Ti spiego il motivo per cui la mia agenzia immobiliare non lavora “senza mandato”.

Ieri ho dovuto rispondere ad un commento ricevuto ad un post che ho pubblicato sulla mia pagina facebook

Il commento era abbastanza semplice e intuitivo: “Allora lavora senza mandato”.

In effetti ci sono tante agenzie immobiliari che lavorano ancora senza far firmare alcun incarico di vendita al proprietario. Addirittura senza neanche richiedere i documenti.

Ci sono altresì tanti proprietari di casa che pensano di tenere il piede in più scarpe e di sfruttare gli agenti immobiliari come animali da soma, per raggiunger il prima possibile la vendita di casa.

Sono tutti modus operandi che arrivano dal passato. Da una parte le cattive abitudini degli agenti immobiliari dall’altra parte le brutte esperienze vissute dai proprietari di casa che hanno spergiurato di non firmare mai più niente per vendere casa!

Non mi stupisce quindi il commento che ho ricevuto, anzi me lo aspettavo.

Ringrazio anche questa persona per avermi dato la possibilità di ampliare il discorso e farti capire l’importanza, per cliente e agente immobiliare, di firmare l’incarico di vendita in esclusiva.

Si, non ti stupire, anche l’agente immobiliare deve firmare l’incarico perché ha degli obblighi nei confronti del proprietario di casa.

Per poterti spiegare meglio cosa si nasconde dietro a tutto questo, devi concederti però, 2 minuti di tempo.

Ti riporto per comodità il contenuto del mio post qui:

[Diario di Bordo dell’agente immobiliare, anno 2021]

Dopo 3 anni di studio, verifiche, prove e test è giunta l’ora di uscire allo scoperto e spiegarti perché ho scelto, come agente immobiliare, di andare contro corrente.

Un lavoro lungo e difficile che mi è costato caro in termini economici, professionali e personali ma che ha come scopo nobile quello di aiutare le persone a vendere casa senza problemi, senza trucchi e senza inganni.

Ho deciso di combattere un sistema vecchio di 30 anni che non consente ad una persona di poter essere libera, una volta che si è affidata ad un agente immobiliare per vendere casa, se non che trascorso un certo numero di mesi o dietro il pagamento di una penale.

Un sistema che premia gli agenti immobiliari furbi a discapito di clienti in buonafede e in difficoltà.

Il mio obiettivo è quello di rivoluzionare il mercato immobiliare con una forma di garanzia che non è stata mai introdotta in Italia prima d’ora.

Se hai una casa da vendere e ti affidi alla mia agenzia, potrai annullare l’incarico di vendita in qualsiasi momento, una volta che saranno trascorsi i primi 30 giorni senza dover pagare nulla, senza penali, senza raccomandate o preavvisi e senza dovermi dare spiegazioni.

In pratica, ti offro la libertà di poter annullare in qualsiasi momento l’incarico di vendita per cui sarai libero di togliere dal mercato la tua casa o di rivolgerti ad un altro professionista che potenzialmente potrebbe offrirti un servizio migliore del mio, in linea con la tua concezione e con le tue esigenze.

Si tratta di un approccio che in Italia non esiste e non trova pari, anzi che darà molto fastidio ai miei competitor soprattutto a quelli che lavorano con metodi antichi, con trucchi e stratagemmi.

Mentre altri, quelli più attenti, hanno già provato a scopiazzare quello che faccio ma senza conoscere cosa c’è dietro.

La mia garanzia ti consente di valutare e monitorare in ogni momento il mio operato e quello dei miei collaboratori, permettendoti anche di prendere una decisione rivoluzionaria.

Continua la lettura cliccando qui e scopri i motivi, i principi e i valori morali per cui ho deciso di proporre una garanzia straordinariamente efficace che ti permette di avere libertà totale oltre ad un servizio professionale ed attento alle tue esigenze.”

Questa è la risposta che ho dato al commento: “Allora lavora senza mandato”

Hai mai sentito un avvocato accettare un lavoro a queste condizioni?:

“Caro avvocato lei si impegni a vincere la causa e se lo farà le pagherò la parcella, sia inteso senza nessun anticipo sulla sua parcella, nel frattempo però ho già detto la stessa cosa ad altri avvocati quindi faccia in fretta perché il primo che arriva, vince!”

Sicuramente no!

Lavorare senza incarico di vendita, soprattutto quando si parla di case, quando ci sono tanti soldi in ballo, non è mai una cosa buona né per l’agente né per il cliente.

I tribunali in Italia sono pieni di cause intentate per malintesi tra le parti proprio perché alla base non vi era un accordo chiaro e scritto.

Devo dirti una cosa che in pochi sanno: per il codice civile, in merito alla mediazione, anche un incarico verbale è considerato un contratto a tutti gli effetti, con il rischio che se le cose non vanno per il verso giusto, i problemi per il proprietario di casa potrebbero aumentare considerevolmente.

Ci sono infatti diverse agenzie immobiliari che appositamente non vogliono incarichi scritti perché hanno secondi fini, uno dei più meschini è la furbata di richiedere un rimborso spese al malcapitato come spiego in questo articolo

Detto ciò, se le parti sono in buona fede e sanno che il contratto è valido a prescindere che sia scritto o orale, per quale motivo non firmare un accordo chiaro e trasparente, contenente tutti i dati importanti della casa, i diritti e i doveri di mediatore e proprietario? È sempre importante per non avere discussioni poi, indicare chiaramente il prezzo di vendita, la durata dell’incarico, la provvigione pattuita e tutti quegli elementi necessari al fine di trovare un acquirente per la casa!

Qui puoi trovare una guida con tutto quello che devi sapere e a cui devi prestare attenzione prima di firmare un incarico di vendita.

A maggior ragione se l’incarico è coperto dalla mia garanzia “provami e disdici quando vuoi senza pagare penali e senza darmi spiegazioni” puoi ricevere tutti i servizi annessi alla sottoscrizione dell’incarico:

• valutazione dell’immobile
• Servizio fotografico professionale
• Verifica di regolarità urbanistica e catastale
• Visura ipotecaria e catastale
• Molto altro ancora…

Perché lavorare con un accordo verbale?

L’agente immobiliare si mette a nudo!

Cos’ha invece il proprietario da nascondere?

