Caparra e acconto immobiliare, conosci la differenza?

Ieri pomeriggio ho ricevuto nel mio ufficio una famiglia interessata ad acquistare una casa di cui abbiamo l’incarico di vendita, è stato un appuntamento complesso perché il cliente voleva procedere con la proposta d’acquisto ma a delle condizioni che non creavano un giusto “equilibrio” anche per il venditore.

Tra i vari punti che abbiamo toccato ecco quello di cui voglio parlarti in questo articolo:

La grande differenza tra l’acconto prezzo e la caparra.

Una differenza per i non addetti ai lavori e magari anche per te che stai leggendo che potrebbe costarti caro e potrebbe, da venditore e proprietario di casa farti prendere una cantonata pazzesca.

Voglio darti dei consigli pratici ed evitare qui appositamente il linguaggio giuridico.

Quando faccio il preliminare come devo tutelarmi? Qual è la differenza tra indicare una caparra o un acconto?

L’acconto: è la somma che ti viene data dall’acquirente e che scalerai dal saldo del prezzo al momento del rogito notarile: ho venduto la casa a 150.000 € ho preso 20.000€ di acconto oggi e prenderò 130.000 € al momento del rogito…e fino a qui tutto bene.

I problemi potrebbero sorgere se l’acquirente si tira indietro e non vuole più comprare la tua casa: Sei Obbligato a restituirgli i 20.000 € che ti aveva dato per poi scoprire di aver perso un sacco di tempo e di essere rimasto a bocca asciutta…

si hai capito bene… hai perso capra (acquirente) e cavoli (soldi che hai dovuto restituire) e se li avessi a tua volta impegnati e girati ad un altro venditore per bloccare la nuova casa? Dove vai a prenderli? Come farai a restituirli?

L’acconto non ha nessuna forma di garanzia!  Stai molto attento quando scrivi acconto di fianco ad una cifra che ricevi da un potenziale cliente.

La caparra invece ha la funzione di garanzia: se l’acquirente si ritira perde le somme che ha versato se invece sei tu che non vuoi più vendere la casa devi restituire il doppio della somma che hai incassato.

Già così hai capito quanto è importante scrivere caparra all’interno di un preliminare per poter essere garantito.

La caparra inoltre può essere Confirmatoria o Penitenziale.

La penitenziale è semplicemente il corrispettivo per il diritto di recesso, ovvero se l’acquirente si ritira tu trattieni le somme percepite ma non puoi chiedere null’altro.

La caparra confirmatoria che poi è quella che  ti consiglio è quella che tutela entrambe le parti.

In caso di inadempienza dell’acquirente tu puoi pretendere come venditore di trattenere la caparra ma puoi anche rinunciare a questo e pretendere l’esecuzione forzata del contratto. Ovvero obbligare l’acquirente a comprare la casa.

Perché a volte è vero che da fastidio perdere quattrini ma per molti proprietari è più fastidioso perdere l’acquirente e dover ricominciare da capo con la vendita.

Ora sai che la caparra confirmatoria ti tutela molto di più.

Qualche volta è capitato di sentire persone che firmano addirittura il preliminare di vendita senza la caparra, altra cosa che ti sconsiglio di fare!

Perché se per l’acquirente che non ha versato nulla è facile cambiare idea e rinunciare all’acquisto perché tu proprietario avrai parecchie difficoltà nell’intraprendere una causa legale nei suoi confronti,

non sarà così facile per te cambiare idea e liberarti dopo che ti sei impegnato ed obbligato avendo firmato un compromesso dove non hai incassato una caparra. L’acquirente ti darà parecchio filo da torcere tanto da farti desistere e aspettare i suoi comodi.

Ecco perché è importante studiare bene un contratto preliminare di compravendita.

Uno degli aspetti più importanti dell’agente immobiliare è studiare e predisporre nel modo più idoneo e corretto la parte della modulistica e della contrattualistica.

Avere la giusta attenzione all’individualità della singola trattativa e dei soggetti coinvolti.

Capirne le esigenze reciproche e trovare i giusti equilibri.

Nella maggior parte dei casi è d’obbligo usare la caparra confirmatoria ma ovviamente ci sono volte in cui si opta per la caparra penitenziale ed altre in cui gli acconti sono doverosi.

Differenza Fiscale tra Caparra e Acconto

Altra cosa importante da sapere è che al momento della registrazione del preliminare c’è un’imposizione fiscale differente tra la caparra e l’acconto.

Oggi la cosa più importante però è aver colto la grande differenza tra acconto, caparra confirmatoria e caparra penitenziale per una maggior tutela del venditore e del potenziale acquirente.

Ora che ti è chiaro tutto questo ti posso darti qualche suggerimento:

Ad un primo assegno di caparra confirmatoria (esempio 3.000€) nel giro di 10/20 giorni è possibile ricevere un ulteriore assegno (10/15/20.000€) ed imputarlo ad integrazione di caparra confirmatoria, in modo di impegnare maggiormente l’acquirente nei tuoi confronti, già perché ti sconsiglio vivamente di tenere ferma la tua casa solo con in mano 3.000€ di caparra.

Altra cosa importante è che la caparra e i successivi pagamenti devono sempre essere intestati al venditore (ovvero al proprietario di casa) e non all’agenzia immobiliare o al geometra pinco pallo o peggio ancora a qualche società fittizia e prestanomi vari….

