Hai deciso di mettere in vendita la tua casa perché è giunto il momento di cambiarla e volare verso un nuovo capitolo della tua vita? Hai ereditato una casa, non vedi l’ora di trasformala in assegni circolari, non sopporti più gli altri eredi e non vuoi perdere tempo?
Qualsiasi sia il motivo che ti spinge a vendere, dopo esserti informato su quanto vale, ti sarai chiesto quali documenti sono necessari e perché sono così importanti. Non preoccuparti! In questo articolo, ti guiderò attraverso l’elenco dei documenti essenziali per vendere casa nel 2023 e ti spiegherò perché ciascuno di essi è così cruciale per evitare problemi e rendere il processo di vendita il più agevole possibile.
Tutti i Documenti per vendere casa
Riepilogo Vendere Casa
Hai fretta e vuoi sapere subito quello più importante e che nel 90% dei casi fa perdere tempo e soldi ai proprietari di casa pressapochisti e supponenti?
Vai subito al punto 6!
Altrimenti goditi la lettura e fai copia/incolla di quello che ti serve.
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1. Atto di Proprietà: Garanzia di Legittima Proprietà
L’atto di proprietà è come una tessera d’identità per la tua casa. È il documento che prova che tu sei il vero proprietario dell’immobile e che hai il diritto di venderlo. Questo documento è fondamentale per dimostrare che hai il pieno diritto di disporre della tua casa e che nessun’altra persona può avanzare pretese sulla proprietà.
Qualora tu abbia acquistato da altri il bene oggetto della vendita, dovrai produrre l’atto di acquisto dello stesso. Il rogito di acquisto è un atto pubblico che trasferisce la proprietà di un bene da un individuo all’altro e contiene i dati anagrafici del compratore e del venditore, il prezzo di vendita dell’immobile, l’indicazione di un eventuale mediatore e delle spese sostenute per la sua attività, e le modalità di pagamento dell’immobile.
Questo è un documento che dovresti avere già in casa poiché ti è stato rilasciato dal notaio al momento in cui hai concluso l’acquisto. Qualora non lo trovassi, potrai richiederne una copia al notaio stesso e potrebbe volerci un po’ di tempo.
Qualora tu avessi ricevuto in eredità l’immobile, le cose si complicano leggermente. In questo caso dovrai produrre copia dell’atto di pubblicazione del testamento (solo in caso di testamento olografo) e della dichiarazione di successione e, prima di procedere alla vendita, o contestualmente alla stessa, dovrai chiedere al notaio la redazione di un atto notarile chiamato “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità”, senza il quale non si può procedere al rogito. Per la redazione di tale atto, dovrai presentare un certificato di morte del “de cuius” in originale, copia della dichiarazione di successione e l’attestazione di pagamento delle imposte richieste.
Casi specifici come l’aver ricevuto la proprietà dell’immobile in seguito a divisione o donazione, fai particolare attenzione qualora tu avessi ricevuto l’immobile da una donazione perché non tutte le banche sono disposte a concedere un mutuo all’acquirente che presenti tale atto di provenienza. Potrebbe essere soggetto ad azione revocatoria e renderanno obbligatoria la presentazione degli atti notarili di riferimento. Se tu, invece, hai acquistato l’immobile tramite asta del tribunale, dovrai presentare il decreto di trasferimento dello stesso.
Nel caso in cui tu non abbia acquistato l’immobile ma lo abbia costruito, dovrai produrre l’atto di acquisto del terreno che attesta la tua proprietà e tutte le concessioni edilizie ottenute dal comune per la costruzione immobiliare vera e propria. Qualora sulla casa oggetto di vendita sia stato stipulato un mutuo, sarà necessario produrre anche l’atto di mutuo e, al momento dell’atto vero e proprio, dovrai prevedere la partecipazione di un funzionario di banca che consegnerà quietanza di estinzione dello stesso e copia della cancellazione di ipoteca gravante sul bene.
Oggi, però, alcune ipoteche possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del mutuo su richiesta del creditore e senza l’intervento del notaio (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del Decreto Legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Non tutte le ipoteche possono essere cancellate d’ufficio con la “legge Bersani”. Anzitutto, la legge richiede che siano presenti i seguenti requisiti:
– l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l’apertura di credito);
– l’ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o di un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
– si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell’ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall’ipoteca, ai frazionamenti dell’ipoteca o simili).
2. La visura ipotecaria
La visura ipotecaria è un documento indispensabile che consente all’acquirente e al notaio di verificare che l’immobile oggetto del contratto non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. La presenza di uno di questi gravami non impedisce di per sé la conclusione del contratto, ma implica ulteriori valutazioni in merito e diventa necessaria l’assistenza di un professionista per agevolare la conclusione dell’affare.
3. Certificato di Prestazione Energetica (CPE): Indicatore di Efficienza Energetica
L’APE è un documento che dovrai obbligatoriamente richiedere a un professionista del settore iscritto al CENED (catasto energetico) che, dopo un sopralluogo, redigerà un prospetto sintetico grazie all’utilizzo di specifici software circa l’indice di prestazione energetica della tua casa.
Tale valutazione verrà fatta tenendo in considerazione le caratteristiche dell’immobile, dei muri, degli infissi, la tipologia dell’impianto di riscaldamento e di acqua calda e l’eventuale presenza di strumenti di energia rinnovabile. L’APE ha validità di dieci anni e va consegnata all’acquirente insieme al libretto della caldaia.