L’incarico professionale rimane l’unico strumento serio e valido per dimostrare gli accordi tra le parti. Senza clausole vessatorie, senza sorprese e con una garanzia 100% soddisfatti.

Se tutto questo non è sufficiente e il proprietario di casa persiste nel non voler sottoscrivere un incarico di vendita, lo rispetto, ma non potrà mai essere un mio cliente.

Come avrai capito, ho scelto di lavorare bene per poche persone, piuttosto che male per tante.

Hai una casa da vendere? Vuoi sapere se posso occuparmene io?

mandami una mail a:

marco@marcofarinella.it

oppure scrivimi un whatsapp 3386692752

Il momento non è roseo e non è facile vendere casa al giusto prezzo e velocemente. In più ci si è messa di mezzo anche una pandemia a complicare le cose.

Per questo, probabilmente, per realizzare il tuo desiderio di cambiare casa sei disposto a pagare una provvigione ad un’agenzia immobiliare, in modo che, con le sue conoscenze e le sue competenze, possa aiutarti a realizzare quanto desideri.

La situazione delle agenzie immobiliari.

La situazione delle agenzie immobiliari segue gli alti e bassi del mercato del mattone. Sono diversi anni che i professionisti del comparto soffrono sperando in un cambiamento della congiuntura ma questo momento sembra arrivare per poi allontanarsi nuovamente.

Quello che forse non sai è che la ricchezza di un’agenzia immobiliare è costituita dal parco immobili per i quali ha un mandato o un accordo con il proprietario di casa per la vendita.

Per gli agenti è più prezioso e più complicato avere la merce da esporre anziché trovare gli acquirenti. Per questo mettono in atto molte azioni per poter ottenere il mandato alla vendita delle case, possibilmente in esclusiva.

Purtroppo in questi anni, moltissimi agenti immobiliari anziché evolversi, anziché alzare il loro livello di professionalità, hanno preferito studiare scorciatoie e trucchetti per acquisire nuove case da vendere. Sono passati dal suonare i campanelli (c’è ancora chi lo fa!) a chiedere 0 provvigioni al proprietario di casa

La cosa più importante che devi sapere e che nessun agente immobiliare ti dirà mai è che faranno di tutto pur di non perdere gli immobili una volta acquisiti.

Ci sono agenzie che quando sta per finire l’incarico di vendita, non accettano di essere sostituite.

Non accettano il fatto di vedere tre giorni dopo il cartello vendesi appeso sullo stesso cancello da parte della concorrenza.

Non accettano il fatto di aver fallito nell’intento di aiutare il proprietario a vendere casa. Non accettano il fatto di non essersi impegnati o di non aver dato la giusta consulenza.

Anziché concentrarsi sul perché, su quali errori hanno commesso, su dove hanno sbagliato, anziché abbassare la testa e cedere il passo, preferisco allungare il brodo con un trucchetto semplice semplice.

È un po’ l’opposto di quello che ti aspetti dall’agente immobiliare di cui ti fidi: pensi che spenda tutte le sue energie 24 ore al giorno, cercando di promuovere al meglio la tua casa che gli hai affidato per essere venduta. In realtà, ha solo ascoltato le tue richieste, ti ha assecondato su tutto, ti ha fatto 4 fotografie non tanto belle e messo un annuncio su internet, poi ti ha portato qualcuno a vedere la casa…tutto qui. Zero proposte, zero trattative, zero clienti interessati! Però quando il tempo sta per finire, quando sta per perdere la tua casa dal portafoglio, all’improvviso si sveglia, si carica, si galvanizza, ma non per aiutarti a vendere casa, bensì per cercare di tenerti ancora legato a lui e lo fa nel modo più bieco.

Perché le agenzie immobiliari usano un trucchetto per allungare l’incarico di vendita?

La paura di non farcela, lo scoraggiamento e, a volte, l’incapacità di ottenere i risultati necessari portano le agenzie immobiliari a difendere il parco degli immobili che hanno e a fare di tutto per trattenere le case acquisite e non ancora vendute.

Ti illustro un sistema largamente utilizzato dagli agenti per facilitare la prosecuzione dei mandati a loro mani.

Qualche giorno prima della scadenza dell’incarico magicamente spunta una proposta di acquisto e l’agenzia immobiliare telefona al proprietario per informarlo. Si tratta di un’offerta ad un prezzo inferiore rispetto a quello che il proprietario vuole realizzare e stranamente c’è indicato che l’acquirente deve chiedere un mutuo, tant’è che la proposta d’acquisto sarà “subordinata all’ottenimento del mutuo” per almeno 2 mesi e la firma del compromesso con incasso della caparra dovrà essere rimandata fino al momento in cui l’acquirente non avrà una risposta certa da parte dell’istituto di credito. L’agenzia immobiliare, a questo punto, caldeggia il proprietario ad accettare la proposta d’acquisto ad un prezzo più basso e ad aspettare un paio di mesi per avere la certezza.

Le argomentazioni dell’agente saranno del tipo:

“in sei mesi è la prima e l’unica proposta che abbiamo ricevuto, se non l’accetti passeranno altri mesi per poi magare ricevere una proposta ancora più bassa”

“intanto accetta questa proposta, che nel frattempo ti cerco qualcun altro che magari offre di più”

TACCC eccolo qua il tranello…..

L’agente suggerisce al proprietario di casa di prolungare l’incarico in modo che sia messo in condizione di continuare a proporre l’immobile ad altri potenziali acquirenti e spuntare il prezzo desiderato o, almeno, una cifra più vicina a quella desiderata dal proprietario. La paura di perdere l’offerta ricevuta e la speranza che si possano presentare ulteriori proposte, incentiva il proprietario ad accettare il prolungamento.

Solo in seguito scoprirà se quell’offerta, ricevuta negli ultimi giorni di validità dell’incarico era vera oppure come nella maggior parte dei casi “la banca non ha dato il mutuo al cliente”.

Cosa puoi fare per proteggerti?

Ci sono alcune regole che puoi seguire per non cadere nelle trappole degli agenti più scafati e molti accorgimenti li puoi impostare già prima di scegliere l’agente che dovrà seguirti.

Il primo punto da chiarire è a quanto si potrà effettivamente vendere la tua casa. Per questo è meglio che non ti limiti ad incontrare un solo agente. Potrai confrontare le valutazioni, il metodo con cui ti viene fatta la valutazione, e le strategie per vendere casa.

