Nel 2023 è possibile vendere casa velocemente e al miglior prezzo possibile, lasciandosi alle spalle scuse impietose quali la crisi, la guerra, l’inflazione, i tassi di interesse alle stelle e le banche che non danno più i mutui.

Il numero delle compravendite negli ultimi mesi è stabile anche su Monza e Brianza. 

Iniziano però a scarseggiare gli acquirenti, non c’è più la corsa all’acquisto che si è verificata subito dopo il covid spinta da mutui a tassi zero e superbonus 110%. Il numero di immobili in vendita è costante e gli acquirenti hanno maggior possibilità di scelta.

Ecco perché, una volta che hai deciso di mettere in vendita la tua casa, è fondamentale partire con il piede giusto.

Ho scritto questa piccola guida per aiutarti a non perdere tempo che è il bene più prezioso che abbiamo a disposizione.

8 Errori da evitare per vendere casa Monza e Brianza

Evitando di commettere questi 8 erroripotrai vendere casa anche tu nel migliore dei modi e senza spiacevoli sorprese. 

Errore n.1: Prezzo di vendita sbagliato.

Partire con un prezzo di vendita sbagliato è il primo errore e in assoluto è il primo vizio capitale che ti metterà in condizione di non vendere la casa. Ne oggi ne mai. 

Se il prezzo è sbagliato il potenziale acquirente che ormai sta incollato giorno e notte davanti al pc per cercare casa, se ne accorgerà subito e non cliccherà nemmeno sul tuo annuncio. 

E allora come si fa per stabilire il prezzo di vendita corretto?

Rispondere esattamente a questa domanda vuol dire avere già in mano metà assegno circolare.

Fino a qualche anno fa era fin troppo facile valutare una casa, bastava guardare il borsino immobiliare e moltiplicare il coefficiente per i metri quadrati di casa tua e gonfiarlo di un bel 10%. 

Oggi purtroppo chi fa questo ragionamento rischia di toppare in pieno la valutazione. 

E allora come fare la giusta valutazione?

Occorre prima di tutto saper rispondere con precisione a tante domande:
– Chi è il cliente giusto per casa mia? (un single, una giovane coppia, una famiglia, ecc…)
– Che tipologia di immobili prediligono queste persone? Con che caratteristiche?
– Quanto può spendere o vuole spendere questo cliente? (deve fare
mutuo? Le banche oggi quanto sono disposte a finanziare queste tipologie di persone? Ha dei risparmi? Ha a sua volta venduto una casa?

-Per quale motivo deve scegliere casa mia e non le altre 10/100/1000 simili che sono in vendita nello stesso paese e nello stesso tempo? Che cosa ho in più o in meno da offrire?
– A quanto DAVVERO è stata venduta una casa simile nella stessa zona? Ti ricordo che non basta guardare su immobiliare.it a quanto stanno vendendo gli altri perché quello esposto è un valore di richiesta e non sarà mai il vero prezzo di vendita registrato nel rogito notarile! Occorre poi tantissima esperienza e pratica sul campo per cogliere piccole ma preziose sfumature che possono spostare l’ago della bilancia in + 0 – al fine di determinare la giusta valutazione. Un appartamento che affaccia sul parco verrà venduto ad un prezzo più alto rispetto a quello confinante che affaccia sul tetto del capannone.

Errore n. 2: Non controllare i documenti prima di vendere.

Scoprire che ci sono dei problemi da risolvere solo dopo aver firmato un compromesso con il tuo acquirente e aver incassato una caparra (LINK CAPARRA) non ti farà dormire di notte.

Questo è un errore molto diffuso, figlio di un modo di fare e di pensare della vecchia era. “Prima troviamo l’acquirente e poi sistemiamo le carte”.

Nell’immobiliare della nuova era è fondamentale fare l’esatto opposto.

Prima si controllano tutti i documenti e poi si mette in vendita.

Punto. Obbligatorio. Non ci sono alternative. I rischi per te che vendi sono molto elevati. Potresti ritrovarti a dover restituire il doppio della caparra che hai incassato e a risarcire i tuoi acquirenti dei danni che hai arrecato.

Non basta più avere l’atto di provenienza e le schede catastali.

Fai fare subito un accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del comune di riferimento e una verifica di regolarità urbanistica e catastale da parte di un geometra/architetto/ingegnere. (Se ti affidi a me per vendere casa lo farò fare io, gratis, per te)

Oggi acquirenti, notai e banche sono alla ricerca di documenti che attestano la conformità urbanistica e catastale e vogliono essere sicuri che non ci siano abusi da sanare.