Il certificato di prestazione energetica ti fornisce informazioni sull’efficienza energetica della tua casa. È come un’etichetta che mostra quanto l’immobile sia “eco-friendly” e quanto potresti risparmiare sulle bollette delle utenze. Questo documento è importante perché molte persone sono interessate a case che siano più sostenibili dal punto di vista energetico.
4. Visura e scheda Catastale: Verifica della Correttezza dei Dati
La visura catastal è un documento che contiene informazioni importanti sulla tua casa:
- Indirizzo e piano
- Identificativi catastali (Foglio, Mappale, Subalterno)
- Nome e Cognome proprietari
- Zona censuaria
- Classe catastale
- Rendita catastale (importante per calcolare le imposte da pagare il giorno del rogito)
- Estremi dell’atto di provenienza
- Superficie dell’immobile in metri quadri o vani se non aggiornata
È fondamentale avere questa documentazione per evitare possibili errori e per assicurarsi che tutte le informazioni sulla tua casa siano corrette.
La scheda catastale invece è una planimetria registrata all’agenzia delle entrate in scala 1:200 che fotografa esattamente lo stato dell’immobile oggetto del contratto di vendita. In buona sostanza la planimetria consente all’acquirente e al notaio di verificare la conformità catastale del bene. Nel corso del tempo potrai aver avuto necessità di apportare delle modifiche più o meno sostanziali alla tua casa o effettuare opere di ristrutturazione; nel caso in cui tu abbia già provveduto, in sede di cambiamenti effettuati, ad aggiornare i dati catastali, non vi sarà problema alcuno poiché la fotografia sarà perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi. Qualora tu non l’avessi ancora fatto e siano presenti delle difformità, dovrai rivolgerti a un professionista perché rediga una nuova mappa catastale e richieda telematicamente al catasto la variazione in oggetto.
Diverso e più complesso è il caso in cui sia presente un qualsiasi abuso edilizio; prima di procedere alla compravendita, dovrai presentare una “scia o un cila in sanatoria” al comune di riferimento per sanare l’illecito, pagare una sanzione al comune e provvedere in un secondo momento alla regolarizzazione catastale. In questo caso, il tempo necessario alle operazioni potrebbe dilatarsi significativamente, per cui è bene muoversi per tempo. Attenzione perché, come già detto, non tutti gli abusi possono essere sanati e potrai correre il rischio di dover ripristinare l’immobile allo stato di fatto precedente, e quindi di dover chiamare un’impresa edile per far eseguire le opere. La planimetria catastale può essere richiesta direttamente presso gli uffici del catasto oppure tramite piattaforma web, ed è di facile reperimento.
5. Certificato di Agibilità e Conformità Urbanistica: Abitabilità Garantita
Il certificato di agibilità attesta che la tua casa è stata costruita rispettando le norme di legge e che è idonea ad essere abitata. Questo documento è molto importante perché dimostra che la tua casa è conforme alle regole urbanistiche locali e che è un luogo sicuro per vivere.
6. L’accesso agli atti
Ormai è sulla bocca di tutti, è il documento principe che blocca la maggior parte delle vendite in Italia e che ti consiglio di fare ancora prima di mettere in vendita la tua casa. Ma vediamo insieme di cosa si tratta.
Da buon proprietario dovrai dare delega ad un professionista (geometra, ingegnere, architetto) per recarsi presso l’ufficio tecnico del Comune ove ubicato l’immobile al fine di aprire i faldoni presenti nell’archivio ed estrapolare tutti i documenti presenti come ad esempio le concessioni edilizie, le varianti in corso d’opera, le sanatorie, la Dia, la SCIA, i condoni, il certificato di abitabilità-agibilità e soprattutto le ultime tavole di progetto (planimetrie) dalle quali si evince come è stata autorizzata la costruzione interna ed esterna della tua casa.
Successivamente il tecnico si dovrà recare a casa tua per fare i rilievi e confrontare se davvero la tua casa è conforme alle tavole di progetto e alle ultime schede catastali.
Questi documenti aiutano a creare fiducia e trasparenza durante il processo di vendita e a velocizzare le pratiche, in particolar modo se il tuo acquirente deve fare mutuo.
7. Documenti anagrafici
Indispensabili per la conclusione del contratto sono un documento di identità valido, il codice fiscale, il certificato di residenza. Qualora tu sia venditore in quanto società, dovrai presentare anche una visura camerale che attesti la tua legittimità ad agire.
Altri documenti
Ti verrà inoltre richiesto un certificato che attesti il tuo stato civile, per verificare se tu sia in comunione o separazione dei beni. Qualora l’immobile oggetto di vendita sia un appartamento sito in un condominio, dovrai presentare anche il regolamento condominiale e una liberatoria redatta dall’amministratore che evidenzi il pagamento regolare delle spese di condominio. Nel caso in cui tu voglia vendere un immobile affittato a terzi, ti sarà richiesto il contratto di locazione. Infine, se volessi vendere un immobile di pregio, sottoposto a particolari vincoli storici, sarà necessario produrre anche la regolare autorizzazione rilasciata della sovraintendenza ai beni culturali.
In sintesi, questi documenti sono fondamentali per vendere casa nel 2023 senza problemi e per garantire una transazione di successo. Essere ben preparati con tutta la documentazione necessaria ti aiuterà a evitare complicazioni e a offrire sicurezza agli acquirenti riguardo alla tua proprietà.
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