura dell’ A.P.E.?

Si tratta di una figura professionale che dispone di mirate competenze correlate all’efficienza energetica degli immobili, denominato per l’appunto certificatore energetico.

Tale ruolo viene svolto prevalentemente da professionisti con spiccate competenze tecniche per assolvere alla funzione di certificatore, quali ingegneri, geometri o architetti, cui è stata impartita un’ulteriore e mirata formazione in materia, a cura delle singole Regioni.

Proprio in virtù dell’importanza del lavoro svolto dal certificatore, e dall’obbligatorietà della redazione dell’A.P.E per gli immobili in vendita, tale figura professionale è soggetta a importanti responsabilità civili e penali nell’esercizio della sua funzione.

Sanzioni in caso di vendita, di affitto ed annunci immobiliari

Gravi (in seguito alle modifiche del Decreto 63/2013 convertito con la Legge 90/2013) sono le sanzioni per proprietari, locatari o responsabili della vendita come le agenzie nel caso in cui al momento della contrattazione, vendita o affitto l’immobile non sia dotato di attestato di prestazione energetica.

• Se l’immobile viene venduto senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il venditore incorre in una sanzione variabile tra i 3000 ed i 18000 euro.
• Se l’immobile viene affittato senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il locatario incorre in una sanzione variabile tra i 1000 ed i 4000 euro.
• Se l’annuncio di un immobile da vendere od affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro.

Come avviene la redazione dell’ A.P.E?

Il primo passo che compie il certificatore è, ovviamente, il sopralluogo nell’immobile che sta per essere messo in vendita. Questo perché la certificazione obbligatoria passa necessariamente attraverso una serie di oculate valutazioni sul campo, destinate ad accertare l’efficienza energetica della tua abitazione.

L’analisi energetica dell’immobile viene realizzata avvalendosi di appositi software, che hanno il compito di analizzare e valutare ogni singolo requisito dell’immobile: dallo stato delle parti in muratura e degli infissi alle sue caratteristiche geometriche; dall’efficienza di riscaldamenti e climatizzazioni laddove presenti, all’analisi di tutti gli altri impianti presenti in casa (energia elettrica, gas, produzione idrica, etc.) per i quali, va poi accertato l’impatto ambientale che essi determinano, dichiarando nei casi in cui questo si verifichi, l’eventuale presenza di sistemi dedicati alla produzione di energie rinnovabili (pannelli solari, fotovoltaico e quant’altro).

Dopo aver analizzato tutti questi dati, il software adoperato dal certificatore elabora il tutto, determinando il livello di efficienza dell’immobile, e assegnando la classe energetica all’abitazione.

Sulla base di tutti questi calcoli preliminari, il certificatore andrà a rilasciarti il documento che descrive le caratteristiche energetiche della tua abitazione. Dovrai aver cura di custodirlo  scrupolosamente, per consegnarlo al nuovo proprietario nel momento in cui andrai a vendere effettivamente casa.

Consigli utili

Poiché Il costo per il rilascio un certificato non è soggetto a tariffazione minima e può variare in funzione di molteplici fattori, il consiglio è quello di richiedere più di un singolo preventivo, prima di far redigere effettivamente il tuo A.P.E.

La comparazione ti aiuterà a valutare l’effettiva serietà e professionalità del certificatore, tenendoti alla larga da eventuali truffatori, ed ottenendo il rilascio del documento ad un prezzo onesto e congruo agli standard del mercato.

Ricorda che tra i fattori che possono determinare le oscillazioni di costo dell’A.P.E. vi sono innanzitutto le dimensioni e le destinazioni d’uso dell’immobile.

Chiaramente l’A.P.E per una villa costerà di più rispetto a quella per un monolocale; così come quello per un immobile destinato ad essere adoperato come negozio oppure ufficio avrà un prezzo maggiore rispetto a quello per un appartamento ad uso esclusivamente residenziale.

Inoltre il costo della certificazione può variare da città a città, da regione a regione, a seconda delle diverse logiche di mercato vigenti.

Quando ricevi il preventivo, accertati sempre che il prezzo dichiarato sia già comprensivo dell’ IVA, e di eventuali costi di spedizione; questo per evitare, alla fine, di trovarti al cospetto di eventuali costi aggiuntivi.