Anche se è difficile da accettare, probabilmente un agente serio ti dovrà far capire le difficoltà attuali del mercato e ti dovrà spiegare quali strategie utilizzerà per vendere casa tua.

Prima regola è quindi quella di diffidare di chi è eccessivamente accondiscendente con te: probabilmente ha necessità di acquisire nuovi immobili e non vuole compromettere il suo successo. Più apprezzabile è chi ti suggerisce delle migliorie che puoi apportare alla tua casa per farne aumentare il valore.

Per verificare la mole di lavoro in carico all’agente puoi provare a controllare gli immobili che ha in vendita e quali strumenti utilizza: internet, fotografia professionale, home staging. Chiedi quante case ha venduto nell’ultimo mese/anno. Maggiori sono le iniziative legate al lato vendita, più ampia è la probabilità che l’agente non sia alla disperata ricerca di nuovi immobili da vendere.

Un’altra caratteristica che puoi prendere in considerazione è l’anzianità dell’agenzia: gli anni di servizio dell’agente fanno presupporre che abbia sufficienti capacità professionali e maggiore esperienza per svolgere al meglio il lavoro. Spesso però sono proprio gli agenti più anziani, quelli che si siedono, quelli che si sentono appagati perché hanno messo via quattro soldi negli anni d’oro, quelli che non si aggiornano, quelli che non hanno più voglia di sbattersi e lottare per portare a termine una compravendita, quelli che delegano ad un ragazzino senza esperienza il lavoro sporco!

Un’ultima cosa da valutare, ma che forse è la più importante, è quella di esaminare bene i contratti di “incarico di vendita” che l’agente ti vuole far sottoscrivere. Spesso viene richiesta la clausola di esclusiva, che è più che giusta e che è molto utile per il proprietario per pretendere di più dal professionista e per evitare che la tua casa possa “essere chiacchierata” sul mercato perché proposta da diverse agenzie anche a prezzi diversi (cosa che il più delle volte fa scappare gli acquirenti seri).

Molte agenzie utilizzano ancora incarichi di vendita con le clausole penali.

Ovvero: se durante la validità dell’incarico in esclusiva non vuoi più vendere casa, cambi idea, se non ti trovi bene con l’agente immobiliare che non ti risponde più al telefono, non puoi annullare l’incarico a patto di pagare una penale!

Altra cosa a cui stare attenti e che ti invito ad evitare come la peste è che con la scusa della pandemia e della crisi, le agenzie tendono a far firmare incarichi in esclusiva per 6-12 mesi anche rinnovabili tacitamente, che non potrai annullare, appunto se non dietro pagamento di tanti quattrini.

Ricorda che gli agenti immobiliari che vendono davvero le case, non hanno paura di dirti le cose come stanno, non hanno paura di perdere un incarico, non dicono bugie, non hanno tempo da perdere in sotterfugi, perché sono impegnati a lavorare sodo, per quei proprietari che si sono affidati a loro.

“PROVAMI E DISDICI QUANDO VUOI.”

Puoi provare a vendere casa con me, provare tutti i miei servizi e se non ti trovi bene, se non faccio quello che ti ho promesso, se non ti piace come lavoro, puoi annullare l’incarico di vendita in qualsiasi momento, trascorsi i primi 30 giorni, senza darmi spiegazioni, senza mandare raccomandate, senza pagare penali o rimborsi spesa.

E sarai subito libero!

Se stai vendendo casa e sei stanco delle solite agenzie immobiliari, che chiedono e pretendono senza darti nulla in cambio, chiamami ora e richiedi una consulenza privata con me.

Marco Farinella

TEL: 338.6692752

marco@marcofarinella.it

Come agente immobiliare il mio scopo è vendere casa, e oggi prendo spunto da un fatto che mi è accaduto poche ore fa, per parlarti di una cosa importante, che potrebbe metterti in condizione di non farti perdere altro tempo e sicuramente non farti perdere dei soldi!

Oggi sono stato incaricato di vendere una casa a Desio in provincia di Monza e Brianza!

Lo so che ti stai dicendo “e beh cosa c’è di strano è il tuo lavoro!?”

La particolarità sta nel fatto che il proprietario di casa mi è stato presentato dal suo geometra, e la cosa bella è che io e il geometra non ci eravamo mai conosciuti prima.

In altre parole, la signora aveva l’esigenza di vendere una casa molto grande, composta da 4 locali di 155 mq dove vive da sola e non sapendo come fare ha chiesto aiuto al suo professionista di fiducia.

Quest’ultimo anziché improvvisarsi “venditore di case” ha pensato bene di selezionare l’agente immobiliare che ha ritenuto più affidabile.

Specializzazione: Agente immobiliare

Ha seguito quello che sarebbe un percorso normale, ovvero affidare la risoluzione di un problema (vendere casa) allo specialista.

Purtroppo in Italia e in particolar modo a Monza e in Brianza c’è ancora l’antica abitudine di richiedere la valutazione e la consulenza per la vendita della casa a Geometri, Ingegneri, Architetti, commercialisti e l’impresario di turno che anche se preparatissimi e stimatissimi da un punto di vista tecnico, non hanno molta dimestichezza con la parte commerciale.

Se ti rivolgi, per farti fare una consulenza, a questi professionisti, devi sapere che loro sono tecnicamente molto capaci e competenti nel loro ambito, la progettazione, i calcoli strutturali ecc. ma non nella vendita a meno che non vendano case da mattina a sera.
Se ti capita di incontrarne uno, prova a fargli una domanda:
Quante case hai venduto nell’ultimo anno? Vedrai che la risposta non sarà di certo 30-40 o 50.

Qualcuno arriverà a una o due vendite, sicuramente occasionali e più o meno fortunose.

E’ normale che, come gli agenti immobiliari non fanno progetti (e tu non ti rivolgeresti mai ad un agente immobiliare per farti fare un progetto di ristrutturazione di una vecchia casa perché non è neanche abilitato) idem chi è deputato a fare i progetti non vende casa e non è neanche leggittimato a farlo (quindi non può chiedere nulla a titolo di provvigione!).

Vengono però presi come riferimento perchè sono persone di fiducia e che operano con serietà nel loro ambito
e allora si pensa che possano trasporre questa fiducia e serietà anche nell’ambito della vendita.

