Se sei un proprietario di casa che vuole vendere in totale sicurezza devi sapere che negli ultimi anni le maglie della legge in materia di compravendita di immobili residenziali si sono fatte sempre più fitte e devi conoscerle per non incorrere in un abuso edilizio.
Oggi occorre fare attenzione a molte più cose rispetto al passato.
Quello che “andava bene così” 30-20-10-8 anni fa oggi non va più bene!
IL MERCATO IMMOBILIARE ATTUALE.
Ho riscontrato durante i miei appuntamenti di consulenza da agente immobiliare che la maggior parte dei proprietari di casa, affacciandosi al mercato immobiliare, non ha idea di quali siano gli adempimenti importanti ed obbligatori per legge al fine di vendere casa senza problemi.
Bisogna innanzitutto dire che quando si decide di vendere casa non si tratta di vendere un bene che passa di proprietà semplicemente con la consegna ed il relativo pagamento, ma che si tratta di un bene immobile registrato e che deve essere corredato da tutta una serie di documenti e certificazioni.
Questo vuol dire che il bene ha una provenienza, una vita dove magari nel suo corso sono state effettuate modifiche di poco conto o modifiche strutturali e che magari ne hanno variato le caratteristiche iniziali.
DI CHE MODIFICHE STIAMO PARLANDO?
Partiamo dall’inizio: In Italia per poter costruire un immobile occorre far fare un progetto ad un tecnico, presentarlo all’ufficio tecnico settore edilizia privata del comune di riferimento e richiedere l’autorizzazione comunale all’esecuzione delle opere.
Questa autorizzazione è detta Permesso di Costruire dal 2003 con il TUE (testo unico per edilizia DPR 380/01).
In precedenza era detta Concessione Edilizia Onerosa dal 1977 con la Legge 10 e prima ancora Licenza Edilizia dal 1942 con la Legge 1150.
A questo punto l’edificio dovrà essere costruito rispettando al millimetro i disegni che il comune ha autorizzato timbrando i progetti allegati al titolo abilitativo.
Come potrai facilmente intuire ogni immobile nel corso della sua esistenza, soprattutto passando di mano in mano, potrebbe aver subito delle modifiche che in passato non sempre venivano dichiarate.
Queste modifiche, quando sono effettuate in difformità rispetto a quanto stabilito dalla Legge o quando sono effettuate senza l’autorizzazione del comune sono dette anche ABUSI EDILIZI.
Nella normale idea della gente l’abuso edilizio è quello perpetrato in costruzioni non autorizzate, magari in posti dove non si può costruire (in riva al mare) oppure effettuate in palese violazione delle norme edilizie, si insomma quelli che ogni tanto vedi nei servizi di Striscia la Notizia o delle Iene e che vengono comunemente definiti GRAVI.
Per fortuna questi tipi di abusi edilizi non sono molto frequenti in Monza Brianza.
Occorre però prestare la massima attenzione anche perché ci sono abusi edilizi cosiddetti MINORI e che a volte sono anche difficili da “stanare a occhio nudo” soprattutto se “la casa l’ho comprata che era già così” e nessuno ti ha mai detto che hanno soltanto abbattuto un tramezzo in casa, creato un ripostiglio, fatto un divisorio tra stanze, una tettoia in giardino, senza avere presentato le comunicazioni necessarie ed ottenuto le relative autorizzazioni. Tutto ciò ti può causare problemi al momento della vendita dell’immobile.
Non sarai per caso anche tu uno di quei clienti che mi dice “Marco ma io il muro l’ho tolto per fare la casa più bella ma non ho mica fatto la pratica al comune”.
SITUAZIONE CHE SI TRAMANDA DAL PASSATO.
Gli abusi edilizi sono una pratica che è da sempre attuata (anche in buona fede) dai proprietari e dai costruttori, ma è soprattutto presente nelle costruzioni più vecchie e questo perché ai tempi del boom edilizio, dove regnava nella maggior parte delle Regioni Italiane una sorta di “fai da te”, ciascuno magari costruiva la propria casa non sempre rispettando le concessioni edilizie rilasciate dai Comuni.
Quindi c’era chi costruiva il piano il più, abusava sulla volumetria e faceva quella sorta di piccoli abusi edilizi complice anche il fatto che il Catasto Edilizio Urbano era allora tenuto in maniera spesso manuale e non telematico e le particelle catastali erano alle volte poco precise e non rispecchianti in pieno la reale situazione edilizia del suolo.
E di più poteva capitare che si costruiva casa su un terreno in parte di proprietà di altri con conseguente difficoltà nell’identificare poi la reale consistenza immobiliare.
Per fortuna poi il Legislatore ha cercato di regolarizzare tutte queste posizioni anomale introducendo delle sanatorie che nel tempo hanno contribuito (e stanno contribuendo) a sistemare tutti questi abusi.
ABUSI EDILIZI E SOLUZIONI:
Posso riassumere tutti i tipi di ABUSI EDILIZI usando questo elenco:
Edificio abusivo:
quando non esiste alcun titolo abilitativo. (L’immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio ammesso che venga emanato (sono stati 3 negli ultimi 34 anni: Nel 1985, con la Legge n.47/1985; Nel 1994, con la Legge n. 724/1994; Nel 2003, con la Legge n.326/2003) o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
L’immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell’abuso.