Prima ti consigliavamo di aguzzare l’attenzione, per evitare di incorrere in potenziali truffatori che magari possano farti pagare una cifra eccessiva per il rilascio dell’A.P.E. al tempo stesso però ti suggeriamo, comparando i diversi preventivi, di diffidare anche da chi ti offre un prezzo eccessivamente più basso rispetto alla media.

Per le medesime ragioni, diffida sempre anche da chi ti propone il rilascio del certificato, senza bisogno di eseguire il sopralluogo presso la tua abitazione. Ricorda infatti che questo è un passaggio obbligatorio per legge, e chi ti promette di saltare od omettere tale step solitamente non è una figura professionale realmente accreditata al rilascio dell’A.P.E. Alla fine, dunque, rischi di aver sostenuto una spesa inutile, per avere in mano uno pseudo documento privo di qualsiasi validità.

Se invece non hai grande confidenza con la tecnologia, e il certificatore ti sta proponendo il rilascio dell’attestato sottoscritto con firma digitale, in questo caso puoi andare tranquillo: non hai nulla da temere.

Ricorda infatti che la firma digitale ha piena validità legale ed è abilitata a sostituire a tutti gli effetti quella cartacea.

Anzi, va evidenziato come molte Regioni, ultimamente, tendano ad incentivare l’utilizzo esclusivo del metodo digitale per ricevere gli APE, al fine da snellire la documentazione cartacea presente negli uffici del catasto energetico.

Infine, ricorda sempre di portare con te l’ Attestato di Prestazione Energetica in originale il giorno del rogito se non vuoi far saltare l’appuntamento con il notaio (ogni buon agente immobiliare, dovrebbe ricordarti quali documenti devi avere sempre con te) facendo brutta figura con il tuo acquirente.

Dopo aver controllato che il documento sia ancora valido e non sia scaduto (ti ricordo che la validità è di 10 anni da quando viene emesso) se hai tra le mani una fotocopia non originale ti suggerisco di premunirti per tempo di una copia conforme che potrai far fare allo stesso tecnico che lo ha emesso, ad un notaio o all’ufficio protocollo del comune dove è ubicato il tuo immobile.

 

 

Se hai deciso di vendere casa sicuramente la visura catastale è parte del bagaglio di carte da presentare non solo all’atto di vendita, ma è uno dei primi documenti che vengono chiesti da un potenziale acquirente interessato a valutare la tua casa. La visura catastale è anche uno dei primi documenti che richiede la banca e il perito al tuo acquirente per l’erogazione di un mutuo.

Visura Catastale non confonderla.

Vediamo insieme di conoscere a fondo la visura catastale e capire anche dove poterla trovare per non impazzire nel momento in cui decidi di vendere casa.

Dedico questo articolo interamente alla visura catastale proprio per fare in modo che la si conosca in tutto e per essere in grado di non trovarsi poi in difficoltà quando serve e soprattutto anche sapere bene di cosa si tratta per evitare figuracce con un possibile acquirente.

A proposito di figuracce…

Proprio ieri sera un cliente mi ha raccontato un aneddoto: era interessato all’acquisto di una villa singola in provincia di Monza e Brianza e ha richiesto la visura catastale all’agente immobiliare incaricato della vendita, in cambio ha ricevuto la scheda catastale (planimetria- disegno della casa – depositata al catasto). Non soddisfatto il cliente ha richiesto tramite un suo architetto di fiducia la visura, l’ha stampata e l’ha portata all’agente immobiliare dicendogli di tornare sui banchi di scuola prima di fare il suo lavoro.

La visura catastale, di cosa si tratta?

Possiamo dire che questo documento è una vera e propria carta d’identità di ogni singolo edificio. Qui vengono forniti in forma di tabella i dati non solo fiscali che fanno in modo di far conoscere tutto quello che sono i trascorsi dell’edificio ed anche tutte le varie caratteristiche strutturali, infatti principalmente sulla visura catastale viene descritto lo storico delle persone intestatarie e che hanno avuto la proprietà dell’immobile dal momento della costruzione al momento attuale. Poi abbiamo anche la possibilità di controllare se vi sono stati dei lavori dichiarati su questo immobile, quindi durante la fase di vendita è sicuramente un un’importante documento da presentare.

