Se vuoi vendere casa, l’aiuto che puoi ricevere da un’agenzia immobiliare può rendere tale processo più veloce e sicuro.

Come tutti i professionisti anche gli agenti immobiliari offrono differenti servizi professionali a pagamento. La provvigione è la somma che spetta all’agenzia per tutte le operazioni che ha compiuto e che hanno condotto alla chiusura dell’accordo di acquisto e vendita.

L’agente immobiliare e la provvigione

Un agente immobiliare qualificato compie una serie di azioni che non vanno oltre la semplice visita dell’immobile. Quando lo contatti, la prima cosa che viene effettuata è quella di un sopralluogo a cui segue la valutazione della casa in base ai parametri del mercato immobiliare. Inoltre l’agente verifica che non vi siano delle irregolarità catastali e nel caso in cui siano necessarie può invitarti a effettuare delle migliorie in modo da renderlo più appetibile.

Contatta i possibili acquirenti e deve essere sempre disponibile a incontrarli per far visionare l’immobile. Fornisce loro le spiegazioni necessarie.

Effettua una pubblicità dell’immobile pubblicando sui vari siti immagini e foto. Grazie alla sua mediazione e alla sua capacità di negoziare potrai vendere il tuo immobile senza togliere tempo alla tua normale giornata.

Ma quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?

Data la natura del suo lavoro che è quella del mediatore, la provvigione la dovrai pagare solo nel momento in cui viene accettata la proposta d’acquisto e quindi viene consacrato il preliminare di vendita. In teoria dato che l’accordo viene firmato grazie all’opera dell’agente, la provvigione dovrebbe essere pagata anche solo per l’azione di mediazione attraverso la quale ti è stata data la possibilità di incontrare il futuro acquirente.

E allora per quale motivo ci sono agenzie immobiliari che non chiedono provvigioni?

Tutto questo è solo in teoria, perché nella pratica ci sono anche agenzie immobiliari che pubblicizzano a caratteri cubitali il fatto che non chiedono provvigioni e che lavoreranno gratis per te!

Nella provincia di Monza e Brianza la percentuale di vendite e relativi acquisti attraverso le agenzie immobiliare è molto alta.

Questo dato è importante per permetterti di capire come mai vi siano tantissime strategie adottate dagli agenti immobiliari al fine di poter acquisire la vendita di un immobile. La concorrenza è elevatissima. Il fattore principale su cui puoi essere incentivato se vuoi vendere, a fidarti di un’agenzia, riguarda proprio la provvigione. Immagina di essere contattato per telefono oppure di ricevere una lettera sotto la porta da parte di un’agenzia la quale ti offre i suoi servigi senza nessun impegno. Può essere un valido motivo per accettare una visita.

L’agente immobiliare viene a casa tua e ti dice che non vuole nessuno incarico scritto. Agirà senza impegno fino a quando non ha trovato un compratore e sarà conclusa la vendita. Anzi non vuole nessuna provvigione, dato che farà in modo da farla pagare all’acquirente.

Fa alcune foto ed effettua anche una sommaria valutazione sovrastimata del tuo immobile.

Questo ti porta a pensare che sei stato fortunato e forse sei riuscito ad agire con furbizia in modo da avere una trattativa a tuo favore. Inoltre ti sottolinea di avere già più di una persona interessata a quella tipologia di immobile e che in poco tempo riuscirà a concludere la vendita con un ottimo prezzo e senza stress
Nessun impegno scritto, lavoro gratis a tuo vantaggio, possibilità di vendere la casa in tempo rapido senza pagare provvigione, sono tutti potenziali fattori che potrebbero spingerti a utilizzare un agente immobiliare di questo tipo!

La trappola del rimborso spese 
La difficile interpretazione dell’articolo 1756

L’art 1756 del codice civile, specifica che:

“salvi patti o usi contrari il mediatore ha diritto al rimborso spese nei confronti della persona per incarico della quella sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso”.

Se lo rileggi attentamente e hai fatto entrare in casa tua un agente immobiliare devi iniziarti a preoccupare.