Peccato però che tecnica e commerciale sono due materie completamente diverse.
Negli ultimi 10 anni poi questa distanza si è allargata ancora di più.

Sarebbe come dire che chi progetta automobili abbia anche le competenze commerciali per vendere la tua vecchia auto nel concessionario. Lo sappiamo benissimo che così non è.

Sanno fare molto bene il loro lavoro nell’ambito tecnico ma non vendono le case e per te sarebbe utile non farti confondere da queste cose.

Allora come scegliere l’agente immobiliare giusto per te che vuoi davvero vendere casa?

Uno dei criteri che le persone utilizzano per scegliere un agente immobiliare, visto che l’agente immobiliare è il professionista addetto alla vendite di case, è il tipo di valutazione che viene fatta:

Ti potrebbe capitare di trovarti con 4 agenti immobiliari che ti fanno 4 valutazioni diverse. La tendenza è quella di affidarsi a chi ti fa la valutazione più alta!

Ti svelo un segreto che nessun agente immobiliare ti dirà mai:

Sai perché c’è la tendenza a sopravvalutare la casa? Perchè nella maggior parte dei casi gli agenti immobiliari non hanno il coraggio di dirti la verità ma hanno la convenienza di farti firmare un incarico di vendita lungo e indissolubile, irrevocabile a patto di pagare una penale.

Proveranno poi a sparare nel mucchio nella speranza di trovarti un acquirente pronto a formulare un’offerta molto a ribasso, ma nove volte su dieci, scaduto l’incarico non avranno trovato nessuno disposto a comprarti la casa.

Non hanno il coraggio e non vogliono far fatica a dirti la reale situazione di mercato e forse dirti la brutta verità.

È molto più difficile e rischioso cercare di spiegarti le dinamiche di mercato con il rischio di essere “frainteso” e “non scelto” piuttosto che sorridere, assecondare e mettere una tacca in più in bacheca, la tua casa in vetrina (pronta per fare la polvere).

A mio avviso se hai deciso davvero di vendere casa e se hai un progetto di vita da realizzare è meglio sapere una brutta verità piuttosto che una bella bugia.

Piuttosto sei più consapevole e libero di decidere di non vendere e stare dove sei, anziché diventare carne da macello di un soldatino, addestrato dal suo datore di lavoro, che a sua volta è carne da macello sottopagata per suonare campanelli con la promessa di una banconota da 100€ per ogni contratto firmato in zona.

Questi agenti immobiliari hanno poche case e fanno poche vendite e pur di avere la tua casa in vendita sono disposti a dirti il prezzo che loro pensano che tu abbia già in mente, anche se ancora non glielo hai detto, e quindi fanno una stima calcolata su quello che è la loro percezione del tuo volere.

Tre valutazioni su quattro seguiranno più o meno questa tendenza! Accontentarti senza ostacolarti e senza obiezioni!

Per te è invece importante capire come viene fatta questa valutazione, questa analisi di mercato!

Di solito l’agente immobiliare migliore è quello che non ti spara una valutazione così su due piedi, su per giù bensì, dopo aver fatto una bella verifica è un accurato studio, ti argomenta nel modo più completo, dettagliato, analitico possibile la sua stima, ti fa un analisi di mercato perchè valuta la tua casa con un criterio scientifico basandosi su dati certi, valori veri del compravenduto recuperati dai compromessi che lui stesso ha fatto qualche mese fa o dalla conservatoria dei registri immobiliari.

La verifica di quante case ci sono in vendita in questo momento e che fanno concorrenza al tuo, a quanto sono stati venduti immobili simili al tuo, le richieste attive di potenziali acquirenti e ti dimostra tutto ciò con dati certi, solo allora potrai essere sicuro di aver difronte un agente immobiliare che sa fare bene il suo lavoro.

Quanto meno sai di aver difronte un professionista che ti sta dicendo la verità, poi sarai libero di poterlo seguire oppure no.

Ti sei mai chiesto perchè gli agenti immobiliari più in gamba non hanno problemi a dirti la verità?

Perchè le case le vendono davvero! Non hanno problemi e avere la tua casa in vendita e fuori prezzo a loro non interessa nulla, perchè tanto vendono tante case e costantemente.

Devi aver timore di quelli che ti dicono il prezzo che vuoi sentirti dire, senza dimostrarti come hanno fatto l’analisi di mercato e che poi ti mettono sotto al naso un bel contratto da firmare e che ti legherà mani e piedi per 1 anno.
Sono persone che non vendono case e l’aver aggiunto la tua casa in vetrina gli da la sensazione che qualcosa si sta muovendo.

Il tuo obbiettivo è rimpinguare il portafoglio all’agente immobiliare o quello di vendere la tua casa per poter aver disponibilità per un nuovo progetto?

Quindi occhio a non valutare l’agente immobiliare in base alla valutazione che ti fa ma sulla base di come la fa e su quali dati si basa per farti la valutazione.

Chiedi come è stata fatta questa valutazione e poi scegli l’agente immobiliare per vendere casa.

Siamo in un mercato dove ogni anno mediamente si perde il 3% di valore e se parti con il piede sbagliato rischi di rimanere con la casa in vendita due anni perdendoci dei bei quattrini.

Scegliere subito l’agente immobiliare giusto ti permetterà di guadagnare mediamente un 5-6% in più di quello che potresti prendere dopo esserti illuso e aver perso 18 mesi di tempo, senza contare tutte le spese che nel frattempo avrai dovuto sostenere (tasse, spese condominiali ordinarie, spese condominiali straordinarie, imposte, interessi sul mutuo, ecc…).

Se trovi due agenti immobiliari che ti fanno una valutazione coerente, dimostrandoti dati certi, un analisi concreta e scientifica allora poi valuta di affidarti a quello che ti dimostra di avere un sistema di vendita strategico e che ti garantisce serenità nella vendita.

Se non vuoi perdere altro tempo e altri soldi, se vuoi fare un buon affare prima che il mercato eroda ancora il valore, metti da parte il tuo ego e accetta la valutazione dell’agente immobiliare che ti ha dimostrato il reale valore di mercato.

Non fare l’errore che fanno in molti che è quello di ascoltare l’agente immobiliare che ti dice quello che vuoi sentirti dire per poi scoprire di dover vendere la casa un 20-25% in meno.

Questi proprietari ormai scontenti e delusi sono quelli che vanno in giro dicendo di aver svenduto la loro casa.

