Premetto che per motivi di riservatezza i nomi e i rifermenti specifici sono di fantasia, la storia invece è assolutamente vera!
E’ il mese di dicembre del 2017 quando rispondo ad un numero di telefono che non conosco e dall’altra parte una voce femminile, dolce ma ferma mi dice:
“Buongiorno sig. Marco Farinella sono Alessandra ho avuto il suo numero di telefono da un mio amico, il sig. Carlo che è un suo cliente. Ho visto che state vendendo la sua villa e che avete fatto delle bellissime fotografie.
Posso chiederle un consiglio?”
Vorrei raccontarle la mia storia… sto vendendo dal maggio del 2015 la mia villa alle porte di Monza, in Brianza una casa che abbiamo fatto costruire per noi, con dei materiali e delle finiture di pregio, il camino la taverna e un ampio giardino… insomma un “gioiellino”.
Una casa che a noi non va più bene perché per motivi di lavoro ci siamo già trasferiti in un altro luogo.
Quando ci siamo affidati alla prima agenzia immobiliare abbiamo scelto quella, tra le tre che avevamo incontrato, che ci sembrava più affidabile. Il prezzo di vendita convenuto era più o meno il medesimo che ci era stato indicato nelle 3 distinte valutazioni ricevute € 600.000.
Ci garantiscono che il prezzo è equo e non gonfiato, ma ci mettono in guardia perché il nostro comune e l’Hinterland di Monza sono un po’ “fermi” e ci possono volere un pò di mesi forse anche un anno per trovare un acquirente.
La villa viene fatta visitare da diversi clienti nei primi 20 giorni da quando partì l’incarico, me lo ricordo bene perché andavamo noi ad aprire e ricordo di aver ricevuto almeno 7/8 visite.
L’agenzia ci informa che tra quelli c’era un cliente che era interessato ma non aveva i soldi perché prima avrebbe dovuto vendere un grande appartamento sempre nella stessa zona.
Un altro cliente parecchio interessato aveva visitato la casa due volte ma poi era sparito, ho scoperto solo dopo mesi e per vie traverse, che marito e moglie cercavano due tipologie di case diverse…lui la villa singola e lei l’attico con terrazzo.
L’agenzia comunque ci sembrava lavorasse bene e date le ottime condizioni della casa, si diceva fiduciosa, nonostante la crisi.
Da li per sei mesi non ho avuto più visite e non ho avuto più notizie.
Allo scadere del mandato l’agenzia ci propone di rinnovarlo e così accettiamo di prorogare per sei mesi, ci consigliano anche di abbassare il prezzo del 10% per dare una “scossa” al mercato.
Non è stato facile convincere mio marito, però accettiamo e via….a € 540.000
Sig. Farinella, inutile dirle che nei successivi sei mesi abbiamo ricevuto solo 2 visite e nulla più.
Ci siamo presi una pausa estiva di 3 mesi e poi abbiamo deciso di cambiare agenzia.
Anche in questo caso la valutazione da parte dell’agente immobiliare è stata più alta del prezzo di vendita, ma data la precedente esperienza abbiamo convenuto di mantenere il prezzo ribassato e siamo partiti con la vendita a € 540.000
Durante questo anno di mandato (novembre 2016- dicembre 2017) sono venuti 5 clienti a visitare la nostra casa, nonostante tutta la pubblicità fatta dall’agenzia, pensi un pò che hanno anche fatto 500 cartoline a colori fronte/retro.
Magicamente 10 giorni fa, in concomitanza con la scadenza del mandato, mi contatta l’agenzia dicendomi che c’è un cliente che aveva visto la casa tempo prima, che ha fatto un offerta a 450.000 € e che ci sarebbe da rifletterci molto bene perché altrimenti rischiamo di non venderla più o di venderla tra un anno a 400.00 €: la caduta è vertiginosa!
Tutto cambiato in 6 mesi?
Capisco che il mercato immobiliare è al ribasso ma come mai questo improvviso allarme quando per un anno non ci hanno mai detto niente e incoraggiato a mantenere i 540.000? anzi perché la valutazione che ci è stata fatta era anche più alta?
E poi abbiamo già abbassato il prezzo e non di poco, è giusto svalutarla di nuovo di 90.000 € ? non da l’impressione di essere poco seri?
