Da un punto di vista meramente generale, quando si parla di mutuo si corre sempre il rischio di cadere in una grande confusione.

Contrariamente a quanto si possa pensare, infatti, gli istituti bancari offrono diverse soluzioni a tutti coloro i quali siano interessati a contrarre un mutuo; ognuna di queste opzioni, poi, può essere personalizzata a seconda delle proprie specifiche esigenze personali.

Come tante altre persone, anche tu avrai sicuramente dei problemi per quanto riguarda la comprensione delle varie differenze che intercorrono tra i mutui proposti dalle banche.

Ma non finisce qua perché una volta contratto il mutuo avrai anche la possibilità di cambiarlo ed è qua che entra in gioco la rinegoziazione del mutuo o la surroga.

Se vuoi davvero comprendere quali siano le diramazioni che possono prendere i mutui, non devi fare altro che continuare a leggere, così da poter avere finalmente le idee chiare ed orientare al meglio la tua scelta finale.

Che cos’é un mutuo e in cosa consiste esattamente?

Prima di analizzare la questione da un punto di vista più specifico e circoscritto, può essere utile cercare di comprendere cosa sia un mutuo e quale sia la sua utilità nel quotidiano.

Il mutuo ipotecario è, in sostanza, un prestito che un istituto bancario o un istituto di credito offre ad un soggetto che ha la necessità di acquistare una casa. Consiste in una somma di denaro che viene preventivamente richiesta alla banca la quale, prima di procedere all’erogazione del denaro, si assicura che il richiedente possa offrire delle garanzie di restituzione. Se hai bisogno di acquistare una casa, ad esempio, puoi chiedere un prestito alla banca; in cambio, però, la banca ti chiederà di dare delle garanzie, ad esempio verificando la tua capacità di rimborso della rata attraverso la tua dichiarazione dei redditi, la busta paga e la verifica del contratto di lavoro.

Attraverso un apposito contratto sottoscritto dinanzi ad un notaio che prende il nome di atto di mutuo, quindi, la banca ti dà il denaro di cui hai bisogno, in cambio dell’iscrizione dell’ipoteca sulla tua casa che è una garanzia a favore della banca e tu potrai restituire la cifra che ti è stata prestata attraverso delle rate maggiorate da un tasso d’interesse che può essere sia fisso che variabile (dipende dalle circostanze).

Che cos’é la rinegoziazione del mutuo?

Una volta capito per sommi capi cosa sia un mutuo e quale sia la sua funzione nel quotidiano, puoi addentrarti più nel dettaglio e capire cosa sia la rinegoziazione del mutuo.

La rinegoziazione del mutuo è un’opzione messa a disposizione dalle banche ai propri correntisti: si tratta di un’operazione attraverso la quale puoi cambiare alcuni dettagli del contratto che hai stipulato con la banca.

La rinegoziazione è a costo zero, vale a dire che non c’é nessuna spesa da sostenere: tutto ciò che dovrai fare, consisterà solo nel telefonare alla tua filiale e prendere un appuntamento con un apposito consulente. La banca, a questo punto, analizzerà a fondo la tua pratica e stabilirà in maniera insindacabile se sarà eventualmente possibile riaprire una trattativa e modificare alcuni parametri o se non sarà possibile procedere in nessun modo.

Ora che hai capito che cos’é la rinegoziazione del mutuo, è bene analizzare ancora più a fondo la questione e capire cosa puoi cambiare.

Quali sono i parametri modificabili del mutuo?

Parametri del mutuo che possono essere soggetti a rinegoziazione sono vari, come ad esempio lo spread e il tasso d’interesse, la durata del contratto costituita dalle rate da corrispondere ogni mese e il tipo di contratto; quest’ultimo consiste sostanzialmente nel passaggio da tasso fisso a tasso variabile, a seconda delle tue specifiche esigenze.

Per poter fare istanza di rinegoziazione alla banca, non devi far altro che mandare una raccomandata A/R e attendere la risposta da parte della tua filiale: in caso di esito positivo potrai fissare un appuntamento e riaprire le trattative; in caso di esito negativo, invece, il tuo mutuo non cambierà e continuerai a versare la somma pattuita all’atto della sottoscrizione del contratto.

