Ultimamente, ho esplorato con l’aiuto del nostro team notarile e legale, le nuove regole in arrivo dal 1 gennaio 2024 per la vendita di immobili che hanno goduto del tanto discusso Superbonus.
Voglio condividere con te le principali novità e cosa potrebbe significare per chi sta pensando di mettere in vendita la propria proprietà. Voglio però tranquillizzarti fin da subito, il 90% delle compravendite in Italia sara’ escluso dall’applicazione di questa norma, il legislatore, infatti, ha voluto puntare il dito solo sugli speculatori immobiliari.
Plusvalenza Immobiliare: Il Cuore della Questionare
Una delle cose più importanti da tenere d’occhio è la plusvalenza immobiliare. Dal 2024, vendere una casa ristrutturata con il Superbonus potrebbe comportare alcune implicazioni fiscali. Ma andiamo per ordine.
Che cosa si intende per plusvalenza:
La plusvalenza si riferisce al guadagno realizzato dalla vendita di un immobile. In termini semplici, è la differenza positiva tra il prezzo di vendita del bene e il suo costo originario o il suo valore di acquisto. Nel nostro caso è riferita alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione incrementato da qualsiasi altro costo associato al medesimo bene.
Ecco un semplice esempio:
Immaginiamo che tu abbia acquistato una casa per € 200.000. Successivamente, hai investito € 50.000 in lavori di ristrutturazione, € 5.000 per le spese notarili e € 10.000 per le commissioni dell’agenzia immobiliare. Quindi, il costo totale dell’investimento diventa €265.000.
Ora, supponiamo che tu venda la casa per € 300.000. La plusvalenza immobiliare sarà la differenza tra il ricavato della vendita e il costo totale dell’investimento:
Plusvalenza=Ricavatodallavendita−Costototaledell′investimento Plusvalenza = € 300.000 – € 265.000 Plusvalenza = € 35.000
In questo esempio, la plusvalenza immobiliare è di € 35.000, rappresentando il guadagno netto ottenuto dalla vendita della casa dopo aver tenuto conto dei costi associati alla proprietà, come la ristrutturazione, le spese notarili e le commissioni dell’agenzia immobiliare.
E’ su questi € 35.000 che verrà applicata l’aliquota di riferimento (oggi al 26%) e quindi, sempre secondo questo esempio, dovrai versare nelle casse dello stato € 9.100.
Esclusioni dalla Plusvalenza:
Questo è uno dei due passaggi chiave. Sono esclusi dalla plusvalenza tutte le vendite di immobili ereditati o ottenuti in donazione o già di tua proprietà se questi immobili sono stati utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra l’acquisto e la vendita. In buona sostanza se ci hai portato e tenuto la residenza.
Fine Lavori Superbonus:
Sembrerebbe che il tempo giochi un ruolo fondamentale. Infatti il secondo passaggio chiave per capire al meglio questa legge è il tempo intercorso dalla fine lavori del superbonus (dichiarata in comune) e il giorno effettivo di vendita, ovvero quando firmo davanti al notaio. In buona sostanza passati 10 anni dalla fine lavori, posso vendere la casa senza dover tener conto della plusvalenza. Un sollievo per chi pensa a lungo termine!
Società Immobiliari:
Per coloro che operano attraverso società immobiliari, sembra che ci sia una buona notizia. Queste società potrebbero non essere soggette alla plusvalenza, un punto a favore per gli operatori d’impresa, in quanto costi e ricavi rientrano già nell’esercizio ordinario e sono tassati secondo criteri diversi.
Consiglio Pratico:
Se stai pensando di vendere e hai beneficiato del Superbonus, ti consiglio di informarti comunque attentamente con il tuo commercialista e il notaio, consulta un professionista di fiducia per assicurarti di capire tutte le sfaccettature delle nuove regole.
Esempi Concreti per Capire Meglio:
Acquisto 2021 e Vendita 2025:
- Se hai acquistato nel 2021 senza adibire la casa ad abitazione principale e hai usufruito del superbonus con fine lavori 31/12/2022 e rivendi nel 2025, dovrai pagare la plusvalenza.
- Se, invece, vendi nel 2033, dopo più di 10 anni dalla fine dei lavori, sei esente da plusvalenza.
Tempo Trascorso dalla Fine dei Lavori:
- Se sono passati più di 10 anni dalla fine lavori, sei sempre esente da plusvalenza.
Società Immobiliari e Plusvalenza:
- Le società, come gli operatori immobiliari, non sono soggette a plusvalenza in quanto rientrano nell’esercizio d’impresa.
Esclusione da Plusvalenze per Eredità:
- Hai ereditato una casa, nel condominio hanno fatto il superbonus, puoi vendere in qualsiasi momento senza essere soggetto a plusvalenza, non devi attendere 10 anni dalla fine lavori.
Acquisto Villa Singola con Agevolazioni Prima Casa e Superbonus:
- Se hai comprato una villa con agevolazioni prima casa nel 2020, hai portato subito la residenza, hai fatto il Superbonus nel 2022 e vendi nel 2024, non sarai soggetto a plusvalenza.
Acquisto appartamento prima casa:
- Se hai acquistato un appartamento nel 1997, hai portato la residenza fin da subito, nel 2023 è stato fatto il superbonus nel condominio, puoi vendere in qualsiasi momento senza dover aspettare 10 anni e senza essere soggetto alla plusvalenza.
Conclusione:
Questi sono solo esempi, e ogni situazione è unica. Ma spero che queste informazioni ti diano una panoramica più chiara su cosa aspettarti con la Legge di Bilancio 2024. Ricorda, sono qui per rispondere alle tue domande e guidarti in questo percorso! Contattami per ulteriori dettagli e consulenze personalizzate.
A presto, Marco Farinella
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