Due differenti tipologie di visura catastale: quella ordinaria e quella storica.

La visura catastale ordinaria:

è quella dove vengono segnati i dati di base, come ad esempio la collocazione nella mappa catastale del paese, i dati della persona che attualmente ne possiede la proprietà e tutto quello che è la situazione attuale dell’immobile.

• Indirizzo e piano
• Identificativi catastali (Foglio, Mappale, Subalterno)
• Nome e Cognome proprietari
• Zona censuaria
• Classe catastale
• Rendita catastale (importante per calcolare le imposte da pagare il giorno del rogito)
• Estremi dell’atto di provenienza
• Superficie dell’immobile in metri quadri o vani se non aggiornata

La visura catastale storica:

racchiude tutti i dati che riguardano anche i precedenti proprietari e tutti i lavori che nel tempo sono stati fatti all’immobile a livello strutturale e dichiarati al comune. Si tratta di lavori dichiarati da un tecnico, che vengono presentati per un vero e proprio cambiamento strutturale sia interno che esterno, sono infatti per la maggiore dei cambiamenti da sottolineare anche nella relativa planimetria catastale dell’immobile.

Nella visura catastale storica potrai quindi reperire, oltre a tutti i dati della visura catastale ordinaria anche:

• Nome precedenti proprietari
• Numeri di protocollo dei precedenti atti
• Eventuali modifiche subite catastalmente nel tempo

Il motivo per cui consiglio sempre la storica risiede proprio nella sua natura. Quando si vuole vendere un immobile, infatti, è bene avere anche tutti i dati riguardanti la storia dello stesso al fine di reperire la documentazione completa.

Ecco sono questi i motivi per cui mi piace definirla la carta d’identità di ogni edificio.

E’ depositata direttamente nell’ufficio dell’agenzia del territorio, che si occupa di mantenere sempre rinnovato questo elenco di case e immobili ad uso commerciale presenti nel territorio.

Ogni persona proprietaria di un immobile dovrebbe avere la corretta visura catastale del proprio edificio. Non solo quando si è in procinto di vendere ma per qualsiasi operazione è consigliabile avere un documento cosi importante sempre a portata di mano, potrebbe essere richiesto anche in fase di apertura contratti (per le utenze energia elettrica, gas, acqua anche solo in caso di affitto) o simili.

Tipologia di visure

Visura per soggetto

Attraverso i dati anagrafici, codice fiscale in primis, di uno dei comproprietari o del singolo proprietario dell’immobile.

Verranno elencati tutti gli immobili riconducibili al soggetto indicato.

Visura per indirizzo

Tramite questa richiesta avremo un elenco di tutti i subalterni registrati presso l’indirizzo che forniamo.

Ad esempio se richiedi la visura per indirizzo di Vedano Al Lambro via IV novembre 52 troverai l’elenco di tutti gli immobili (appartamenti, negozi, box ecc.) che sono ubicati in quell’indirizzo esatto.

Nei casi in cui, invece, conosci i dati dell’immobile ma vuoi  sapere di chi è o le sue caratteristiche possiamo passare al prossimo punto

Visura per immobile

Fornendo gli identificativi catastali dell’immobile (foglio, mappale e subalterno) possiamo richiedere la visura catastale contente tutte le informazioni che stiamo cercando.

Dove è possibile richiedere una visura catastale e quanto costa?

Ci sono tre metodi veloci per ottenere questo tipo di documento, tutti molto validi, ma vanno valutati a seconda del tipo di esigenze e soprattutto di dimestichezza con i metodi moderni.

1. Presentandoti all’agenzia del territorio è possibile farne richiesta e riceverne copia in tempi brevi, viene concordata la data con l’incaricato dell’ufficio che sarà in grado di dare tutte le indicazioni per il ritiro ma anche in base all’uso che se ne deve fare, l’incaricato saprà consigliare quale sia la visura catastale giusta da fare. Il pagamento della visura sarà da effettuare direttamente allo sportello, non spenderai più di un caffè al bar. Tra i 90 centesimi e 1 euro e mezzo.
2. Se sei più avvezzo ad internet e vuoi provare, è anche possibile seguire una procedura per richiedere online il documento.Non sono operazioni difficoltose ma per l’iscrizione ed il pagamento si dev’essere un minimo capaci di navigare in rete. In questo caso il documento viene inviato in versione stampabile direttamente alla mail del richiedente, ma le operazioni non sono immediate, è possibile infatti ricevere dopo qualche tempo il documento.
3. Se non vuoi o non hai tempo di occuparti di questo documento ed anche di altri per la vendita della tua casa è possibile avvalerti del supporto di aziende specializzate nella raccolta dati in casi di compravendite private o anche di enti. Tutto questo naturalmente viene realizzato come lavoro e quindi avrà il suo prezzo, ma vista la possibilità per chi non ha il tempo di correre tra i vari uffici è comunque degno di nota.