Infatti l‘articolo 1756 implica una visione più ampia del ruolo del mediatore, nel senso che la legge, nel voler identificare il soggetto ha attribuito a quest’ultimo oltre alle normali mansioni di intermediazione anche quelle di mandatario con le relative spese che sono collegate all’incarico che gli è stato affidato.

Normalmente le spese vengono inglobate all’interno della provvigione che si riceve con la vendita.

L’art 1756 prevede che se non viene effettuata la vendita della casa le spese devono comunque essere risarcite almeno che non sia stato stabilito in modo differente tra le parti. L’articolo 1756 implica che, previa dimostrazione da parte del mediatore delle spese effettuate, gli deve essere riconosciuto il rimborso spese. Ciò vale sia in caso di incarico scritto che tacito. Dovrai quindi essere tu a dimostrare di non aver affidato nessun incarico o di aver chiuso accordi in modo differenti.

È già successo, e anche vicino a te!

Solo nel 2018 sono stato contattato da due persone che mi hanno chiesto aiuto quando ormai era troppo tardi!

Ecco i casi realmente accaduti:

Primo caso:

una donna, sola, riceve in eredità dalla madre una casa nel comune di Monza. Non potendo sostenere le spese di un appartamento grande, decide di volerla mettere in vendita. Così espone il tipico cartello fuori dal palazzo. Ben presto viene contattata da un agente immobiliare.

Lei non ne vuole sapere nulla di un’agenzia.
L’agente le spiega che verrà a fare una visita senza nessun impegno.
La donna fidandosi decide di fissare un appuntamento. Così alla data stabilita l’agente si presenta, fa un sopralluogo veloce e chiede alla donna quanto vorrebbe guadagnare dalla vendita.

La signora non essendo esperta del settore dice che vorrebbe circa 200.000 €. A questo punto l’agente esclama che la casa vale molto di più e che si potrebbe vendere anche a 250.000 €. Anzi la signora è fortunata perché ha già un compratore disponibile ad acquistare l’immobile. La donna ribadisce che lei non firmerà niente e viene rassicurata che non pagherà nessuna provvigione dato che sarà a carico dell’acquirente.

L’incaricato fa alcune foto e poi dice che ricontatterà la signora al più presto. Dopo alcune settimane la donna riceve l’agente immobiliare che accompagna uno pseudo cliente, che aveva l’aria di essere un amico del “professionista”. A distanza di 15 giorni però al posto dell’offerta del cliente “interessato” arriva a casa una lettera nella quale viene chiesto il rimborso per le spese effettuate pari a circa 2.500 €. La donna vedendo lo studio di un avvocato e un elenco imprecisato di spese sostenute dell’agenzia, quali spese di fotografia, di pubblicità, di ricerca di clienti ecc.. decide di pagare.

Secondo caso:

Roberto (nome di fantasia) voleva vendere la sua casa a Lesmo.

Ha sentito parlare del vantaggio di utilizzare un’agenzia immobiliare, ma non è un’esperto.

Quindi contatta un agente immobiliare trovato su internet che pubblicizzava “VENDO LA TUA CASA NO PROVVIGIONI” il quale si presenta a casa sua, effettua un sopralluogo e dice di poter vendere la casa in poco tempo. 
Roberto però è indeciso.

Precisa più di una volta che non vuole firmare niente e che non vuole pagare nessuna forma di provvigione. L’agente lo rassicura che cercherà dei clienti senza bisogno di firmare nessun accordo.

Inoltre Roberto non deve preoccuparsi dato che la provvigione sarà pagata dal futuro acquirente.
Roberto saluta l’agente. Nel frattempo pensa di poterne contattare un altro dato che non ha firmato nessun impegno.

Dopo un mese arriva a casa una lettera da parte di un avvocato il quale intima il pagamento del rimborso spese. Roberto è interdetto, dato che non ha firmato nulla.

Alla fine data la somma che si aggira sui 1000€ decide di pagare per non mettere in mezzo a sua volta un avvocato.