Svenduto si certo… rispetto alla valutazione strabiliante e imbarazzante che avevano ricevuto, non certo rispetto alla vera valutazione di mercato che non hanno voluto nemmeno ascoltare.

Scegliere le persone sbagliate è molto svantaggioso e può arrecarti dei danni economici.

Hai mai chiesto una garanzia scritti a questi agenti immobiliari?

Hai mai chiesto se non mi vendi la casa al prezzo che mi hai detto tu cosa mi dai in cambio?

Ti anticipo io le risposte:

Non hanno garanzie scritte e non ti daranno nulla in cambio.

Per questo motivo, sono il primo agente immobiliare della Brianza ad offrire non una ma ben 2 GARANZIE, nero su bianco, che ti tuteli!

Vuoi vendere casa senza essere preso in giro?

Senza la sgradevole sensazione di essere legato mani e piedi per 1 anno ad una agenzia immobiliare?

“Provami”

Se non ti piace il mio servizio, puoi annullare l’incarico di vendita, senza darmi giustificazioni e senza pagare nulla dal 60° giorno”

Vendo entro 90 giorni

Hai 1.000 € di sconto da applicare sulla provvigione dovuta una volta concluso l’affare se non vendo casa tua entro 90 giorni dal conferimento dell’incarico.

Vuoi vendere, finalmente anche casa tua??

Oggi non ti chiedo ne di chiamarmi ne di darmi l’incarico, oggi ti chiedo di inserire il tuo nome e la tua e-mail qui sotto.

Riceverai immediatamente i consigli per vendere casa, entro 90 giorni, se saranno di tuo interesse potremo sentirci e magari lavorare insieme per vendere casa.

Se invece non saranno di tuo interesse, avrai visto che le case, anche nel 2019 si possono vendere entro 90 giorni.

Grazie per l’attenzione e per qualsiasi cosa puoi scrivermi anche via whatsapp.

Marco –  agente immobiliare per vendere casa

Eccoti i Consigli per vendere casa in 90 giorni

Se vuoi vendere casa, l’aiuto che puoi ricevere da un’agenzia immobiliare può rendere tale processo più veloce e sicuro.

Come tutti i professionisti anche gli agenti immobiliari offrono differenti servizi professionali a pagamento. La provvigione è la somma che spetta all’agenzia per tutte le operazioni che ha compiuto e che hanno condotto alla chiusura dell’accordo di acquisto e vendita.

L’agente immobiliare e la provvigione

Un agente immobiliare qualificato compie una serie di azioni che non vanno oltre la semplice visita dell’immobile. Quando lo contatti, la prima cosa che viene effettuata è quella di un sopralluogo a cui segue la valutazione della casa in base ai parametri del mercato immobiliare. Inoltre l’agente verifica che non vi siano delle irregolarità catastali e nel caso in cui siano necessarie può invitarti a effettuare delle migliorie in modo da renderlo più appetibile.

Contatta i possibili acquirenti e deve essere sempre disponibile a incontrarli per far visionare l’immobile. Fornisce loro le spiegazioni necessarie.

Effettua una pubblicità dell’immobile pubblicando sui vari siti immagini e foto. Grazie alla sua mediazione e alla sua capacità di negoziare potrai vendere il tuo immobile senza togliere tempo alla tua normale giornata.

Ma quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?

Data la natura del suo lavoro che è quella del mediatore, la provvigione la dovrai pagare solo nel momento in cui viene accettata la proposta d’acquisto e quindi viene consacrato il preliminare di vendita. In teoria dato che l’accordo viene firmato grazie all’opera dell’agente, la provvigione dovrebbe essere pagata anche solo per l’azione di mediazione attraverso la quale ti è stata data la possibilità di incontrare il futuro acquirente.

E allora per quale motivo ci sono agenzie immobiliari che non chiedono provvigioni?

Tutto questo è solo in teoria, perché nella pratica ci sono anche agenzie immobiliari che pubblicizzano a caratteri cubitali il fatto che non chiedono provvigioni e che lavoreranno gratis per te!

Nella provincia di Monza e Brianza la percentuale di vendite e relativi acquisti attraverso le agenzie immobiliare è molto alta.

Questo dato è importante per permetterti di capire come mai vi siano tantissime strategie adottate dagli agenti immobiliari al fine di poter acquisire la vendita di un immobile. La concorrenza è elevatissima. Il fattore principale su cui puoi essere incentivato se vuoi vendere, a fidarti di un’agenzia, riguarda proprio la provvigione. Immagina di essere contattato per telefono oppure di ricevere una lettera sotto la porta da parte di un’agenzia la quale ti offre i suoi servigi senza nessun impegno. Può essere un valido motivo per accettare una visita.

L’agente immobiliare viene a casa tua e ti dice che non vuole nessuno incarico scritto. Agirà senza impegno fino a quando non ha trovato un compratore e sarà conclusa la vendita. Anzi non vuole nessuna provvigione, dato che farà in modo da farla pagare all’acquirente.

Fa alcune foto ed effettua anche una sommaria valutazione sovrastimata del tuo immobile.

Questo ti porta a pensare che sei stato fortunato e forse sei riuscito ad agire con furbizia in modo da avere una trattativa a tuo favore. Inoltre ti sottolinea di avere già più di una persona interessata a quella tipologia di immobile e che in poco tempo riuscirà a concludere la vendita con un ottimo prezzo e senza stress
Nessun impegno scritto, lavoro gratis a tuo vantaggio, possibilità di vendere la casa in tempo rapido senza pagare provvigione, sono tutti potenziali fattori che potrebbero spingerti a utilizzare un agente immobiliare di questo tipo!

La trappola del rimborso spese 
La difficile interpretazione dell’articolo 1756

L’art 1756 del codice civile, specifica che:

“salvi patti o usi contrari il mediatore ha diritto al rimborso spese nei confronti della persona per incarico della quella sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso”.

Se lo rileggi attentamente e hai fatto entrare in casa tua un agente immobiliare devi iniziarti a preoccupare.

Infatti l‘articolo 1756 implica una visione più ampia del ruolo del mediatore, nel senso che la legge, nel voler identificare il soggetto ha attribuito a quest’ultimo oltre alle normali mansioni di intermediazione anche quelle di mandatario con le relative spese che sono collegate all’incarico che gli è stato affidato.