Per tutti e tre i casi ti suggerisco comunque di non correre all’ultimo giorno perché il rischio è quello di non trovare il documento per tempo, e se proprio vuoi essere sempre in regola la cosa fondamentale è quella di avere sempre la tua visura catastale aggiornata per non dover correre a doverla fare.

Come si richiede una visura catastale?

Se sei il proprietario dell’immobile non avrai alcun problema nel reperire il documento, ti basterà chiedere le tue proprietà al catasto e non vi sarà più alcun problema per ricevere il documento. Se invece devi prendere un documento per conto terzi (esempio devi vendere la casa di tua suocera che è ricoverata in casa di riposo) allora è possibile o con la delega firmata dal proprietario oppure andando a richiedere una visura catastale per indirizzo, in questo modo riceverete quella ordinaria di tutto lo stabile presente nel catasto in quella precisa zona.

In conclusione ricorda che la visura catastale non ti serve solamente se decidi di vendere casa, ma anche se devi fare il calcolo delle tasse che richiedono le rendite catastali (valore fiscale attribuito alla tua casa da parte dello stato) e quindi sono necessari per sapere la superficie esatta, oppure se la tua casa è una proprietà che viene definita di pregio oppure se vivi in una casa che in realtà (e per il catasto e quindi per lo stato) è un magazzino e di conseguenza non è correttamente abitabile. (Sai quante volte in 22 anni di lavoro mi è capitato?!) Tutto questo potrebbe essere necessario più volte e quindi ribadisco il consiglio di avere sempre a portata di mano questo importante documento.

Errori più frequenti a cosa devo stare attento?

Il catasto non è probatorio, non certifica la proprietà cosa che invece fa solo l’atto di provenienza, questo significa che se sulla visura catastale compare il nome di Mario Rossi, non è detto che Mario Rossi sia il vero proprietario della casa, bensì potrebbe essere il penultimo proprietario in quanto non vi è stato l’allineamento tra atto di provenienza e catasto.

I casi più frequenti sono riconducibili alla successione a causa di morte: al catasto la casa è intestata ancora al defunto mentre la proprietà tramite dichiarazione di successione è passata agli eredi legittimi.

In caso di errore occorre far sistemare la pratica catastale, prima di procedere con la vendita, tramite voltura catastale ad un professionista.

Altri errori frequenti sono l’indicazione errata del piano in visura catastale: la tua casa è al terzo piano mentre nella visura compare il secondo piano.

Altre volte è capitato che il nome cognome o il codice fiscale dell’intestatario siano sbagliati.

Tutto facilmente sistemabile con poche centinaia di euro e con l’intervento di un professionista.

Il mio consiglio è quello di controllare per tempo la corrispondenza di tutti i dati indicati al fine di non dover correre poi col rischio di far slittare la firma del rogito notarile con il tuo acquirente.

Conclusioni

La visura catastale, così come la visura ipotecaria di cui ti parlerò in un altro articolo, fanno parte del pacchetto di documenti che gratuitamente fornisco a tutti i clienti che mi affidano la loro casa da vendere.

Hai deciso di vendere un tuo immobile e, finalmente, hai trovato l’acquirente giusto per te. Hai raggiunto un accordo sul corrispettivo economico della vendita, sui tempi e sulle modalità. La firma del compromesso e l’accettazione della caparra è il preludio del rogito di vendita vero e proprio.

A questo punto non ti rimane che riordinare le idee ed i documenti necessari per concludere l’atto di vendita. Potrebbe non essere agevole; la documentazione richiesta è parecchia; alcuni dei documenti sono più semplici da rintracciare, altri dovresti già averli, per alcuni è indispensabile affidarsi ad un professionista.