La caparra può inoltre essere versata con un semplice assegno bancario o anche con assegno circolare, ti sconsiglio vivamente di usare i contanti. Tutto questo per una maggior tutela di acquirente e venditore.

Se ti viene proposto qualcosa di diverso, alza le antenne perché potrebbe esserci puzza di bruciato. La fregatura è in agguato.

Ora hai trovato l’acquirente, predisponi un bel preliminare, prendi la giusta caparra e non poche migliaia di euro.

Ecco spesso mi sento chiedere ma quant’è la percentuale di legge da versare al compromesso.

Devi sapere che la legge non determina nessuna caparra minima ma è liberamente negoziabile tra le parti.

Di questi tempi vista la scarsa liquidità un 10% è ottimo ma anche un 5% non è male.

L’importante è sapere di avere di fronte un acquirente serio e con le carte in regola per comprare la tua casa senza problemi e senza intoppi.

Se hai piacere puoi richiedere una consulenza gratuita ai nostri consulenti di SweetHome Group.

Le case si vendono velocemente anche se spesso mi capita di incontrare persone che sono convinte del contrario.

“C’è la crisi ed è normale metterci mesi e forse anni per trovare l’acquirente giusto”.

Se ci pensi bene questo non è assolutamente normale.

Nel merco immobiliare di Monza e Brianza nel 2017 si sono concluse 11.147 vendite di immobili residenziali a fronte dei 30.950 immobili proposti in vendita.

Questo cosa significa?

Significa che ogni giorno nella provincia di Monza e Brianza si vendono 30 abitazioni e questo comprendendo anche sabati, domeniche e giorni festivi.

Significa altresì che rimango ferme sul mercato due terzi delle case proposte in vendita durante tutto l’anno.

Ora, se la tua casa non si vende mentre se ne vendono migliaia ogni anno, è evidente che c’è qualcosa che non va.

Proprio per questo invece di fare come quelle persone che danno sempre colpa alla crisi dovresti iniziare a preoccuparti e a capire cosa devi invece fare per riuscire a vendere la tua casa come fanno gli altri proprietari.

Sì, capisco che le statistiche ufficiali dicono che ci vogliono più di sei mesi per vendere una casa.

Tuttavia ci vogliono più di sei mesi se non sai come venderla e questo comporta mediamente uno sconto che supera il 15% del prezzo di richiesta (sempre in base alle statistiche ufficiali).

Non serve un anno per vendere una casa, rischi solo di perdere tempo e forza e la tua casa rischia di diventare “chiacchierata”.

“E’ tanto che è in vendita, se non l’ha ancora comprata nessuno un motivo ci sarà!”

Dimmi la verità, la pensi anche tu cosi?

Mentre se conoscessi un sistema di vendita strutturato e studiato appositamente per vendere le case al miglior prezzo di mercato, il tempo medio di vendita sarebbe tranquillamente inferiore ai 90 giorni come dimostrano le mie statistiche

E l’altra conseguenza positiva è che la trattativa sul prezzo sarebbe molto ridotta!!

(sicuramente inferiore al 5% del prezzo richiesto).

E sai perché accade questo?

La verità è che un immobile tiene molto di più il prezzo di vendita se viene venduto in poco tempo rispetto a quelli che rimangono sul mercato per mesi o addirittura per anni.

Quindi cosa devi fare quando passa così tanto tempo e non hai ancora venduto casa tua?

Prima di tutto controlla le attività di vendita:

• prima di partire hai fatto una corretta valutazione  oppure hai subito  sparato il massimo prezzo, magari posizionandoti fuori mercato?
• hai preparato la tua casa per la vendita
• hai fatto delle fotografie adeguate?
• hai studiato e predisposto una strategia di marketing completa prima di iniziare la vendita ?
• hai messo in atto tutto quello che ti eri prefissato della strategia di cui sopra, o hai applicato le solite due cose?
• ogni azione che hai pensato (mailing, campagne internet, ecc. volantino) è stata studiata e applicata alla perfezione ed in maniera costante, o hai mollato dopo le prime settimane?

In secondo luogo cerca di capire cosa è successo:

• Quanti contatti hai ricevuto?
• Quanti erano in target?
• Chiama i clienti che sono venuti, chiama le agenzie che hanno portato visite, e chiedi feedback : perché non hanno acquistato???)
• Sei stato consigliato male?

In ogni settore, in Italia, c’è la cattiva abitudine di prendere lavori e accettare incarichi quando non si è nelle condizioni reali di portare a termine il lavoro nei modi e nei tempi previsti.

Il professionista italiano posseduto dal “demone del fatturato” ti fa firmare il contratto e poi torna in azienda “pensando a come fare”.

Questo genera clienti scontenti e il rapporto di fiducia e speranza iniziale poco a poco si brucia.

Vendere casa oggi è un lavoro complesso, non certo si può improvvisare o affidare a chi non conosce le nuove regole e le nuove dinamiche del NUOVO MERCATO IMMOBILIARE.

Se vuoi vendere la tua casa contattami, anche solo per un consiglio, oppure scarica la mia guida, gratuita

Marco Farinella 039/2324429