Normalmente le spese vengono inglobate all’interno della provvigione che si riceve con la vendita.

L’art 1756 prevede che se non viene effettuata la vendita della casa le spese devono comunque essere risarcite almeno che non sia stato stabilito in modo differente tra le parti. L’articolo 1756 implica che, previa dimostrazione da parte del mediatore delle spese effettuate, gli deve essere riconosciuto il rimborso spese. Ciò vale sia in caso di incarico scritto che tacito. Dovrai quindi essere tu a dimostrare di non aver affidato nessun incarico o di aver chiuso accordi in modo differenti.

È già successo, e anche vicino a te!

Solo nel 2018 sono stato contattato da due persone che mi hanno chiesto aiuto quando ormai era troppo tardi!

Ecco i casi realmente accaduti:

Primo caso:

una donna, sola, riceve in eredità dalla madre una casa nel comune di Monza. Non potendo sostenere le spese di un appartamento grande, decide di volerla mettere in vendita. Così espone il tipico cartello fuori dal palazzo. Ben presto viene contattata da un agente immobiliare.

Lei non ne vuole sapere nulla di un’agenzia.
L’agente le spiega che verrà a fare una visita senza nessun impegno.
La donna fidandosi decide di fissare un appuntamento. Così alla data stabilita l’agente si presenta, fa un sopralluogo veloce e chiede alla donna quanto vorrebbe guadagnare dalla vendita.

La signora non essendo esperta del settore dice che vorrebbe circa 200.000 €. A questo punto l’agente esclama che la casa vale molto di più e che si potrebbe vendere anche a 250.000 €. Anzi la signora è fortunata perché ha già un compratore disponibile ad acquistare l’immobile. La donna ribadisce che lei non firmerà niente e viene rassicurata che non pagherà nessuna provvigione dato che sarà a carico dell’acquirente.

L’incaricato fa alcune foto e poi dice che ricontatterà la signora al più presto. Dopo alcune settimane la donna riceve l’agente immobiliare che accompagna uno pseudo cliente, che aveva l’aria di essere un amico del “professionista”. A distanza di 15 giorni però al posto dell’offerta del cliente “interessato” arriva a casa una lettera nella quale viene chiesto il rimborso per le spese effettuate pari a circa 2.500 €. La donna vedendo lo studio di un avvocato e un elenco imprecisato di spese sostenute dell’agenzia, quali spese di fotografia, di pubblicità, di ricerca di clienti ecc.. decide di pagare.

Secondo caso:

Roberto (nome di fantasia) voleva vendere la sua casa a Lesmo.

Ha sentito parlare del vantaggio di utilizzare un’agenzia immobiliare, ma non è un’esperto.

Quindi contatta un agente immobiliare trovato su internet che pubblicizzava “VENDO LA TUA CASA NO PROVVIGIONI” il quale si presenta a casa sua, effettua un sopralluogo e dice di poter vendere la casa in poco tempo. 
Roberto però è indeciso.

Precisa più di una volta che non vuole firmare niente e che non vuole pagare nessuna forma di provvigione. L’agente lo rassicura che cercherà dei clienti senza bisogno di firmare nessun accordo.

Inoltre Roberto non deve preoccuparsi dato che la provvigione sarà pagata dal futuro acquirente.
Roberto saluta l’agente. Nel frattempo pensa di poterne contattare un altro dato che non ha firmato nessun impegno.

Dopo un mese arriva a casa una lettera da parte di un avvocato il quale intima il pagamento del rimborso spese. Roberto è interdetto, dato che non ha firmato nulla.

Alla fine data la somma che si aggira sui 1000€ decide di pagare per non mettere in mezzo a sua volta un avvocato.

Terzo caso: Notizia di gennaio 2019

Una coppia che si sta separando, per risparmiare il più possibile in un momento di difficoltà personale ed economica, avendo fretta di vendere casa, decide di affidarsi a più agenzie tra le quali l’agenzia immobiliare che sponsorizza su Facebook “nessun costo di intermediazione, la trattativa si svolge da privato a privato”

L’agenzia nel giro di pochi giorni porta 9 persone a visitare la casa, ma nel frattempo i proprietari trovano un acquirente tramite un’altra agenzia immobiliare che stava lavorando senza incarico.

Per correttezza i proprietari decidono di avvisare l’agenzia low-cost che avevano venduto, perché avevano altri 5 appuntamenti già fissati con altrettanti possibili acquirenti.

3 giorni dopo si vedono recapitare una lettera di rimborso spese con la richiesta di € 150 per ogni visita effettuata (1350€ da pagare).

La furbata del rimborso spese è qualcosa che in Italia avviene in modo molto frequente.

L’articolo 1756, anche se riguarda un aspetto importante della vita delle persone come la vendita di una casa, che dovrebbe essere regolato in maniera più specifica, lascia molta libertà d’azione a quegli operatori del settore immobiliare che vogliono lucrare a danno di proprietari ignari. 
Negli ultimi tempi con l’incremento delle vendite si è avuto anche un aumento di situazioni fraudolente come quelle della richiesta del rimborso spese.

Vi sono agenzie che mensilmente “raggirano” i clienti che li hanno contattati senza impegnarsi realmente nella vendita e inviano anche 10 fatture di rimborso di circa 2.500 €. Una buona percentuale dei soggetti che si trova sotto la velata minaccia di una causa, decide di mediare e di effettuare il pagamento. Un vero è proprio business legalizzato di raggiri ai proprietari di casa.

Comprendi bene il perché con 25.000€ euro di “rimborsi spese” al mese, senza muoversi dall’ufficio, questi agenti immobiliari non hanno di certo bisogno di vendere davvero la tua casa, non perderanno tempo a farti una valutazione reale della tua casa, a darti i consigli giusti per preparare la casa alla vendita, non spenderanno un euro per pagare un fotografo professionale, un geometra per controllare la regolarità urbanistica e catastale e molto altro ancora.

Conclusioni
 Proteggersi con l’informazione.

Porto avanti la mia missione con fermezza, voglio informare quante più persone possibili di tutte le trappole e i trucchi che gli agenti immobiliari mettono i pratica per sbancare il lunario.

Mettendo da parte la professionalità, sempre un maggior numero di agenti immobiliari approfittano dell’ignoranza della gente e dell’articolo del codice civile 1756, per guadagnare senza realmente svolgere il loro lavoro. Anche se non vi è un accordo scritto, se fai entrare in casa un agente immobiliare è un rischio.

