Ultimamente, ho esplorato con l’aiuto del nostro team notarile e legale, le nuove regole in arrivo dal 1 gennaio 2024 per la vendita di immobili che hanno goduto del tanto discusso Superbonus.

Voglio condividere con te le principali novità e cosa potrebbe significare per chi sta pensando di mettere in vendita la propria proprietà. Voglio però tranquillizzarti fin da subito, il 90% delle compravendite in Italia sara’ escluso dall’applicazione di questa norma, il legislatore, infatti, ha voluto puntare il dito solo sugli speculatori immobiliari.

Plusvalenza Immobiliare: Il Cuore della Questionare

Una delle cose più importanti da tenere d’occhio è la plusvalenza immobiliare. Dal 2024, vendere una casa ristrutturata con il Superbonus potrebbe comportare alcune implicazioni fiscali. Ma andiamo per ordine.

Che cosa si intende per plusvalenza:

La plusvalenza si riferisce al guadagno realizzato dalla vendita di un immobile. In termini semplici, è la differenza positiva tra il prezzo di vendita del bene e il suo costo originario o il suo valore di acquisto. Nel nostro caso è riferita alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione incrementato da qualsiasi altro costo associato al medesimo bene.

Ecco un semplice esempio:

Immaginiamo che tu abbia acquistato una casa per € 200.000. Successivamente, hai investito € 50.000 in lavori di ristrutturazione, € 5.000 per le spese notarili e € 10.000 per le commissioni dell’agenzia immobiliare. Quindi, il costo totale dell’investimento diventa €265.000.

Ora, supponiamo che tu venda la casa per € 300.000. La plusvalenza immobiliare sarà la differenza tra il ricavato della vendita e il costo totale dell’investimento:

Plusvalenza=Ricavatodallavendita−Costototaledell′investimento Plusvalenza = € 300.000 – € 265.000 Plusvalenza = € 35.000

In questo esempio, la plusvalenza immobiliare è di € 35.000, rappresentando il guadagno netto ottenuto dalla vendita della casa dopo aver tenuto conto dei costi associati alla proprietà, come la ristrutturazione, le spese notarili e le commissioni dell’agenzia immobiliare.

E’ su questi € 35.000 che verrà applicata l’aliquota di riferimento (oggi al 26%) e quindi, sempre secondo questo esempio, dovrai versare nelle casse dello stato € 9.100.

Esclusioni dalla Plusvalenza:

Questo è uno dei due passaggi chiave. Sono esclusi dalla plusvalenza tutte le vendite di  immobili ereditati o ottenuti in donazione o già di tua proprietà se questi immobili sono stati utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. In buona sostanza se ci hai portato e tenuto la residenza.

Fine Lavori Superbonus:

Sembrerebbe che il tempo giochi un ruolo fondamentale. Infatti il secondo passaggio chiave per capire al meglio questa legge è il tempo intercorso dalla fine lavori del superbonus (dichiarata in comune) e il giorno effettivo di vendita, ovvero quando firmo davanti al notaio. In buona sostanza passati 10 anni dalla fine lavori, posso vendere la casa senza dover tener conto della plusvalenza. Un sollievo per chi pensa a lungo termine!

Società Immobiliari:

Per coloro che operano attraverso società immobiliari, sembra che ci sia una buona notizia. Queste società potrebbero non essere soggette alla plusvalenza, un punto a favore per gli operatori d’impresa, in quanto costi e ricavi rientrano già nell’esercizio ordinario e sono tassati secondo criteri diversi.

Consiglio Pratico:

Se stai pensando di vendere e hai beneficiato del Superbonus, ti consiglio di informarti comunque attentamente con il tuo commercialista e il notaio, consulta un professionista di fiducia per assicurarti di capire tutte le sfaccettature delle nuove regole.

