L’arrivo del coronavirus, all’alba del 2020, è riuscito a stravolgere gli equilibri di tutti noi in maniera inaspettata ed esponenziale.
Nessuno si aspettava che, nel giro di così poco tempo, potessero succedere tutti questi avvenimenti, all’apparenza incontrollabili; né riuscivamo ad accettare l’idea che il virus potesse arrivare a varcare così veloce i confini del nostro Paese. Forse perché non ci siamo sentiti del tutto pronti ad affrontarlo, in fondo è la prima volta che ci confrontiamo con un’epidemia di questa portata, dopo diversi decenni.
Per ora la voglia di cambiare casa non si arrestata, almeno nella provincia di Monza e Brianza, anche se vi è molta preoccupazione per il futuro.
Vediamo nel dettaglio un breve elenco della documentazione obbligatoria da presentare all’acquirente e al notaio che stipulerà l’atto di vendita. Il documento principe è senza dubbio l’atto di provenienza dell’immobile, ma non è l’unico.
Dovrai produrre una visura ipotecaria, una planimetria catastale, l’attestazione di prestazione energetica, il certificato di agibilità dell’immobile e le autorizzazioni comunali in base al quale il bene è stato costruito; le copie dei documenti d’identità, la fotocopia di tutti gli assegni di caparra, la copia del preliminare registrato con il modello di versamento delle imposte, il conteggio di anticipata estinzione del mutuo che verrà predisposto dalla tua banca (se hai un mutuo da chiudere contestualmente alla vendita), la lettera dell’amministratore di condominio che certifica l’insussistenza di debiti nei confronti del condominio.
Elenco documenti
L’elenco non è di per sé esaustivo ma ulteriore documentazione è prevista in casi particolari che ti indicherò dopo l’analisi dei documenti principali.
L’atto di provenienza dell’immobile
Il documento più importante e indispensabile alla vendita di un immobile è senza dubbio l’atto di provenienza dello stesso poiché attesta la tua legittimità ad agire e disporre del bene; in altre parole, attesta che tu sei il legittimo proprietario dell’immobile.
Qualora tu abbia acquistato da altri il bene oggetto della vendita, dovrai produrre l’atto di acquisto dello stesso. Il rogito di acquisto è un atto pubblico che trasferisce la proprietà di un bene da un individuo all’altro e contiene i dati anagrafici del compratore e del venditore, il prezzo di vendita dell’immobile, l’indicazione di un eventuale mediatore e delle spese sostenute per la sua attività, e le modalità di pagamento dell’immobile.
Questo è un documento che dovresti avere già in casa poiché ti è stato rilasciato dal notaio al momento in cui hai concluso l’acquisto. Qualora non lo trovassi, potrai richiederne una copia al notaio stesso e potrebbe volerci un po’ di tempo.
Qualora tu avessi ricevuto in eredità l’immobile, le cose si complicano leggermente. In questo caso dovrai produrre copia dell’atto di pubblicazione del testamento (solo in caso di testamento olografo) e della dichiarazione di successione e, prima di procedere alla vendita, o contestualmente alla stessa, dovrai chiedere al notaio la redazione di un atto notarile chiamato “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”, senza il quale non si può procedere al rogito. Per la redazione di tale atto, dovrai presentare un certificato di morte del “de cuius” in originale, copia della dichiarazione di successione e l’attestazione di pagamento delle imposte richieste.
Casi specifici come l’aver ricevuto la proprietà dell’immobile in seguito a divisione o donazione, fai particolare attenzione qualora tu avessi ricevuto l’immobile da una donazione perché non tutte le banche sono disposte a concedere un mutuo all’acquirente che presenti tale atto di provenienza. Potrebbe essere soggetto ad azione revocatoria e renderanno obbligatoria la presentazione degli atti notarili di riferimento. Se tu, invece, hai acquistato l’immobile tramite asta del tribunale, dovrai presentare il decreto di trasferimento dello stesso.
Nel caso in cui tu non abbia acquistato l’immobile ma lo abbia costruito, dovrai produrre l’atto di acquisto del terreno che attesta la tua proprietà e tutte le concessioni edilizie ottenute dal comune per la costruzione immobiliare vera e propria. Qualora sulla casa oggetto di vendita sia stato stipulato un mutuo, sarà necessario produrre anche l’atto di mutuo e, al momento dell’atto vero e proprio, dovrai prevedere la partecipazione di un funzionario di banca che consegnerà quietanza di estinzione dello stesso e copia della cancellazione di ipoteca gravante sul bene.
Oggi, però, alcune ipoteche possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del mutuo su richiesta del creditore e senza l’intervento del notaio (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del Decreto Legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Non tutte le ipoteche possono essere cancellate d’ufficio con la “legge Bersani”. Anzitutto, la legge richiede che siano presenti i seguenti requisiti:
– l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l’apertura di credito);
– l’ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o di un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
– si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell’ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall’ipoteca, ai frazionamenti dell’ipoteca o simili).