E’ importante che tu tenga a mente che la procedura di rinegoziazione è sempre gratuita, quindi non ti potrà essere accreditato nessun tipo di costo aggiuntivo e nessuna tassa durante le fasi di richiesta di rinegoziazione del mutuo.

In cosa consiste la surroga del mutuo?

Quando si parla di surroga del mutuo si fa riferimento ad una particolare operazione bancaria che consiste in un trasferimento del mutuo dalla propria banca ad un’altra.

In sintesi, se hai contratto un mutuo con una banca puoi fare richiesta di surroga, vale a dire puoi trasferire il mutuo che hai contratto presso un istituto bancario più conveniente.

I vantaggi che si possono ottenere dalla rinegoziazione del mutuo sono vari, ed ognuno di essi va a beneficio del cliente: ti basti pensare, ad esempio, che puoi rinegoziare totalmente le condizioni del contratto stabilite in principio, andando in questo modo a trovare la soluzione più idonea a seconda delle tue specifiche esigenze personali.

Il passaggio del mutuo da una banca all’altra è quasi del tutto gratuito: l’unica spesa che il cliente deve affrontare è quella relativa alla tassa ipotecaria, che consiste in 35€ da versare in fase di trasferimento del mutuo.

E’ importante capire quali sono i vantaggi che puoi rinegoziare in caso di surroga del mutuo.

I benefici della surroga del mutuo

Una volta che hai compreso in cosa consiste effettivamente la surroga del mutuo, non resta che spiegarti quali sono i benefici di questa particolare operazione.

Nello specifico, i clienti che intendono beneficiare della surroga possono vedere il proprio tasso di interesse da corrispondere alla banca subire dei cambiamenti, in linea con quelle che sono le proprie esigenze personali.

Come se ciò non bastasse, i clienti possono anche beneficiare di una durata del mutuo diversa, potendolo così estinguere in differenti fasi temporali e con una rateizzazione diversa.

La surroga del mutuo può essere richiesta in qualsiasi momento presso la propria banca di appartenenza, la quale non può opporsi alla volontà del cliente; la banca presso cui invece si decide di aprire un nuovo rapporto, invece, può scegliere liberamente se concedere questo definitivo cambio o se rifiutarlo, a seconda di ogni singola specifica politica aziendale bancaria.

Come scegliere tra la rinegoziazione e la surroga del mutuo?

Ora che hai capito i meccanismi che regolano questi due particolari istituti finanziari, non ti resta che scegliere come muoverti.

E’ doveroso che tu sappia, però, che la scelta di queste due opzioni dipende unicamente da te e dalle tue esigenze: prima di procedere, quindi, non devi fare altro che comprendere quale sia la tua situazione economica e quali siano i parametri specifici del mutuo che hai contratto con la tua banca.

In particolare devi saper che quando chiedi una surroga la banca andrà a richiederti tutti i documenti di reddito come se fosse una nuova erogazione di mutuo. Quindi se la tua situazione reddituale e lavorativa è peggiorata non è così conveniente chiedere una surroga.

Solo dopo una tua personale ed attenta analisi potrai sapere come muoverti nel migliore dei modi, ponendo in essere così la scelta che più riterrai opportuna a seconda della tua condizione.

E’ importante che ricordi che entrambe le operazioni sono sostanzialmente gratuite, fatto salvo quella inerente la richiesta di surroga del mutuo che richiede il pagamento della tassa ipotecaria che si aggira intorno ai 35€; per il resto, tutta la procedura è gratuita, dipendendo solo ed unicamente dalla tua volontà e da quella della banca cui sei correntista.

In definitiva sebbene il mondo dei mutui possa apparire a primo impatto difficile da comprendere, è interessante notare come con la giusta attenzione e con delle idee più chiare anche tu possa scegliere la soluzione più idonea alla tua situazione, riuscendo in questo modo ad estinguere il debito che hai contratto con la banca senza più inconvenienti di sorta.

Tutto ciò che devi fare, dunque, è analizzare a fondo la tua situazione così da poter compiere la scelta finale con la giusta oculatezza.

Se hai ancora dei dubbi, contattami posso aiutarti a trovare la strada migliore per te.