Per comodità ti lascio l’elenco dei documenti necessari per vendere casa (LINK documenti 2023) controlla bene se hai tutto e se hai qualche dubbio contattami.

Errore n. 3: Non dare (tutte) le giuste informazioni sulla casa.

Una persona che cerca casa oggi vuole sapere tutto e subito. 

Così come fai te quando vai su internet e cerchi informazioni sugli Hotel e sui ristoranti, vuoi sapere tutto e subito, non hai tempo da perdere e non vuoi prendere fregature.

Se vendo una casa al terzo piano senza ascensore devo farlo presente. 

Se la casa è in edilizia convenzionata e l’acquirente deve avere determinati requisiti altrimenti non potrà comprarla, devo scriverlo nel testo dell’annuncio.

Se non lo specifico rischio di fare tanti appuntamenti, perdere tanto tempo per poi non concludere nulla.

Se il tuo appartamento ha 6.000 € di spese condominiali all’anno lo devi dire subito, perché l’acquirente prima di staccare l’assegno ti chiederà un verbale di assemblea e se ci sono in previsione delle ingenti spese di ristrutturazione del condominio e non lo comunichi a chi compra, appena lo viene a scoprire, stai tranquillo che la trattativa salta, oppure si ripercuote drasticamente sul prezzo.

Così come se hai una classe di efficienza energetica “A” è diverso che essere in classe “G”, e se hai il riscaldamento centralizzato, vecchio stile, la tua casa difficilmente andrà bene per un cliente che cerca una casa con il riscaldamento autonomo.

Per non parlare della mancanza della conformità edilizia e catastale con lo stato di fatto.

Prova a pensare a cosa può succedere se dopo aver firmato un compromesso e aver incassato la caparra il tuo acquirente scopre che gli hai dato delle informazioni non corrispondenti al vero.

Riduzione di prezzo, risarcimento del danno e causa civile potrebbero essere parole che ti sentirai dire dal tuo avvocato.

Errore n.4: Vendere senza valorizzare.

Senza spendere soldi in ristrutturazioni, imbiancature e Home Staging se non necessari. 

La prima impressione è quella che conta, o per dirla alla Oscar Wilde: “non avrai una seconda occasione per fare una prima buona impressione”. 

Nei primi momenti di una visita, tramite foto o dal vivo, devi attirare l’attenzione del cliente. Hai “Novanta secondi” per far innamorare una persona della tua casa, se la scintilla non scocca, farai più fatica a vendere la tua casa. 

Questo concetto passa molto di più quando decidi di vendere la tua auto: cosa faresti tra le prime cose??
Logicamente la svuoteresti dei tuoi effetti personali, la porteresti a lavare fuori e dentro per dare la migliore impressione prima di venderla! 

Allora perché tutti i privati e molte agenzie immobiliari non lo applicano con gli immobili che hanno in vendita? Sinceramente faccio fatica a capirlo! 

Vedo ancora fotografie disastrose 

sui portali immobiliari. Fotografie scure e sfocate, inquadrature piene di elementi che creano confusione e un senso di disordine, e di poco spazio. Altre fotografie sono fatte senza una logica, senza un criterio, tavolette del Wc alzate, maglioni sparsi in giro, padroni di casa che rientrano nelle riprese. 

Mi chiedo come ci possano essere ancora agenzie immobiliari che agiscono in questo modo, quando ci sono agenti immobiliari in questo paese che usano delle ottime fotografie per ottenere più visite e vendere prima le case che hanno in vendita. 

Ma non basta solo fare delle belle fotografie e preparare la casa solo per il giorno dell’appuntamento con il fotografo. 

Anche durante le visite degli aspiranti acquirenti la tua casa dovrà essere perfetta ed impeccabile così come il cliente l’ha vista “su internet”. 

Dovrà essere arieggiata e profumata (non fare la peperonata mezz’ora prima dell’appuntamento), luminosa, evita di arrivare all’ultimo minuto ma apri con anticipo le persiane e accendi le luci.
Cucine, soggiorni, bagni e letti in ordine e non come li lasciamo alla mattina prima di correre a lavorare. 

Ho una miriade di altri consigli utili da darti e che ho raccolto in un vademecum che consegno ai clienti che si affidano a me per la vendita della loro casa, ma sono sicuro, con queste poche righe, di averti fatto capire l’importanza della cura dell’immagine per vendere casa oggi. 

Errore n. 5: Pubblicità sbagliata.

