Il momento non è roseo e non è facile vendere casa al giusto prezzo e velocemente. In più ci si è messa di mezzo anche una pandemia a complicare le cose.
Per questo, probabilmente, per realizzare il tuo desiderio di cambiare casa sei disposto a pagare una provvigione ad un’agenzia immobiliare, in modo che, con le sue conoscenze e le sue competenze, possa aiutarti a realizzare quanto desideri.
La situazione delle agenzie immobiliari.
Riepilogo Vendere Casa
La situazione delle agenzie immobiliari segue gli alti e bassi del mercato del mattone. Sono diversi anni che i professionisti del comparto soffrono sperando in un cambiamento della congiuntura ma questo momento sembra arrivare per poi allontanarsi nuovamente.
Quello che forse non sai è che la ricchezza di un’agenzia immobiliare è costituita dal parco immobili per i quali ha un mandato o un accordo con il proprietario di casa per la vendita.
Per gli agenti è più prezioso e più complicato avere la merce da esporre anziché trovare gli acquirenti. Per questo mettono in atto molte azioni per poter ottenere il mandato alla vendita delle case, possibilmente in esclusiva.
Purtroppo in questi anni, moltissimi agenti immobiliari anziché evolversi, anziché alzare il loro livello di professionalità, hanno preferito studiare scorciatoie e trucchetti per acquisire nuove case da vendere. Sono passati dal suonare i campanelli (c’è ancora chi lo fa!) a chiedere 0 provvigioni al proprietario di casa
La cosa più importante che devi sapere e che nessun agente immobiliare ti dirà mai è che faranno di tutto pur di non perdere gli immobili una volta acquisiti.
Ci sono agenzie che quando sta per finire l’incarico di vendita, non accettano di essere sostituite.
Non accettano il fatto di vedere tre giorni dopo il cartello vendesi appeso sullo stesso cancello da parte della concorrenza.
Non accettano il fatto di aver fallito nell’intento di aiutare il proprietario a vendere casa. Non accettano il fatto di non essersi impegnati o di non aver dato la giusta consulenza.
Anziché concentrarsi sul perché, su quali errori hanno commesso, su dove hanno sbagliato, anziché abbassare la testa e cedere il passo, preferisco allungare il brodo con un trucchetto semplice semplice.
È un po’ l’opposto di quello che ti aspetti dall’agente immobiliare di cui ti fidi: pensi che spenda tutte le sue energie 24 ore al giorno, cercando di promuovere al meglio la tua casa che gli hai affidato per essere venduta. In realtà, ha solo ascoltato le tue richieste, ti ha assecondato su tutto, ti ha fatto 4 fotografie non tanto belle e messo un annuncio su internet, poi ti ha portato qualcuno a vedere la casa…tutto qui. Zero proposte, zero trattative, zero clienti interessati! Però quando il tempo sta per finire, quando sta per perdere la tua casa dal portafoglio, all’improvviso si sveglia, si carica, si galvanizza, ma non per aiutarti a vendere casa, bensì per cercare di tenerti ancora legato a lui e lo fa nel modo più bieco.
Perché le agenzie immobiliari usano un trucchetto per allungare l’incarico di vendita?
La paura di non farcela, lo scoraggiamento e, a volte, l’incapacità di ottenere i risultati necessari portano le agenzie immobiliari a difendere il parco degli immobili che hanno e a fare di tutto per trattenere le case acquisite e non ancora vendute.
Ti illustro un sistema largamente utilizzato dagli agenti per facilitare la prosecuzione dei mandati a loro mani.
Qualche giorno prima della scadenza dell’incarico magicamente spunta una proposta di acquisto e l’agenzia immobiliare telefona al proprietario per informarlo. Si tratta di un’offerta ad un prezzo inferiore rispetto a quello che il proprietario vuole realizzare e stranamente c’è indicato che l’acquirente deve chiedere un mutuo, tant’è che la proposta d’acquisto sarà “subordinata all’ottenimento del mutuo” per almeno 2 mesi e la firma del compromesso con incasso della caparra dovrà essere rimandata fino al momento in cui l’acquirente non avrà una risposta certa da parte dell’istituto di credito. L’agenzia immobiliare, a questo punto, caldeggia il proprietario ad accettare la proposta d’acquisto ad un prezzo più basso e ad aspettare un paio di mesi per avere la certezza.
Le argomentazioni dell’agente saranno del tipo:
“in sei mesi è la prima e l’unica proposta che abbiamo ricevuto, se non l’accetti passeranno altri mesi per poi magare ricevere una proposta ancora più bassa”
“intanto accetta questa proposta, che nel frattempo ti cerco qualcun altro che magari offre di più”
TACCC eccolo qua il tranello…..