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La casa è un traguardo che farà sempre parte della vita di tutti noi, ma il suo raggiungimento può rivelarsi spesso molto complicato, sicuramente la crisi che imperversa in questo periodo storico ha influenzato negativamente non solo le nostre disponibilità economiche, ma anche il mercato immobiliare a livello globale. Purtroppo, è sempre più facile imbattersi in cali delle entrate, spese impreviste, licenziamenti e finanziamenti sempre più difficili da sostenere.

Parliamo di problematiche che ormai investono la maggioranza delle famiglie italiane, che fanno fatica a pagare le rate del proprio mutuo. A causa di questo scenario economico piuttosto complesso, gli istituti di credito e le banche cercano di creare condizioni più favorevoli, in modo da evitare eventuali pignoramenti degli immobili per mancato pagamento delle rate.

Cos’è il pignoramento?

Il pignoramento consiste nel sequestro vero e proprio dell’immobile, causato molto spesso da rate insolute del mutuo. Si tratta di una procedura, però, che non risulta conveniente non solo al debitore ma anche al creditore. Se da un lato il cliente rischia di perdere la propria casa, la banca, mettendo all’asta tale immobile, rischierebbe di registrare una notevole perdita, in quanto il suo prezzo di vendita sarà di gran lunga inferiore rispetto a quello originario. Proprio per questo motivo, gli istituti di credito tendono ad allentare le proprie pretese nei confronti dei beneficiari insolventi, ovviamente non per sempre!

In questi casi, dunque, si cerca di andare incontro alle esigenze della banca, proponendo delle soluzioni per risolvere nel migliore dei modi il problema, tenendo in considerazione sicuramente il proprio reddito annuo.

Una possibilità può essere un piano di rientro dilazionato, che consiste nel diminuire l’importo delle singole rate, prolungando il finanziamento, oppure la sospensione temporanea del versamento rateale. In alternativa, si può richiedere una sospensione del pagamento della quota capitale, in questo modo si andranno a pagare solamente gli interessi dovuti dal mutuo, così che una volta ripreso il pagamento regolare delle rate, non ci si ritrovi a dover sostenere degli importi notevolmente incrementati.

La proposta di saldo e stralcio è un’altra possibilità nelle mani del debitore, basta stipulare un accordo con il proprio creditore, chiudendo in modo definitivo il mutuo ‘insoluto’. In questo caso, l’insolvente andrà ad estinguere il proprio debito attraverso il pagamento di interessi e capitale, ma caratterizzato da un importo diminuito. Infine, il debitore potrebbe anche vendere la casa ad un altro privato, in modo da far estinguere il mutuo da quest’ultimo.

Come affrontare il pignoramento

Se la banca o l’istituto di credito, con la quale è stato stipulato il contratto di finanziamento, riscontra un numero di rate insolute e l’incapacità del debitore nell’estinzione del mutuo, può richiedere il rimborso immediato dell’intero importo dovuto e, in caso di mancato pagamento di questo, può provvedere al pignoramento forzato dell’immobile. Questa procedura risulta necessaria per reintegrare le spese effettuate per l’acquisizione dell’abitazione, mediante i ricavi ottenuti dall’asta.

Il Testo Unico Bancario, attraverso l’articolo 40, afferma che, fino a 180 giorni dall’inadempimento al pagamento delle rate, la banca può solamente richiedere il rimborso del debito insieme agli interessi di mora. Una volta terminati i 180 giorni, può decadere il diritto a rateizzare il mutuo, causando il versamento immediato dell’intero importo.

Il pignoramento, però, è una procedura che deve essere preceduta da un iter giudiziario, che necessita di un decreto ingiuntivo. Quest’ultimo viene emesso da un magistrato, che consente al creditore di agire per recuperare ciò che gli spetta. In seguito viene notificato l’atto di precetto, ovvero l’ultima formale intimazione a conferire l’importo del debito in un arco di tempo non superiore ai dieci giorni. Se anche questo tentativo di riscossione non va a buon fine, l’atto di precetto farà valere il diritto di pignoramento.

Il pignoramento dovrà essere effettuato entro novanta giorni dall’atto di precetto, ma, in questo periodo di tempo, è sempre possibile risarcire il debito vendendo la casa o trovando un accordo con la banca, magari con la procedura di saldo e stralcio del debito.