Intanto voglio che tu sappia che quello che si faceva fino al 2010 oggi non basta più. 

Fino ad allora nella tua zona c’erano 3 case in vendita e 100 persone interessate a comprarle. 

Avevi la fila di gente sotto casa e potevi scegliere tu il miglior acquirente. 

Oggi è l’esatto opposto: ci sono 3 acquirenti seri e pre-qualificati e 100 (se ti va di lusso) case simili alla tua in vendita nel raggio di 2/3 km 

Se devi vendere una casa e non fai niente per valorizzarla al meglio, pensando che tutto accadrà per grazia divina o ti dici che grazie al cartello sotto il portone qualcuno prima o poi busserà dicendoti di voler presentare un’offerta, tanto è sempre funzionato così, 

Mi spiace ma ho una brutta notizia da darti: questo non funziona più e pensarlo è fatale di questi tempi. 

Oggi per far si che la tua casa brilli di luce propria, che abbia tutti i riflettori accesi e che sia la più interessate tra tutte quelle simili proposte in vendita devi spendere parecchi quattrini. 

Marketing immobiliare

Nel marketing chi spende di più vende di più. Oggi devi Comprare il tuo acquirente!!! 

Occhio però a non spendere tutto il tuo budget solo in un posto. (Compro l’annuncio più costoso del portale immobiliare più famoso, tanto tutti passano da li!) 

In realtà è importante caricare tutti i cannoni di soldi per poter comprare tanti spazi pubblicitari ma è altrettanto importante sapere dove mirare prima di sparare le tue monete sulla folla che non ha la minima intenzione di comprarsi casa tua. 

Sono tutti capaci di pubblicizzare immobili sui portali, sui siti, e nei volantini ma chi conosce davvero gli acquirenti? Un monolocale ha un certo tipo di acquirente mentre una villa singola ne ha altri. Far arrivare il tuo immobile nel posto giusto e nel momento giusto e farlo ricomparire quando è necessario è una stregoneria per i non addetti ai lavori! 

Siti internet, social network, landing page, video, lettera informativa nella cassetta della posta del target giusto, mailing a persone che hanno lasciato la loro richiesta, sono solo alcuni esempi di quello che si potrebbe fare in aggiunta agli annunci tradizionali sui portali più famosi. 

Errore n.6: Non evidenziare i punti di forza della casa.

Raccontare al cliente trentenne che viene a vedere la tua casa accompagnato dalla sua fidanzata che sembra Chiara Ferragni, che hai appena (nel 1997) ristrutturato il bagno e che è “nuovo” e che piastrelle come queste non le fanno più e che il climatizzatore è una bomba (di una marca cinese montato nel 1985) non ti farà di sicuro vendere la casa….Anzi, sarebbe opportuno invece far presente ai tuoi giovani acquirenti che di fronte a casa c’è un bel parco giochi per bambini, che le scuole sono a due passi e che il condominio è ben abitato o che li vicino c’è un parco dove passeggiare e respirare a pieni polmoni o andare a fare un ora di jogging per tenersi in forma. 

Spiega che l’ascensore è comodo soprattutto se sei a un piano alto, che la cucina è molto spaziosa e che l’appartamento ha un’ottima esposizione al sole.

Non evidenziare i punti di forza è un errore molto comune, così come lo è evidenziare in modo ossessivo e pressante caratteristiche che oggettivamente non sono così importanti.

Errore n. 7: non selezionare il cliente.

Se vendi privatamente appena ti squillerà il telefonino e sentirai la voce di una persona interessata al tuo annuncio che hai messo su internet, non capirai più nulla. 

Inizierai a farti prendere dal morbo del venditore, risponderai in modo dettagliato a tutte le sue domande e cercherai in tutti i modi di spingere la tua casa al cliente, lo sfinirai di informazioni e di dettagli e poi chiuderai la telefonata con un bel “venga a vederla sabato pomeriggio, senza impegno eh”.

In realtà dovresti essere tu a fare domande, per capire meglio se la persona che sta dall’altra parte della cornetta è la persona giusta per la tua casa. Potresti chiedere ad esempio per quante persone è la casa (se stai vendendo un 2 locali di 45 mq non andrà di certo bene a una famiglia di 3 persone), se la casa serve per una persona giovane (qualora tu stessi vendendo un terzo piano senza ascensore). Quando ha necessità di entrare in casa: se tu hai bisogno di aspettare 6 mesi a consegnare le chiavi mentre l’acquirente deve accasarsi entro 1 mese capisci bene che non ha neanche senso proseguire con la telefonata. 