L’agente suggerisce al proprietario di casa di prolungare l’incarico in modo che sia messo in condizione di continuare a proporre l’immobile ad altri potenziali acquirenti e spuntare il prezzo desiderato o, almeno, una cifra più vicina a quella desiderata dal proprietario. La paura di perdere l’offerta ricevuta e la speranza che si possano presentare ulteriori proposte, incentiva il proprietario ad accettare il prolungamento.
Solo in seguito scoprirà se quell’offerta, ricevuta negli ultimi giorni di validità dell’incarico era vera oppure come nella maggior parte dei casi “la banca non ha dato il mutuo al cliente”.
Cosa puoi fare per proteggerti?
Ci sono alcune regole che puoi seguire per non cadere nelle trappole degli agenti più scafati e molti accorgimenti li puoi impostare già prima di scegliere l’agente che dovrà seguirti.
Il primo punto da chiarire è a quanto si potrà effettivamente vendere la tua casa. Per questo è meglio che non ti limiti ad incontrare un solo agente. Potrai confrontare le valutazioni, il metodo con cui ti viene fatta la valutazione, e le strategie per vendere casa.
Anche se è difficile da accettare, probabilmente un agente serio ti dovrà far capire le difficoltà attuali del mercato e ti dovrà spiegare quali strategie utilizzerà per vendere casa tua.
Prima regola è quindi quella di diffidare di chi è eccessivamente accondiscendente con te: probabilmente ha necessità di acquisire nuovi immobili e non vuole compromettere il suo successo. Più apprezzabile è chi ti suggerisce delle migliorie che puoi apportare alla tua casa per farne aumentare il valore.
Per verificare la mole di lavoro in carico all’agente puoi provare a controllare gli immobili che ha in vendita e quali strumenti utilizza: internet, fotografia professionale, home staging. Chiedi quante case ha venduto nell’ultimo mese/anno. Maggiori sono le iniziative legate al lato vendita, più ampia è la probabilità che l’agente non sia alla disperata ricerca di nuovi immobili da vendere.
Un’altra caratteristica che puoi prendere in considerazione è l’anzianità dell’agenzia: gli anni di servizio dell’agente fanno presupporre che abbia sufficienti capacità professionali e maggiore esperienza per svolgere al meglio il lavoro. Spesso però sono proprio gli agenti più anziani, quelli che si siedono, quelli che si sentono appagati perché hanno messo via quattro soldi negli anni d’oro, quelli che non si aggiornano, quelli che non hanno più voglia di sbattersi e lottare per portare a termine una compravendita, quelli che delegano ad un ragazzino senza esperienza il lavoro sporco!
Un’ultima cosa da valutare, ma che forse è la più importante, è quella di esaminare bene i contratti di “incarico di vendita” che l’agente ti vuole far sottoscrivere. Spesso viene richiesta la clausola di esclusiva, che è più che giusta e che è molto utile per il proprietario per pretendere di più dal professionista e per evitare che la tua casa possa “essere chiacchierata” sul mercato perché proposta da diverse agenzie anche a prezzi diversi (cosa che il più delle volte fa scappare gli acquirenti seri).
Molte agenzie utilizzano ancora incarichi di vendita con le clausole penali.
Ovvero: se durante la validità dell’incarico in esclusiva non vuoi più vendere casa, cambi idea, se non ti trovi bene con l’agente immobiliare che non ti risponde più al telefono, non puoi annullare l’incarico a patto di pagare una penale!
Altra cosa a cui stare attenti e che ti invito ad evitare come la peste è che con la scusa della pandemia e della crisi, le agenzie tendono a far firmare incarichi in esclusiva per 6-12 mesi anche rinnovabili tacitamente, che non potrai annullare, appunto se non dietro pagamento di tanti quattrini.
Ricorda che gli agenti immobiliari che vendono davvero le case, non hanno paura di dirti le cose come stanno, non hanno paura di perdere un incarico, non dicono bugie, non hanno tempo da perdere in sotterfugi, perché sono impegnati a lavorare sodo, per quei proprietari che si sono affidati a loro.
“PROVAMI E DISDICI QUANDO VUOI.”
Puoi provare a vendere casa con me, provare tutti i miei servizi e se non ti trovi bene, se non faccio quello che ti ho promesso, se non ti piace come lavoro, puoi annullare l’incarico di vendita in qualsiasi momento, trascorsi i primi 30 giorni, senza darmi spiegazioni, senza mandare raccomandate, senza pagare penali o rimborsi spesa.
E sarai subito libero!
Se stai vendendo casa e sei stanco delle solite agenzie immobiliari, che chiedono e pretendono senza darti nulla in cambio, chiamami ora e richiedi una consulenza privata con me.
Marco Farinella
TEL: 338.6692752
marco@marcofarinella.it
Lascia un commento