Esempi Concreti per Capire Meglio:

Acquisto 2021 e Vendita 2025:

• Se hai acquistato nel 2021 senza adibire la casa ad abitazione principale e hai usufruito del superbonus con fine lavori 31/12/2022 e rivendi nel 2025, dovrai pagare la plusvalenza.
• Se, invece, vendi nel 2033, dopo più di 10 anni dalla fine dei lavori, sei esente da plusvalenza.

Tempo Trascorso dalla Fine dei Lavori:

• Se sono passati più di 10 anni dalla fine lavori, sei sempre esente da plusvalenza.

Società Immobiliari e Plusvalenza:

• Le società, come gli operatori immobiliari, non sono soggette a plusvalenza in quanto rientrano nell’esercizio d’impresa.

Esclusione da Plusvalenze per Eredità:

• Hai ereditato una casa, nel condominio hanno fatto il superbonus, puoi vendere in qualsiasi momento senza essere soggetto a plusvalenza, non devi attendere 10 anni dalla fine lavori.

Acquisto Villa Singola con Agevolazioni Prima Casa e Superbonus:

• Se hai comprato una villa con agevolazioni prima casa nel 2020, hai portato subito la residenza, hai fatto il Superbonus nel 2022 e vendi nel 2024, non sarai soggetto a plusvalenza.

Acquisto appartamento prima casa:

• Se hai acquistato un appartamento nel 1997, hai portato la residenza fin da subito, nel 2023 è stato fatto il superbonus nel condominio, puoi vendere in qualsiasi momento senza dover aspettare 10 anni e senza essere soggetto alla plusvalenza.

Conclusione:

Questi sono solo esempi, e ogni situazione è unica. Ma spero che queste informazioni ti diano una panoramica più chiara su cosa aspettarti con la Legge di Bilancio 2024. Ricorda, sono qui per rispondere alle tue domande e guidarti in questo percorso! Contattami per ulteriori dettagli e consulenze personalizzate.

A presto, Marco Farinella

Se hai ereditato una casa affittata oppure hai urgenza di monetizzare e vuoi vendere un’immobile che nel frattempo hai affittato, ti sarai fatto questa domanda almeno un paio di volte. In questo articolo approfondiremo insieme il concetto e cercherò di darti tutte le risposte possibili.

Cosa dice la legge

Ti dico subito che una casa affittata con un contratto di locazione regolarmente registrato all’agenzia delle entrate può essere venduta senza che tu debba attendere la scadenza del contratto. E’ importante però comprendere cosa dice la legge in merito a questa situazione. In generale, la legge italiana protegge i diritti degli inquilini, stabilendo alcune procedure e regolamentazioni specifiche per la vendita di una casa occupata in modo regolare.

La legge italiana stabilisce che il proprietario può vendere la casa, ma deve rispettare i diritti dell’inquilino durante il processo di vendita. L’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto di locazione in corso e ha il diritto di essere informato per tempo della tua decisione di vendere la casa.

La stessa cosa deve essere fatta con il potenziale acquirente.

Nella proposta d’acquisto e nel preliminare di compravendita l’acquirente deve essere edotto che sta comprando una casa occupata da un inquilino, deve ricevere una copia del contratto di locazione ed essere informato della scadenza del contratto e del canone annuo.

La stessa cosa la farà il notaio il giorno dell’atto definitivo di compravendita.

Inserirà all’interno dell’atto una frase simile a questa:

“La parte venditrice dichiara che l’appartamento sito in Comune di ……. distinto con il subalterno 2 è condotto in locazione dal signor…….., nato a …… il ……., codice fiscale: ………, in forza di contratto di locazione in data ……., registrato a …… in data …… al n. …… serie .., noto all’acquirente e nel quale con effetto dalla data odierna subentra il medesimo acquirente.

La parte venditrice trasferisce in data odierna il deposito cauzionale effettuato dal conduttore all’acquirente di Euro ……..(euro ……….) a mezzo di assegno bancario …”

In buona sostanza il nuovo proprietario non potrà chiudere il contratto di locazione per farne uno nuovo, non potrà aumentare il canone di locazione e non potrà chiedere all’inquilino di liberare la casa se non che sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto.