Ma andiamo con ordine, come agente immobiliare ti dico cosa ti serve assolutamente per concludere il rogito notarile.

Elenco dei documenti per vendere una casa

Vediamo nel dettaglio un breve elenco della documentazione obbligatoria da presentare all’acquirente ed al notaio che stipulerà l’atto di vendita. Il documento principe è senza dubbio l’atto di provenienza dell’immobile, ma non è l’unico. Dovrai produrre una visura ipotecaria, una planimetria catastale, l’attestazione di prestazione energetica, il certificato di agibilità dell’immobile e le autorizzazioni comunali in base al quale il bene è stato costruito.

L’elenco non è di per sè esaustivo, ma ulteriore documentazione è prevista in ulteriori casi particolari che ti indicherò dopo l’analisi dei documenti principali.

L’atto di provenienza dell’immobile

Il documento più importante ed indispensabile alla vendita di un immobile è senza dubbio l’atto di provenienza dello stesso poiché attesta la tua legittimità ad agire e disporre del bene; in altre parole attesta che tu sei il legittimo proprietario dell’immobile.

Qualora tu abbia acquistato da altri il bene oggetto della vendita, dovrai produrre l’atto di acquisto dello stesso. Il rogito di acquisto è un atto pubblico che trasferisce la proprietà di un bene da un individuo all’altro e contiene i dati anagrafici del compratore e del venditore, il prezzo di vendita dell’immobile, l’indicazione di un eventuale mediatore e di spese sostenute per la sua attività e le modalità di pagamento dell’immobile.

Questo è un documento che dovresti avere già in casa poiché ti è stato rilasciato dal notaio al momento in cui hai concluso l’acquisto. Qualora non lo trovassi, potrai richiederne una copia al notaio stesso e potrebbe volerci un po’ di tempo.

Qualora tu avessi ricevuto in eredità l’immobile, le cose si complicano leggermente. In questo caso dovrai produrre copia della dichiarazione di successione e, prima di procedere alla vendita, o contestualmente alla stessa, dovrai chiedere al notaio la redazione di un atto notarile chiamato “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità” senza il quale non si può procedere al rogito. Per la redazione di tale atto dovrai presentare un certificato di morte del de cuius in originale, copia della dichiarazione di successione e l’attestazione di pagamento delle imposte richieste.

Casi specifici come l’aver ricevuto la proprietà dell’immobile in seguito a divisione o donazione, fai particolare attenzione qualora tu avessi ricevuto l’immobile da una donazione perché non tutte le banche sono disposte a concedere un mutuo all’acquirente che presenti tale atto di provenienza perché potrebbe essere soggetto ad azione revocatoria, renderanno obbligatoria la presentazione degli atti notarili di riferimento.

Se tu invece hai acquistato l’immobile tramite asta del tribunale, dovrai presentare il decreto di trasferimento dello stesso.

Nel caso in cui, invece, tu non abbia acquistato l’immobile, ma lo abbia costruito, dovrai produrre l’atto di acquisto del terreno che attesta la tua proprietà e tutte le concessioni edilizie ottenute dal comune per la costruzione immobiliare vera e propria.

Qualora sulla casa oggetto di vendita sia stato stipulato un mutuo, sarà necessario produrre anche l’atto di mutuo e, al momento dell’atto vero e proprio, dovrai prevedere anche la partecipazione di un funzionario di banca che consegnerà quietanza di estinzione dello stesso e copia della cancellazione di ipoteca gravante sul bene.

La visura ipotecaria

La visura ipotecaria è in documento indispensabile che consente all’acquirente ed al notaio di verificare che l’immobile oggetto del contratto non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. La presenza di uno di questi gravami non impedisce di per sè la conclusione del contratto, ma implica ulteriori valutazioni in merito e diventa necessaria l’assistenza di un professionista per agevolare la conclusione dell’affare

La planimetria catastale

Si tratta di un documento in scala 1:200 che fotografa esattamente lo stato dell’immobile oggetto del contratto di vendita. In buona sostanza la planimetria consente all’acquirente ed al notaio di verificare la conformità catastale del bene.