Bastano alcune foto, un trafiletto sul giornale e un finto cliente per dimostrare da parte dell’agente furbetto che ha agito al fine di vendere la tua casa per tacito accordo e quindi ha diritto al rimborso spese.

Ovviamente nel caso in cui tu debba dimostrare il contrario non avrai documenti che attestano che non hai firmato nessun accordo e che non hai dato nessun incarico. Nel caso in cui decidi di vendere una casa è importante tutelarti sempre da qualunque azione di rimborso spese. Conoscere la legge è un buon modo per evitare di dover incorrere in una lunga causa contro un’agenzia un po’ troppo furbetta.

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ll mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.)

L’agente immobiliare è una figura specializzata che si occupa di gestire la compravendita e l’affitto degli immobili. La sua mansione è di mediatore tra le parti ma con l’evoluzione della professione e del mercato, sono richieste competenze trasversali e dinamiche anche in altri settori.

Come diventare agente immobiliare

E’ essenziale per diventare agente immobiliare essere in possesso di tre tipologie di requisiti:
– professionali
– personale
– morali

Requisiti professionali

Nello specifico, è fondamentale frequentare un corso di formazione che si conclude con un esame finale presso la camera di commercio, superato il quale è possibile richiedere l’iscrizione al registro di competenza.
Sono previste specifiche prove scritte, a completamento e superamento delle quali deve essere affrontata una prova orale.
Requisiti di tipo personale

• Avere la cittadinanza Europea-Italiana o comunque la residenza in Italia
• Aver compiuto 18 anni
• Godere dei diritti di tipo civile
• Essere in possesso di un Diploma di scuola secondaria superiore (ma sono validi anche i diplomi rilasciati dagli Istituti Professionali dopo il triennio)
• Risiedere nella provincia dove si richiede l’iscrizione alla Camera di Commercio.
  Requisiti morali
• Non essere interdetto, inabilitato, fallito, condannato per delitti e per ogni altro reato per il quale la legge preveda la pena della reclusione non inferiore a due anni e al massimo a cinque anni.
• Non essere stato sottoposto a normative antimafia.
• Non essere assoggettato a sanzioni amministrative accessorie.

È chiaro che quest’ultima tipologia di requisiti deve essere assicurata da parte della Camera di Commercio, che ha il compito di controllare che non sussistano in alcun modo per il richiedente l’iscrizione.

Se tutti i requisiti sono stati rispettati, se gli esami sostenuti sono stati superati e se l’iscrizione al REA è andata a buon fine, allora la qualifica di Agente Immobiliare risulterà valida a tutti gli effetti.

Come per gli altri professionisti iscritti alla Camera di Commercio con il ruolo di mediatori, l’assicurazione per l’agente immobiliare è obbligatoria.

In caso di errori professionali, negligenze e contestazioni, quest’ultima tutela il professionista coprendo le eventuali spese legali.

La polizza assicurativa è una garanzia irrinunciabile contro gli eventuali danni imputabili all’agente immobiliare, come ad esempio eventuali vizi dell’immobile emersi in fase di atto notarile.

Coloro che desiderano intraprendere la carriera di agente immobiliare devono certamente avere un’attitudine personale e una forte motivazione.

Pur non essendo richiesto un titolo di studio specifico, è gradito ovviamente un percorso di studi attinente alla carriera di agente immobiliare e soprattutto una forte propensione alla crescita professionale.
Una volta avviato il percorso di formazione per essere inseriti in agenzia sarà possibile acquisire tutte le nozioni pratiche e teoriche necessarie per entrare a far parte della rete di professionisti che segue passo passo il cliente nella vendita o nella locazione di un immobile.

Questo lavoro può essere svolto attraverso reti di vendita o come libero professionista se si decide di aprire una propria agenzia. Tra le attività che un agente immobiliare nel 2019 svolge quotidianamente c’è la ricerca degli immobili, la redazione degli annunci, la promozione dei testi, la valutazione del mercato immobiliare, l’individuazione dei potenziali acquirenti, adempimento degli aspetti burocratici e contrattuali.

Un aspetto molto importante della professione è l’estremo contatto con il cliente, avere a che fare con le persone che hanno idee differenti e talvolta non precise di quello che desiderano ottenere dalla transazione, porta l’agente ad effettuare un percorso conoscitivo, così da vagliare anche quello che non viene espressamente detto e riferito dagli stessi acquirenti e venditori. Per tale motivo è importante amare il contatto, avere ottime doti comunicative ed essere pazienti.

Le caratteristiche dell’agente immobiliare

Essere agente immobiliare richiede molte competenze, vediamo quindi quelle più importanti per svolgere al meglio la professione.

LEGALI

L’agente immobiliare esercita una professione molto delicata poiché, in fase di vendita, acquisto e locazione entrano in ballo non solo le decisioni delle persone che vogliono fare un investimento o cambiare casa, ma anche una serie di leggi, norme, principi. Il settore edilizio è particolarmente strutturato e negli ultimi anni sono entrate in vigore nuove normative in materia e questo vuol dire che chi fa da mediatore deve avere delle conoscenze specifiche su tutti gli aspetti legali legati alla transazione che va a compiere. Che tipologia di contratto va bene per quell’inquilino, gli elementi di manutenzione dell’immobile di chi sono a carico, come effettuare un finanziamento per una transazione, la stipula di assicurazioni, le norme europee che regolano il settore, gli elementi di diritto, le leggi sulla sicurezza ambientale ed energetica, le leggi sulla privacy, sulle violazioni degli immobili, i principi fiscali sulla contrattualistica. Il panorama è veramente molto vasto ed è importante che la figura che si occupa di compravendite e affitti abbia conoscenza di tutti questi dettagli per informare e indirizzare il suo cliente.

DI NEGOZIAZIONE

Uno dei compiti fondamentali per un agente immobiliare è saper negoziare. Trovarsi tra due fuochi che hanno idee e volontà opposte non è affatto semplice, risulta quindi complesso riuscire a mediare le parti nel rispetto del proprio codice deontologico. È chiaro che ognuno ha come obiettivo ultimo quello di finalizzare la vendita o la locazione e pagare la propria parcella. Tuttavia al primo posto deve essere posto sempre l’interesse del cliente, il suo benessere. Per farlo è opportuno trovare un punto di incontro tra le parti, negoziare un buon accordo che cerchi di accontentare per quanto possibile sia il venditore che l’acquirente. Per determinare però su quali punti poter insistere e su quali ad esempio è opportuno gettare la spugna, è fondamentale avere una conoscenza del mercato, delle transazioni economiche e sapere come muoversi per orientare al meglio il contratto.