Sig. Farinella è ancora lì?….. mi ha ascoltata per bene? Forse faccio male a chiederle un consiglio ma ho la sensazione di essere stata presa in giro! Io la proposta l’accetterei anche, sa … non ne posso più di andare avanti e indietro e poi le tasse, le spese di gestione per una casa che non usiamo più..…ma chi lo dice a mio marito?
Dopo aver ascoltato la telefonata avrei voluto “mettere in pausa” e andare a bere un caffè… ma non si può! Non si deve! La signora Alessandra merita una RISPOSTA:
Non conosco la sua casa e nello specifico la situazione di quel mercato e non posso sapere esattamente come sono andate le cose.
Mi sembra strano però, dato che il mercato immobiliare è abbastanza omogeneo in Brianza, che dal 2015 ad oggi la sua casa non sia stata venduta.
La crisi è sicuramente una scusa, il mercato fermo non esiste. Le case si vendono, meno ma si vendono ancora. Per confermare questo basta guardare il sito dell’agenzia delle entrate/territorio e verificare i volumi di vendita nella zona, se in questo periodo le case sono state vendute significa che il mercato non è “fermo”, è la sua villa che è rimasta “ferma”.
Sulla base dei dati che mi ha fornito posso pensare che vi sia un errore a monte: è stata sbagliata la valutazione e l’analisi iniziale. E’ stato dato un valore per non vendere (magari in buona fede o forse con lo scopo di acquisire un mandato di vendita e sottrarlo ad un altro agente immobiliare).
Ora stanno cercando di recuperare il terreno perso cercando di accompagnarla al reale valore (che non è sicuramente quello iniziale altrimenti la casa sarebbe già stata venduta da tempo).
In risposta alla sua domanda se è giusto svalutarla di nuovo di 90mila euro? Non si tratta di svalutarla ma occorre capire quello che è l’effettivo valore di mercato di oggi e fissare quel parametro in modo chiaro nella mente. Basta sbagliare in eccesso anche di 10/20mila euro e tra 6 mesi vi troverete ad abbassare ancora il prezzo.
Il mercato negli ultimi tre anni, su Monza e Brianza, ha perso mediamente ogni anno circa il 4%… i conti in 3 anni sono presto fatti… se a questo aggiungo il prezzo di partenza sbagliato…la frittata è fatta.
Ad ogni modo, se avete una proposta reale, scritta e corredata di un assegno di caparra, cercate di non perderla, in genere la prima proposta è la migliore che si possa avere.
Infine gli immobili che restano invenduti da uno o più anni sul mercato immobiliare è perché sono fuori prezzo almeno del 20% se a questo aggiungiamo la svalutazione annua, i conti tornano perfettamente. (da 600.000 a 450.000).
La situazione mi sembra chiara, non è la prima e non sarà l’ultima volta che mi trovo a rispondere a persone che hanno incontrato le sue stesse difficoltà.
Se sei arrivato a leggere fino a qui ti meriti i miei più vivi complimenti.
Hai avuto la possibilità di comprendere quali e quanti errori sono stati commessi e ti consiglio di farne tesoro nel caso tu intenda vendere la tua casa per non fare la fine della sig.ra Alessandra che ci ha rimesso un sacco di soldi, si perché con una corretta valutazione dell’immobile e con le adeguate strategie di marketing per attrarre il giusto acquirente, probabilmente 18 mesi fa avrebbe preso più dei 450.000 proposti oggi e ne avrebbe risparmiati molti in tasse e spese.
Se vuoi vendere al miglior prezzo di mercato attuale, devi partire da subito con una reale valutazione precisa e veritiera e nel caso in cui non riuscissi a vendere nei primi 100 giorni al massimo, verifica le attività di vendita e revisiona il prezzo, prima di perdere ulteriore tempo e denaro.
Se vuoi vendere la tua casa contattami, anche solo per un consiglio, oppure scarica la mia guida, gratuita, che ti darà da subito una mano a non commettere errori, se devi vendere casa.
Sappiamo bene che questa domanda non viene mai posta direttamente ad un agente immobiliare ma inevitabilmente ogni persona che si appresta a vendere una casa ha nella testa questo dubbio.