Cosa succede al contratto di locazione?

Come avrai ben capito quindi, il contratto di locazione in corso continua a essere valido anche dopo la vendita della casa. Questo significa che il nuovo proprietario eredita il contratto di locazione e deve rispettarne tutte le condizioni fino alla sua scadenza. Il deposito cauzionale che a suo tempo l’inquilino aveva versato viene passato, come hai visto sopra, dal vecchio al nuovo proprietario.

Insomma, l’inquilino non può essere sfrattato semplicemente a causa della vendita della casa.

Tuttavia, esiste una situazione in cui il nuovo proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di locazione. Se il nuovo proprietario intende utilizzare la casa per scopi personali o per la sua famiglia, può richiedere all’inquilino di lasciare la casa ma solo al termine del contratto di locazione o alla sua naturale scadenza.

Cosa succede se è stato affittato in nero?

Se la casa è stata affittata in nero, cioè senza un contratto di locazione regolarmente registrato, la situazione diventa più complessa. In questo caso, il proprietario deve procedere a una regolarizzazione del contratto di locazione prima di procedere con la vendita. Questo implica la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle imposte dovute.

Se il contratto di locazione non viene regolarizzato, il nuovo proprietario eredita comunque l’inquilino e il contratto esistente che però non è opponibile, quindi il nuovo proprietario avrebbe tutti i diritti di richiedere all’inquilino di liberare l’immobile.

Tuttavia, è importante notare che la legge potrebbe essere severa solo con il vecchio proprietario che ha affittato in nero: occorre fare attenzione perché potrebbero esserci non solo a conseguenze civili ma anche penali.

Ti do un consiglio spassionato: se stai vendendo una casa affittata in nero prima di accettare una proposta d’acquisto e fare un compromesso assicurati che l’inquilino se ne sia andato e ti abbia restituito le chiavi. Altrimenti aspetta ad incassare una caparra e a formalizzare una promessa di vendita.

Il rischio è che l’affittuario dopo il rogito non si renda disponibile a liberare l’immobile con gravi conseguenze economiche a tuo carico.

Il proprietario deve osservare il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è un aspetto importante quando si tratta di vendere una casa occupata da un inquilino. In linea di massima, l’inquilino di un immobile con destinazione d’uso residenziale, non ha mai il diritto di prelazione, il che significa che non ha la priorità nell’acquistare la casa prima che venga offerta sul mercato a terzi. L’unica eccezione è che il diritto di prelazione sia stato espressamente inserito all’interno del contratto di locazione.

In questo caso il proprietario deve notificare all’inquilino la sua intenzione di vendere la casa e l’inquilino ha un determinato periodo di tempo per decidere se acquistarla. Se l’inquilino decide di esercitare il diritto di prelazione, può acquistare la casa alle stesse condizioni offerte da un terzo acquirente.

Il nuovo proprietario può recedere dal contratto?

Come accennato precedentemente, il nuovo proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di locazione solo in determinate circostanze, ad esempio se intende utilizzare la casa per scopi personali o familiari. Tuttavia, è importante notare che il proprietario deve rispettare le norme di preavviso previste dalla legge e fornire una valida motivazione per la richiesta di recedere dal contratto.

In conclusione, vendere una casa occupata da un inquilino è possibile, ma è un processo regolamentato dalla legge italiana. È importante che il proprietario segua le procedure corrette, rispetti i diritti dell’inquilino e, se necessario, regolarizzi il contratto di locazione.

Se sei un proprietario di casa che sta pensando di vendere una proprietà occupata da un inquilino o se hai domande o dubbi sulla vendita di immobili, non esitare a contattarmi. Io e il mio team di esperti siamo pronti a fornirti consulenza personalizzata e a rispondere a tutte le tue domande.

Scrivici oggi stesso marco@marcofarinella.it o chiamaci al numero 3386692752. Siamo qui per aiutarti a navigare attraverso questo processo complesso in modo efficace e conforme alla legge.”