MARKETING

Oggi più che mai agli agenti immobiliari è richiesta una forte padronanza delle tecniche di marketing. Lavorare nel commercio nel nuovo millennio vuol dire anche questo, avere la capacità di gestire l’impatto della vendita o della locazione attraverso tutti gli strumenti messi a disposizione del web. Un annuncio viene veicolato su molteplici piattaforme, deve essere cura di questa figura professionale presentare al meglio l’immobile, riuscire a renderlo accattivante anche a distanza, innescare nel potenziale cliente la voglia di vederlo e magari di prenderlo. Tutto questo avviene solo attraverso una scelta accurata dei testi, un’attenta promozione sui canali social, un utilizzo di fotografie chiare e ben strutturate che possano suscitare interesse. In un mondo che cambia continuamente è richiesto all’agente immobiliare di essere versatile, se un tempo bastava comunicare con la presenza fisica sul territorio, i cartelloni e gli annunci in giro per la città oggi non è più così. Basta pensare al primo passo che ogni persona intenzionata a comprare o locare una casa o un negozio compie, ovviamente apre internet ed effettua una ricerca. Sapersi posizionare in questo segmento vuol dire avere la capacità di intercedere il cliente prima che possa affidarsi a qualcun altro.

CONOSCENZA DEL TERRITORIO

Potrebbe sembrare un’argomentazione scontata eppure non è così. Per agire su un territorio dovete conoscerlo, lavorare in un comune o in una regione di cui non si ha conoscenza diventa complesso. Un agente immobiliare che conosce la sua zona di lavoro riuscirà a portare a termine un numero maggiore di transazioni. Sa bene quali sono le cifre di riferimento e quindi è in grado di valutare con maggiore semplicità un immobile, sa quali sono le zone di maggiore appeal e quelle invece meno desiderate, proprio per questo motivo riuscirà ad offrire prezzi vantaggiosi e soprattutto a mettere in mostra i plus di quelle case ubicate in posizioni non vantaggiose. Avendo conoscenza del territorio riesce a muoversi facilmente per far visionare gli immobili ai clienti e conosce anche il tipo di pubblico che può preferire un quartiere piuttosto che un altro.

CONOSCENZA DI HOME STAGING E IMMAGINE FOTOGRAFICA IMMOBILIARE

Un agente immobiliare deve avere capacità di home staging, questo strumento è indispensabile per valorizzare l’immobile oggetto di vendita o di locazione e quindi favorire il cliente nella scelta. Si tratta di costruire letteralmente un palcoscenico, saper esaltare al meglio l’ambiente per poterlo rendere appetibile. Presentare le stanze in modo curato e abbellito aiuta la fantasia delle persone che visionano la casa, anche attraverso le foto, perché questo le aiuta in modo concreto ad immaginare la loro vita e le loro cose posizionate all’interno della casa. Gli interventi ovviamente non devono essere costosi né strutturali, basta avere qualche guizzo per poter rendere al meglio lo spazio, l’illuminazione, i punti di forza. Questo concetto è legato strettamente a quello di fotografia immobiliare, nel nostro secolo è molto importante che l’agente immobiliare si occupi anche di questo o che sia in grado di affidarsi a professionisti di primordine.

La prima cosa che viene ricercata da chiunque voglia anche solo curiosare tra gli immobili, sono appunto le foto. Una bella casa, con la giusta luce, con una buona angolatura farà molto appeal su chi osserva. Inserire fotografie fatte in modo frettoloso e approssimativo è deleterio, non si genererà su chi cerca casa alcun tipo di attenzione. Veicolare attraverso i social, attraverso i siti appositi e anche attraverso la propria vetrina delle fotografie immobiliari accattivanti è molto importante per poter attirare clienti, aiutarsi nelle transazioni e soprattutto dimezzare i tempi per poter posizionare la casa.

TECNICHE

L’agente immobiliare deve avere delle tecniche precise su ciò che concerne il funzionamento del catasto, dell’urbanistica, dell’estimo, dell’edilizia, degli incentivi fiscali, dello sviluppo immobiliare, della tutela del consumatore, dei costi d’uso e gestione dell’immobile, della valutazione. Questo perché ovviamente in ogni fase di acquisto o vendita dell’immobile entrano in gioco una serie di fattori, si parte dal creare un gancio, un appeal verso chi cerca casa e si continua poi con la transazione effettiva che richiede una burocrazia dettagliata che deve essere interamente svolta dall’agente immobiliare. Saper rispondere alle domande del cliente è molto importante, dimostrerà preparazione e competenza.

DA ARREDATORE

Un agente immobiliare non è un designer di interni questo è chiaro ma nel suo lavoro è importante avere doti di questo tipo. Aiutare nella creazione mentale i futuri proprietari di casa è importante, consigliare la possibilità di apportare delle modifiche per abbellire gli angoli, le stanze, prediligere una stanza per la camera da letto oppure le dimensioni e le disposizioni di una cucina sono tutti elementi molto utili che invogliano l’osservatore a proiettarsi in quell’ambiente.

PSICOLOGO

Comunicare è una delle cose più importanti che un agente immobiliare deve fare ogni giorno, forse attualmente è ancora più difficile e ancora più importante. Il mercato è molto diversificato, le offerte sono ovunque e spesso i clienti non hanno un’idea chiara di quello che vogliono, di quanto vogliono spendere, di dove vogliono andare. Guidarli nella scelta, soprattutto quando non si ha idea di quello che si vuole è molto importante. Aiuta il cliente a non sentirsi solo o smarrito, avere delle idee può farlo sentire tutelato e lo aiuterà a sentirsi capito e ascoltato.

Conclusioni

L’agente immobiliare quindi è una figura molto complessa e strutturata, sono richiesti grandi competenze e una forte passione. Resta poi l’importante compito di una formazione continua che possa sempre adeguarsi ai cambiamenti del mondo del commercio e di questo specifico settore.

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