Sicuramente la vendita all’asta giudiziaria della casa è il peggior epilogo alla quale potresti assistere, infatti contiene un rischio non indifferente. Non solo perderai la proprietà sull’immobile, ma è molto facile che i ricavi della vendita dell’asta non vadano a coprire l’importo totale del debito, quindi rimarrai ancora debitore nei confronti della banca, la quale, per recuperare i crediti insoluti, potrebbe procedere ad altri pignoramenti come per esempio quello del tuo conto corrente, di un quinto dello stipendio o della tua automobile. In queste situazioni, è fondamentale agire in maniera tempestiva ed efficace per ottenere qualche possibilità di sospendere o almeno ritardare la procedura di pignoramento della banca. Di seguito vediamo altre possibili soluzioni a questo problema.

Altre soluzioni al pignoramento

Sicuramente la possibilità più semplice è l’estinzione anticipata del finanziamento, ovvero il pagamento dell’intero importo dovuto, chiudendo il prestito in maniera definitiva. Per adottare questa soluzione bisogna inviare una raccomandata alla banca, che dovrà essere allegata del documento d’identità e codice fiscale, in cui si dichiara di voler risarcire il debito anticipatamente rispetto alla scadenza prestabilita. Quindi l’istituto di credito dovrà calcolare la cifra dovuta.

Le due parti dovranno dar vita ad un atto notarile per concludere l’operazione, andando a versare nelle casse della banca il debito residuo.

Così il mutuo verrà estinto e l’ipoteca sarà annullata, l’ormai ex-debitore diventerà proprietario dell’immobile e non dovrà più sottostare ad alcuna condizione.

Un’altra soluzione è rappresentata dal cambio del bene ipotecato, che consiste nel registrare un’ipoteca su un immobile diverso rispetto a quello originario. In questo modo la prima casa non sarà più soggetta ai vincoli dell’istituto di credito, ma è necessaria l’autorizzazione di quest’ultimo per avviare la procedura. Generalmente, il consenso viene assicurato quando viene prestata la medesima garanzia, ovvero che il nuovo immobile ipotecato dovrà permette la stessa possibilità di realizzo in caso vendita all’asta giudiziaria. In alternativa all’ipoteca, il cliente potrebbe ricorrere ad una fideiussione come garanzia, con un soggetto terzo che assume la responsabilità del debito, in caso di insolvenza da parte del debitore originario. Il fideiussore dovrà dimostrare un patrimonio, sia immobile che mobile, che risulti essere una garanzia nei confronti della baca per risarcire, eventualmente, il prestito.

Infine, l’ultima possibilità è l’accollo del mutuo, con un’acquirente che si assume la responsabilità nei confronti della banca, accollandosi il debito del precedente mutuatario. Ciò avviene quando si decide di vendere la casa sulla quale pesa l’ipoteca del finanziamento, mediante un accordo tra l’istituto di credito e l’acquirente.

Il venditore dell’immobile potrà finalmente liberarsi non solo del mutuo ma anche dell’ipoteca, l’acquirente, però, dovrà valutare i benefici e gli eventuali svantaggi derivanti da questa soluzione. Infatti, se da un lato è possibile godere di un finanziamento privo dei costi di perizia e di istruttoria, dall’altro ci si potrebbe accollare un mutuo poco conveniente, magari a causa di condizioni svantaggiose e di tassi d’interesse alti.

Eventualmente, l’acquirente ha la possibilità di ricorrere ad una surroga.

Per effettuare l’operazione di accollo del mutuo è necessario il benestare da parte della banca, perché quest’ultima deve accertarsi che l’acquirente dell’immobile non sia un soggetto a rischio di insolvenza, verificando la situazione patrimoniale.

Se non riesci più a pagare il mutuo, la cosa più importante da fare è non perdere tempo ma agire in modo rapido alla ricerca della soluzione migliore per te.

In funzione di quello che è il problema che ti ha messo in difficoltà nel pagare il mutuo come per esempio la perdita del posto di lavoro, o perché a causa del Covid-19 hai dovuto chiudere la tua attività è bene che tu sappia che oggi hai la possibilità di evitare di perdere la casa all’asta e di rimanere debitore a vita.

Affinché il problema non diventi più grande, è scelta saggia non temporeggiare.

Contattami ora perché so come aiutarti, l’ho già fatto per altre famiglie.

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