La visura ipotecaria
La visura ipotecaria è un documento indispensabile che consente all’acquirente e al notaio di verificare che l’immobile oggetto del contratto non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. La presenza di uno di questi gravami non impedisce di per sé la conclusione del contratto, ma implica ulteriori valutazioni in merito e diventa necessaria l’assistenza di un professionista per agevolare la conclusione dell’affare.
La planimetria catastale
Si tratta di un documento in scala 1:200 che fotografa esattamente lo stato dell’immobile oggetto del contratto di vendita. In buona sostanza la planimetria consente all’acquirente e al notaio di verificare la conformità catastale del bene. Nel corso del tempo potrai aver avuto necessità di apportare delle modifiche più o meno sostanziali alla tua casa o effettuare opere di ristrutturazione; nel caso in cui tu abbia già provveduto, in sede di cambiamenti effettuati, ad aggiornare i dati catastali, non vi sarà problema alcuno poiché la fotografia sarà perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi. Qualora tu non l’avessi ancora fatto e siano presenti delle difformità, dovrai rivolgerti a un professionista perché rediga una nuova mappa catastale e richieda telematicamente al catasto la variazione in oggetto.
Diverso e più complesso è il caso in cui sia presente un qualsiasi abuso edilizio; prima di procedere alla compravendita, dovrai presentare una “scia o un cila in sanatoria” al comune di riferimento per sanare l’illecito, pagare una sanzione al comune e provvedere in un secondo momento alla regolarizzazione catastale. In questo caso, il tempo necessario alle operazioni potrebbe dilatarsi significativamente, per cui è bene muoversi per tempo. Attenzione perché, come già detto, non tutti gli abusi possono essere sanati e potrai correre il rischio di dover ripristinare l’immobile allo stato di fatto precedente, e quindi di dover chiamare un’impresa edile per far eseguire le opere. La planimetria catastale può essere richiesta direttamente presso gli uffici del catasto oppure tramite piattaforma web, ed è di facile reperimento.
Il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal comune di appartenenza che attesta la conformità dell’immobile, oggetto di vendita, a tutte le norme relative alla salubrità degli ambienti e alla sicurezza della casa. Qualora tu abbia costruito direttamente l’immobile, ne avrai certamente una copia in casa; se non lo avessi, sarà necessario richiederne una copia agli uffici comunali poiché, in difetto, la vendita potrà concludersi ma con le opportune indicazioni del notaio rogante.
Le autorizzazioni comunali, concessioni edilizie, permessi di costruire, varianti, sanatorie e condoni.
Questi documenti sono necessari per attestare la conformità urbanistica dell’immobile, ovvero sia della totale corrispondenza tra lo stato e il progetto a suo tempo depositato presso gli uffici comunali.
Si tratta delle licenze edilizie e del permesso di costruire, rilasciati a suo tempo, oltre a tutte le pratiche presentate nel corso degli anni per modifiche e variazioni effettuate (dia, scia, articolo 26, condoni ecc.); qualora non ne avessi più traccia, dovrai, anche in questo caso, richiederne copia all’ufficio tecnico comunale e il tempo necessario potrebbe essere abbastanza lungo. Per legge, il tempo di attesa massimo per un accesso agli atti è di 30 giorni.
L’attestazione di prestazione energetica
L’APE è un documento che dovrai obbligatoriamente richiedere a un professionista del settore iscritto al CENED (catasto energetico) che, dopo un sopralluogo, redigerà un prospetto sintetico grazie all’utilizzo di specifici software circa l’indice di prestazione energetica della tua casa.
Tale valutazione verrà fatta tenendo in considerazione le caratteristiche dell’immobile, dei muri, degli infissi, la tipologia dell’impianto di riscaldamento e di acqua calda e l’eventuale presenza di strumenti di energia rinnovabile. L’APE ha validità di dieci anni e va consegnata all’acquirente insieme al libretto della caldaia.
Documenti anagrafici
Indispensabili per la conclusione del contratto sono un documento di identità valido, il codice fiscale, il certificato di residenza. Qualora tu sia venditore in quanto società, dovrai presentare anche una visura camerale che attesti la tua legittimità ad agire.
Altri documenti
Ti verrà inoltre richiesto un certificato che attesti il tuo stato civile, per verificare se tu sia in comunione o separazione dei beni. Qualora l’immobile oggetto di vendita sia un appartamento sito in un condominio, dovrai presentare anche il regolamento condominiale e una liberatoria redatta dall’amministratore che evidenzi il pagamento regolare delle spese di condominio. Nel caso in cui tu voglia vendere un immobile affittato a terzi, ti sarà richiesto il contratto di locazione. Infine, se volessi vendere un immobile di pregio, sottoposto a particolari vincoli storici, sarà necessario produrre anche la regolare autorizzazione rilasciata della sovraintendenza ai beni culturali.
Il mio consiglio, ormai, lo hai imparato a memoria:
Recupera e metti a disposizione tutti i documenti necessari, ancora prima di mettere in vendita l’immobile, al fine di evitare brutte sorprese dopo aver firmato un compromesso e accettato una caparra confirmatoria.
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