Nel corso del tempo potrai aver avuto necessità di apportare delle modifiche più o meno sostanziali alla tua casa o effettuare opere di ristrutturazione; nel caso in cui tu abbia già provveduto in sede di cambiamenti effettuati ad aggiornare i dati catastali, non vi sarà problema alcuno poiché la fotografia sarà perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi.

Qualora, invece, tu non l’avessi ancora fatto e siano presenti delle difformità, dovrai rivolgerti ad un professionista perché rediga una nuova mappa catastale e richieda telematicamente al catasto la variazione in oggetto.

Diverso e più complesso è il caso in cui sia presente un qualsiasi abuso edilizio; prima di procedere alla compravendita, dovrai presentare una scia al comune di riferimento per sanare l’illecito, pagare una sanzione al comune e provvedere in un secondo momento alla regolarizzazione catastale. In questo caso, il tempo necessario alle operazioni, potrebbe dilatarsi significativamente per cui è bene muoversi per tempo.

Attenzione perché non tutti gli abusi possono essere sanati e potrai correre il rischio di dover ripristinare l’immobile allo stato di fatto precedente e quindi dover chiamare un impresa edile per far eseguire le opere.

La planimetria catastale può essere richiesta direttamente presso gli uffici del catasto oppure tramite piattaforma web ed è di facile reperimento.

* Certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal comune di appartenenza che attesta che l’immobile oggetto di vendita sia conforme a tutte le norme relative alla salubrità degli ambienti e alla sicurezza della casa. Qualora tu abbia costruito direttamente l’immobile ne avrai certamente una copia in casa, se non lo avessi, sarà necessario richiederne una copia agli uffici comunali poiché, in difetto, la vendita potrà concludersi ma con le opportune indicazioni del notaio rogante.

Le autorizzazioni comunali

Tale documento è necessario per attestare la conformità urbanistica dell’immobile ovvero sia della totale corrispondenza tra lo stato dell’immobile ed il progetto a suo tempo depositato presso gli uffici comunali.

Si tratta delle licenze edilizie e del permesso di costruire rilasciati a suo tempo oltre a tutte le pratiche presentate nel corso degli anni per modifiche e variazioni effettuate (dia, scia, articolo 26, condoni ecc.); qualora non ne avessi più traccia, dovrai, anche in questo caso, richiederne copia all’ufficio tecnico comunale ed il tempo necessario potrebbe essere abbastanza lungo.

*L’attestazione di prestazione energetica

L’APE è un documento che dovrai obbligatoriamente richiedere ad un professionista del settore che, dopo un sopralluogo, redigerà un prospetto sintetico grazie all’utilizzo di specifici software circa l’indice di prestazione energetica della tua casa.

Tale valutazione verrà fatta valutando le caratteristiche dell’immobile, dei muri, degli infissi, la tipologia dell’impianto di riscaldamento e di acqua calda e l’eventuale presenza di strumenti di energia rinnovabile.

L’APE ha validità di 10 anni e va consegnata all’acquirente unitamente al libretto della caldaia.

Documenti anagrafici

Indispensabili per la conclusione del contratto sono un documento di identità valido ed il codice fiscale. Qualora tu sia venditore in quanto società, dovrai presentare anche una visura camerale che attesti la tua legittimità ad agire.

Altri documenti

Ti verrà inoltre richiesto un certificato che attesti il tuo stato civile per verificare se tu sia in comunione o separazione dei beni. Qualora l’immobile oggetto di vendita sia un appartamento sito in un condominio, dovrai presentare anche il regolamento condominiale ed una liberatoria redatta dall’amministratore che evidenzi il pagamento regolare delle spese condominiali. Nel caso in cui tu voglia vendere un immobile affittato a terzi, ti sarà richiesto il contratto di locazione.

Infine, se volessi vendere un immobile di pregio, sottoposto a particolari vincoli storici, sarà necessario produrle anche regolare autorizzazione rilasciata delle sopraintendenza ai beni culturali.

Il mio consiglio è sempre lo stesso, recuperare e mettere a disposizione tutti i documenti necessari ancora prima di mettere in vendita l’immobile al fine di evitare brutte sorprese dopo avere firmato un compromesso e accettato una caparra confirmatoria.

Affidandoti a me e alla mia agenzia immobiliare, tutto questo lo faremo, prima e  insieme.

Marco Farinella 039/2324429