Se hai affidato la vendita ad un agente immobiliare anni 90 il rischio è che l’agenzia anziché selezionarti il cliente punterà tutto sulla quantità seguendo l’equazione semplice che recita: “più gente viene a vedere la casa= più possibilità ho di venderla”. Che tradotta in termini pratici ti portano persone che non hanno interesse di comprare, che non hanno i requisiti, ma che fanno del sano turismo immobiliare e se a questo ci aggiungi che (hai) ti ha fatto commettere anche l’errore n. 1 di questa lista mi dispiace dirtelo ma sei nei guai. 

Le impiegate di queste agenzie immobiliari sono stressate e obbligate a produrre appuntamenti in quantità e di conseguenza non faranno la minima selezione, e tu ogni volta dovrai pulire prima e dopo gli appuntamenti, per niente. 

Selezionare il cliente prima di portarlo in casa è essenziale anche solo per una questione di sicurezza.

Referenze

Avere le referenze delle persone che entrano in casa tua è importante, perché non sono isolati i casi di malintenzionati che approfittano della scusa di vedere la casa per tornare nottetempo con altre intenzioni. ( tu magari in fase di appuntamento gli hai anche spiegato dove si trova la centralina dell’antifurto e che dietro il quadro della camera da letto c’è la cassaforte con dentro l’orologio d’oro).

Errore n. 8: Fare la vendita da soli o scegliere l’agenzia sbagliata.

Potresti pensare di vendere da solo o di affidarti ad un’agenzia immobiliare. 

Se scegli il “fai da te” gli errori più grossolani da evitare sono senza dubbio quelli legati alla fase della negoziazione del prezzo e alla sottoscrizione dell’accordo di vendita. Di solito un privato che vende casa sua, anche se abituato magari per lavoro a contrattare e negoziare, ha sempre un coinvolgimento emotivo per quella che potrebbe essere la vendita più importante della sua vita. 

Non avrai vita facile con un acquirente preparato e furbo, che magari coglie dalle tue parole una certa necessità di vendere e ti porterà a spasso per qualche settimana per poi presentarsi con un’offerta molto a ribasso, oppure approfitterà della tua “massima disponibilità” per tenerti legato “verbalmente” in attesa di farsi il giro di tutto il paese e poi scegliere la casa da comprare (che non sarà di certo la tua) mentre tu pensi di “averla venduta!”

Attento poi a cosa ti fanno firmare! Ci sono acquirenti che scelgono di comprare le case da privato proprio perché dicendo di avere il loro amico avvocato-notaio-geometra- pensano di poter mettere nel sacco il venditore e far firmare la qualunque a loro vantaggio.

Stesso discorso vale se si sceglie di affidarsi ad un’agenzia immobiliare. C’è di tutto un po’ e il rischio di commettere l’errore del “vado da quello che ha la provvigione più bassa o da quello che mi ha dato la valutazione più alta” è un classico di chi poi si pente perché non ha concluso la vendita.

Il consiglio che ti posso dare è scegli la persona gusta! 

– Esistono diverse tipologie di agenti immobiliari,
– Ci sono agenti immobiliari che studiano e si formano di continuo per garantire pratiche sicure e giuridicamente valide.
– Ci sono agenti immobiliari che tutelano il venditore che non dovrà temere clienti problematici o offerte fasulle che faranno solo allungare i tempi di vendita (e qui potrei farti un elenco infinito di esempi) 

Come in molti ambiti, troverai chi campa provando a vendere un’immobile ogni tanto, prendendo tutti gli incarichi (anche e soprattutto quelli non in esclusiva) che trova per strada. Questo agente immobiliare, parla tanto, vende poco, ha molte idee confuse, e mette in atto azioni che copia dalla concorrenza. 

Sia chiaro prendere spunto da chi fa meglio è un dovere, ma copiare vuol dire replicare qualcosa senza capirne il senso, capirne il processo e di conseguenza facendo più danni che benefici. 

Poi ci sono gli agenti immobiliari, che danno informazioni di valore ai clienti, che hanno garanzie per i servizi che offrono, che si affidano a professionisti per eseguire servizi fondamentali per la vendita di una casa (vedi fotografo professionista, specializzato nella fotografia di immobili ecc.). 

Agenti immobiliari che non raccattano qualsiasi cliente per strada, che lavorano con mandati esclusivi, per dare servizi esclusivi e si fanno pagare per quello che fanno.

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