Terzo caso: Notizia di gennaio 2019

Una coppia che si sta separando, per risparmiare il più possibile in un momento di difficoltà personale ed economica, avendo fretta di vendere casa, decide di affidarsi a più agenzie tra le quali l’agenzia immobiliare che sponsorizza su Facebook “nessun costo di intermediazione, la trattativa si svolge da privato a privato”

L’agenzia nel giro di pochi giorni porta 9 persone a visitare la casa, ma nel frattempo i proprietari trovano un acquirente tramite un’altra agenzia immobiliare che stava lavorando senza incarico.

Per correttezza i proprietari decidono di avvisare l’agenzia low-cost che avevano venduto, perché avevano altri 5 appuntamenti già fissati con altrettanti possibili acquirenti.

3 giorni dopo si vedono recapitare una lettera di rimborso spese con la richiesta di € 150 per ogni visita effettuata (1350€ da pagare).

La furbata del rimborso spese è qualcosa che in Italia avviene in modo molto frequente.

L’articolo 1756, anche se riguarda un aspetto importante della vita delle persone come la vendita di una casa, che dovrebbe essere regolato in maniera più specifica, lascia molta libertà d’azione a quegli operatori del settore immobiliare che vogliono lucrare a danno di proprietari ignari. 
Negli ultimi tempi con l’incremento delle vendite si è avuto anche un aumento di situazioni fraudolente come quelle della richiesta del rimborso spese.

Vi sono agenzie che mensilmente “raggirano” i clienti che li hanno contattati senza impegnarsi realmente nella vendita e inviano anche 10 fatture di rimborso di circa 2.500 €. Una buona percentuale dei soggetti che si trova sotto la velata minaccia di una causa, decide di mediare e di effettuare il pagamento. Un vero è proprio business legalizzato di raggiri ai proprietari di casa.

Comprendi bene il perché con 25.000€ euro di “rimborsi spese” al mese, senza muoversi dall’ufficio, questi agenti immobiliari non hanno di certo bisogno di vendere davvero la tua casa, non perderanno tempo a farti una valutazione reale della tua casa, a darti i consigli giusti per preparare la casa alla vendita, non spenderanno un euro per pagare un fotografo professionale, un geometra per controllare la regolarità urbanistica e catastale e molto altro ancora.

Conclusioni
 Proteggersi con l’informazione.

Porto avanti la mia missione con fermezza, voglio informare quante più persone possibili di tutte le trappole e i trucchi che gli agenti immobiliari mettono i pratica per sbancare il lunario.

Mettendo da parte la professionalità, sempre un maggior numero di agenti immobiliari approfittano dell’ignoranza della gente e dell’articolo del codice civile 1756, per guadagnare senza realmente svolgere il loro lavoro. Anche se non vi è un accordo scritto, se fai entrare in casa un agente immobiliare è un rischio.

Bastano alcune foto, un trafiletto sul giornale e un finto cliente per dimostrare da parte dell’agente furbetto che ha agito al fine di vendere la tua casa per tacito accordo e quindi ha diritto al rimborso spese.

Ovviamente nel caso in cui tu debba dimostrare il contrario non avrai documenti che attestano che non hai firmato nessun accordo e che non hai dato nessun incarico. Nel caso in cui decidi di vendere una casa è importante tutelarti sempre da qualunque azione di rimborso spese. Conoscere la legge è un buon modo per evitare di dover incorrere in una lunga causa contro un’agenzia un po’ troppo furbetta.

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ll mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.)

L’agente immobiliare è una figura specializzata che si occupa di gestire la compravendita e l’affitto degli immobili. La sua mansione è di mediatore tra le parti ma con l’evoluzione della professione e del mercato, sono richieste competenze trasversali e dinamiche anche in altri settori.