Piccole modifiche interne:
in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria
Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
CONTROLLO DELLA SITUAZIONE DELL’IMMOBILE E RELAZIONE CON LA COMPRAVENDITA.
Avrai sicuramente compreso l’importanza di verificare che non siano stati perpetrati abusi edilizi, minori o gravi che siano, perché questi potrebbero compromettere il buon esito della compravendita.
Nel passato a causa degli scarsi controlli tecnici migliaia di persone hanno acquistato immobili con abusi edilizi più o meno gravi che hanno poi creato problemi talvolta insolubili agli acquirenti.
Per questo motivo il consiglio che voglio darti è quello di munirti di un professionista (geometra, architetto, ingegnere) fare un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del comune ove ubicato il tuo immobile ed infine fare un accertamento di conformità urbanistica e catastale. Si tratta di una verifica obbligatoria che verrà richiesta dal notaio al momento della stipula del rogito e prima ancora dal perito della banca nel caso in cui il tuo acquirente fa ricorso ad un mutuo e soprattutto per te se vuoi evitare brutte sorprese e rimetterci parecchi quattrini.
Una delle obiezioni che mi sento fare spesso è: “Marco io la casa l’ho comprata già così con queste modifiche qui! Quando è venuto il perito della mia banca (10 anni fa) non mi ha detto niente, il notaio non si è nemmeno accorto quando abbiamo firmato il rogito e io non voglio fare niente, non è giusto che debba pagare io la sanatoria.”
Vero! Ma da sempre il nuovo proprietario diventa il responsabile dell’abuso, infatti a differenza di quello che si potrebbe pensare il notaio non ha responsabilità sul controllo dell’assenza di abusi. Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.
Se fino a qualche anno fa, le banche e i notai non “insistevano”, è da qualche tempo invece che l’argomento “conformità urbanistica e catastale” è entrato nell’occhio del ciclone! Nessuno si può esimere. In buona sostanza il proprietario dinanzi al notaio ha l’obbligo di dichiarare la verità circa la regolarità urbanistica e catastale e l’acquirente ha il compito di far verificare l’insussistenza di abusi edilizi prima di sottoscrivere il rogito notarile.
Ecco perché se vuoi tranquillizzare il tuo acquirente e non vuoi perdere tempo e denaro è bene darsi da fare con largo anticipo.
Facciamo finta che tu davanti al notaio dichiari il falso (in buona fede), che il tuo acquirente non fa mutuo e non fa controllare la regolarità urbanistica e catastale, che a distanza di 2 anni il tuo acquirente chiama un architetto per far fare un progetto di ristrutturazione e scopre che gli hai venduto una casa “abusiva” sai che come minimo ti arriva una lettera da un avvocato e alla peggio passerai 4-5 anni andando avanti e indietro tra tribunali e avvocati per poi dover risarcire il danno?
Differenza tra regolarità urbanistica e catastale:
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale:
è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra nulla rispetto alla regolarità edilizia dell’immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati. Mi è capitato spesso di trovare schede catastali che riproducevano fedelmente il disegno dell’immobile dopo aver subito delle modifiche che non erano mai state denunciate né autorizzate dal comune.
Regolarità Urbanistica:
è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell’immobile. Questa è la regolarità “più importante” che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di “ristrutturazione”.
Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
COME TUTELARSI..
Se vuoi quindi vendere casa velocemente il mio consiglio è quello di incaricare quanto prima un professionista al fine di verificare la conformità sia urbanistica che catastale. Considera che l’ufficio tecnico del comune ha 30 giorni di tempo per consentire l’accesso agli atti. Una sanatoria può essere conclusa in 15 giorni ma potrebbero volerci anche più di 6 mesi in presenza di particolari fattori come ad esempio vincoli paesaggistici.
Per rifare una scheda catastale ci vogliono circa 10-15 giorni.
Ricorda che non tutto è sanabile, pertanto prima di firmare un compromesso ed incassare una caparra, ti consiglio di essere sicuro che potrai vendere la tua casa così com’è e come l’acquirente l’ha vista.
E’ capitato ad un mio cliente di dover demolire metà della tettoia che aveva costruito nel suo giardino. Lo ha fatto prima di mettere in vendita la casa e prima del nostro servizio fotografico.
Oggi gli acquirenti sono incalzati da più fronti sull’argomento e non aspettano altro per “attaccare” un proprietario di casa nella speranza di poter chiedere una riduzione del prezzo o la restituzione del doppio della caparra e il risarcimento del danno a seguito della “scoperta” di un abuso edilizio, dopo aver firmato un compromesso.
L’IMPORTANTE RUOLO DELLE AGENZIE IMMOBILIARI.
Devo ricordarti che l’agenzia ha l’obbligo di comunicare alle parti in causa ogni circostanza nota che potrebbe inficiare il corretto svolgimento della compravendita. L’agenzia immobiliare però non ha alcun obbligo nè responsabilità sulla effettiva assenza di abusi, né è obbligata ad effettuare alcuna verifica.
Il compito di un agente immobiliare che ha a cuore la serenità della sua pratica oltre che la tranquillità dei suoi clienti è quello di semplificare il lavoro ed evitare le problematiche. Ecco perché all’alba del 2020 e con l’introduzione di nuove normative la verifica della regolarità urbanistica e catastale dovrebbe essere tra i primi adempimenti che il professionista richiede al suo cliente.
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