Come diventare agente immobiliare

E’ essenziale per diventare agente immobiliare essere in possesso di tre tipologie di requisiti:
– professionali
– personale
– morali

Requisiti professionali

Nello specifico, è fondamentale frequentare un corso di formazione che si conclude con un esame finale presso la camera di commercio, superato il quale è possibile richiedere l’iscrizione al registro di competenza.
Sono previste specifiche prove scritte, a completamento e superamento delle quali deve essere affrontata una prova orale.
Requisiti di tipo personale

• Avere la cittadinanza Europea-Italiana o comunque la residenza in Italia
• Aver compiuto 18 anni
• Godere dei diritti di tipo civile
• Essere in possesso di un Diploma di scuola secondaria superiore (ma sono validi anche i diplomi rilasciati dagli Istituti Professionali dopo il triennio)
• Risiedere nella provincia dove si richiede l’iscrizione alla Camera di Commercio.
  Requisiti morali
• Non essere interdetto, inabilitato, fallito, condannato per delitti e per ogni altro reato per il quale la legge preveda la pena della reclusione non inferiore a due anni e al massimo a cinque anni.
• Non essere stato sottoposto a normative antimafia.
• Non essere assoggettato a sanzioni amministrative accessorie.

È chiaro che quest’ultima tipologia di requisiti deve essere assicurata da parte della Camera di Commercio, che ha il compito di controllare che non sussistano in alcun modo per il richiedente l’iscrizione.

Se tutti i requisiti sono stati rispettati, se gli esami sostenuti sono stati superati e se l’iscrizione al REA è andata a buon fine, allora la qualifica di Agente Immobiliare risulterà valida a tutti gli effetti.

Come per gli altri professionisti iscritti alla Camera di Commercio con il ruolo di mediatori, l’assicurazione per l’agente immobiliare è obbligatoria.

In caso di errori professionali, negligenze e contestazioni, quest’ultima tutela il professionista coprendo le eventuali spese legali.

La polizza assicurativa è una garanzia irrinunciabile contro gli eventuali danni imputabili all’agente immobiliare, come ad esempio eventuali vizi dell’immobile emersi in fase di atto notarile.

Coloro che desiderano intraprendere la carriera di agente immobiliare devono certamente avere un’attitudine personale e una forte motivazione.

Pur non essendo richiesto un titolo di studio specifico, è gradito ovviamente un percorso di studi attinente alla carriera di agente immobiliare e soprattutto una forte propensione alla crescita professionale.
Una volta avviato il percorso di formazione per essere inseriti in agenzia sarà possibile acquisire tutte le nozioni pratiche e teoriche necessarie per entrare a far parte della rete di professionisti che segue passo passo il cliente nella vendita o nella locazione di un immobile.

Questo lavoro può essere svolto attraverso reti di vendita o come libero professionista se si decide di aprire una propria agenzia. Tra le attività che un agente immobiliare nel 2019 svolge quotidianamente c’è la ricerca degli immobili, la redazione degli annunci, la promozione dei testi, la valutazione del mercato immobiliare, l’individuazione dei potenziali acquirenti, adempimento degli aspetti burocratici e contrattuali.

Un aspetto molto importante della professione è l’estremo contatto con il cliente, avere a che fare con le persone che hanno idee differenti e talvolta non precise di quello che desiderano ottenere dalla transazione, porta l’agente ad effettuare un percorso conoscitivo, così da vagliare anche quello che non viene espressamente detto e riferito dagli stessi acquirenti e venditori. Per tale motivo è importante amare il contatto, avere ottime doti comunicative ed essere pazienti.

Le caratteristiche dell’agente immobiliare

Essere agente immobiliare richiede molte competenze, vediamo quindi quelle più importanti per svolgere al meglio la professione.

LEGALI

L’agente immobiliare esercita una professione molto delicata poiché, in fase di vendita, acquisto e locazione entrano in ballo non solo le decisioni delle persone che vogliono fare un investimento o cambiare casa, ma anche una serie di leggi, norme, principi. Il settore edilizio è particolarmente strutturato e negli ultimi anni sono entrate in vigore nuove normative in materia e questo vuol dire che chi fa da mediatore deve avere delle conoscenze specifiche su tutti gli aspetti legali legati alla transazione che va a compiere. Che tipologia di contratto va bene per quell’inquilino, gli elementi di manutenzione dell’immobile di chi sono a carico, come effettuare un finanziamento per una transazione, la stipula di assicurazioni, le norme europee che regolano il settore, gli elementi di diritto, le leggi sulla sicurezza ambientale ed energetica, le leggi sulla privacy, sulle violazioni degli immobili, i principi fiscali sulla contrattualistica. Il panorama è veramente molto vasto ed è importante che la figura che si occupa di compravendite e affitti abbia conoscenza di tutti questi dettagli per informare e indirizzare il suo cliente.

DI NEGOZIAZIONE

Uno dei compiti fondamentali per un agente immobiliare è saper negoziare. Trovarsi tra due fuochi che hanno idee e volontà opposte non è affatto semplice, risulta quindi complesso riuscire a mediare le parti nel rispetto del proprio codice deontologico. È chiaro che ognuno ha come obiettivo ultimo quello di finalizzare la vendita o la locazione e pagare la propria parcella. Tuttavia al primo posto deve essere posto sempre l’interesse del cliente, il suo benessere. Per farlo è opportuno trovare un punto di incontro tra le parti, negoziare un buon accordo che cerchi di accontentare per quanto possibile sia il venditore che l’acquirente. Per determinare però su quali punti poter insistere e su quali ad esempio è opportuno gettare la spugna, è fondamentale avere una conoscenza del mercato, delle transazioni economiche e sapere come muoversi per orientare al meglio il contratto.

MARKETING

Oggi più che mai agli agenti immobiliari è richiesta una forte padronanza delle tecniche di marketing. Lavorare nel commercio nel nuovo millennio vuol dire anche questo, avere la capacità di gestire l’impatto della vendita o della locazione attraverso tutti gli strumenti messi a disposizione del web. Un annuncio viene veicolato su molteplici piattaforme, deve essere cura di questa figura professionale presentare al meglio l’immobile, riuscire a renderlo accattivante anche a distanza, innescare nel potenziale cliente la voglia di vederlo e magari di prenderlo. Tutto questo avviene solo attraverso una scelta accurata dei testi, un’attenta promozione sui canali social, un utilizzo di fotografie chiare e ben strutturate che possano suscitare interesse. In un mondo che cambia continuamente è richiesto all’agente immobiliare di essere versatile, se un tempo bastava comunicare con la presenza fisica sul territorio, i cartelloni e gli annunci in giro per la città oggi non è più così. Basta pensare al primo passo che ogni persona intenzionata a comprare o locare una casa o un negozio compie, ovviamente apre internet ed effettua una ricerca. Sapersi posizionare in questo segmento vuol dire avere la capacità di intercedere il cliente prima che possa affidarsi a qualcun altro.

CONOSCENZA DEL TERRITORIO

Potrebbe sembrare un’argomentazione scontata eppure non è così. Per agire su un territorio dovete conoscerlo, lavorare in un comune o in una regione di cui non si ha conoscenza diventa complesso. Un agente immobiliare che conosce la sua zona di lavoro riuscirà a portare a termine un numero maggiore di transazioni. Sa bene quali sono le cifre di riferimento e quindi è in grado di valutare con maggiore semplicità un immobile, sa quali sono le zone di maggiore appeal e quelle invece meno desiderate, proprio per questo motivo riuscirà ad offrire prezzi vantaggiosi e soprattutto a mettere in mostra i plus di quelle case ubicate in posizioni non vantaggiose. Avendo conoscenza del territorio riesce a muoversi facilmente per far visionare gli immobili ai clienti e conosce anche il tipo di pubblico che può preferire un quartiere piuttosto che un altro.

CONOSCENZA DI HOME STAGING E IMMAGINE FOTOGRAFICA IMMOBILIARE

Un agente immobiliare deve avere capacità di home staging, questo strumento è indispensabile per valorizzare l’immobile oggetto di vendita o di locazione e quindi favorire il cliente nella scelta. Si tratta di costruire letteralmente un palcoscenico, saper esaltare al meglio l’ambiente per poterlo rendere appetibile. Presentare le stanze in modo curato e abbellito aiuta la fantasia delle persone che visionano la casa, anche attraverso le foto, perché questo le aiuta in modo concreto ad immaginare la loro vita e le loro cose posizionate all’interno della casa. Gli interventi ovviamente non devono essere costosi né strutturali, basta avere qualche guizzo per poter rendere al meglio lo spazio, l’illuminazione, i punti di forza. Questo concetto è legato strettamente a quello di fotografia immobiliare, nel nostro secolo è molto importante che l’agente immobiliare si occupi anche di questo o che sia in grado di affidarsi a professionisti di primordine.

La prima cosa che viene ricercata da chiunque voglia anche solo curiosare tra gli immobili, sono appunto le foto. Una bella casa, con la giusta luce, con una buona angolatura farà molto appeal su chi osserva. Inserire fotografie fatte in modo frettoloso e approssimativo è deleterio, non si genererà su chi cerca casa alcun tipo di attenzione. Veicolare attraverso i social, attraverso i siti appositi e anche attraverso la propria vetrina delle fotografie immobiliari accattivanti è molto importante per poter attirare clienti, aiutarsi nelle transazioni e soprattutto dimezzare i tempi per poter posizionare la casa.

TECNICHE

L’agente immobiliare deve avere delle tecniche precise su ciò che concerne il funzionamento del catasto, dell’urbanistica, dell’estimo, dell’edilizia, degli incentivi fiscali, dello sviluppo immobiliare, della tutela del consumatore, dei costi d’uso e gestione dell’immobile, della valutazione. Questo perché ovviamente in ogni fase di acquisto o vendita dell’immobile entrano in gioco una serie di fattori, si parte dal creare un gancio, un appeal verso chi cerca casa e si continua poi con la transazione effettiva che richiede una burocrazia dettagliata che deve essere interamente svolta dall’agente immobiliare. Saper rispondere alle domande del cliente è molto importante, dimostrerà preparazione e competenza.

DA ARREDATORE

Un agente immobiliare non è un designer di interni questo è chiaro ma nel suo lavoro è importante avere doti di questo tipo. Aiutare nella creazione mentale i futuri proprietari di casa è importante, consigliare la possibilità di apportare delle modifiche per abbellire gli angoli, le stanze, prediligere una stanza per la camera da letto oppure le dimensioni e le disposizioni di una cucina sono tutti elementi molto utili che invogliano l’osservatore a proiettarsi in quell’ambiente.

PSICOLOGO

Comunicare è una delle cose più importanti che un agente immobiliare deve fare ogni giorno, forse attualmente è ancora più difficile e ancora più importante. Il mercato è molto diversificato, le offerte sono ovunque e spesso i clienti non hanno un’idea chiara di quello che vogliono, di quanto vogliono spendere, di dove vogliono andare. Guidarli nella scelta, soprattutto quando non si ha idea di quello che si vuole è molto importante. Aiuta il cliente a non sentirsi solo o smarrito, avere delle idee può farlo sentire tutelato e lo aiuterà a sentirsi capito e ascoltato.

Conclusioni

L’agente immobiliare quindi è una figura molto complessa e strutturata, sono richiesti grandi competenze e una forte passione. Resta poi l’importante compito di una formazione continua che possa sempre adeguarsi ai cambiamenti del mondo del commercio e di questo specifico settore.

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Ti senti mai chiesto quali siano i 6 problemi che incontrerai, o stai già incontrando vendendo casa??

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I 6 problemi che riscontrerai mentre tenti di vendere casa

Dopo queste poche righe di introduzione​, voglio farti un riepilogo dei principali problemi nei quali incapperai mentre venderai casa.

• Hai la sensazione che vendere casa sia davvero difficile da quando hai scoperto che devi produrre alcuni documenti, ma non sai da che parte girarti
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