L’emergenza sanitaria dovuta al Covid-19 a cui il nostro paese ha fatto fronte in questi mesi ha messo molti italiani in difficoltà, anche per quanto riguarda il pagamento del mutuo. Alcuni sono riusciti a pagare la rata, anche se con un po’ di ritardo, mentre altri rischiano di perdere la casa. Siccome si tratta di un argomento molto delicato, in questo articolo approfondirò tutte le informazioni più importanti che ti serviranno per evitare di perdere la tua casa all’asta.

Se purtroppo, ormai, il dato è tratto, hai già ricevuto un pignoramento o sei certo di non riuscire più a sostenere le rate di mutuo, scoprirai che avrò comunque la possibilità di trovare una soluzione per aiutarti ad uscire dalla situazione debitoria in modo definitivo.

È possibile perdere la casa se non si paga più il mutuo?

Una domanda che tante persone si chiedono è sicuramente la seguente: Rischio di perdere la casa se non pago il mutuo?

La risposta è no, ma dipende! Questo perché nel 2016 è entrata in vigore un decreto ministeriale che obbliga tutte le banche ad aspettare 18 rate non pagate prima di poter avviare tutta la procedura che comporta il pignoramento della casa. Questo vuol dire che la banca è tenuta ad informare sempre in anticipo il cliente dei rischi che corre quando una rata viene saltata.

Se si sono superate le 18 rate non pagate, la banca può procedere con l’esproprio forzato dell’immobile e quindi sarà confiscato e messo all’asta. Ma se la banca ottiene più ricavo del debito stipulato, allora l’eccedenza sarà versata al creditore. Chiaramente dopo che la banca ha venduto la casa all’asta il mutuo sarà estinto per sempre, anche se i ricavi non dovessero essere superiori. Il problema per te nasce quando la banca non riesce a recuperare dalla vendita all’asta l’intero importo; a questo punto oltre ad aver perso la casa rimarrai ancora debitore a vita per le somme rimanenti, situazione che in pochi ti dicono e che ti metterà in condizione di affrontare il futuro con grandi difficoltà.

Cosa succede se si paga il mutuo in ritardo?

Le conseguenze del ritardo non sono uguali per tutti, nella maggior parte dei casi dipendono dal motivo per cui si posticipa un pagamento. Se si tratta di motivi economici e l’accredito avviene in maniera diretta su un conto corrente, è sempre meglio avvisare in anticipo la banca. Ma se ci sono altre problematiche si può sempre richiedere una dilazione della rata o semplicemente avvisare che il pagamento avverrà in ritardo, l’importante è tenere la propria banca sempre aggiornata. Se l’istituto di credito è un servizio online allora bisognerà chiamare l’assistenza clienti, altrimenti è sempre consigliabile recarsi personalmente in filiale e parlare con un consulente specializzato. Se si avvisa la banca ci sono molti vantaggi, ad esempio il CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria, è società privata che gestisce un sistema di informazioni creditizie, in particolare quelle riguardanti eventuali posizioni debitorie dei soggetti censiti) sarà avvisato in anticipo, in questo caso è possibile non pagare la mora. Generalmente gli interessi di mora e la segnalazione al CRIF avvengono subito pochi giorni dopo il ritardo, perciò è fondamentale avvisare la propria banca. Nei paragrafi successivi capiremo nello specifico dopo quanto avviene la segnalazione al CRIF.

Dopo quanto tempo viene mandata la segnalazione al CRIF?

Quando si verifica il mancato pagamento della rata di un mutuo e vengono applicati tutti gli interessi di mora, possono verificarsi ulteriori gravi conseguenze. Si è considerati morosi quando si rientra in queste tre categorie che saranno elencate di sotto.

• Il mancato pagamento di una singola rata del mutuo o di più rate;
• il ritardo nel pagamento che va oltre i 180 giorni della scadenza della rata;
• il mancato pagamento di più di 6 rate tra il 30° e il 180° giorno.

La banca per legge ha il diritto di procedere a quella che viene chiamata “la risoluzione del contratto” e subito dopo scatterà il pignoramento dell’immobile. Ovviamente il cliente sarà sempre avvisato prima dalla banca, nessuna procedura viene messa in atto all’oscuro del proprietario. Ma per capire meglio il funzionamento, bisogna sapere che la segnalazione del ritardo viene prima segnalata al SIC. Da questo momento in poi il cliente possiede altri 15 giorni per poter regolarizzare il mutuo, dopodiché la segnalazione dal SIC viene mandata al CRIF. Quando si verifica un mancato pagamento, la segnalazione dei ritardi successivi sarà molto più veloce e infatti avverrà anche per una singola rata.

Procedere con la sospensione del mutuo

Se affronti una difficoltà economica che si può protrarre per lungo tempo tanto da non riuscire a pagare più di una rata, puoi provvedere ad una sospensione del mutuo per 12 mesi. In questo tempo la rata viene praticamente sospesa e quindi puoi smette di pagare la rata, ma devi comunque versare quelli che sono gli interessi del mutuo.

Ma bisogna prestare molta attenzione, perché non tutti possono usufruire di questa opportunità, infatti può farlo solo chi ha aperto un mutuo 24 mesi prima della richiesta e inoltre deve riguardare la prima casa. Naturalmente questa grande opportunità viene concessa solo nel caso in cui il lavoratore dipendente presenta delle motivazioni valide, come ad esempio la sospensione dell’attività lavorativa. Un altro evento che può giustificare senza dubbio la sospensione, è la morte del titolare del mutuo, oppure una condizione in cui esso non è più una persona autosufficiente in grado di intendere e di volere. Anche in questo caso però la banca non aspetterà a vita, ecco perché difronte ad un impedimento importante è sempre bene valutare con attenzione cosa fare, se pensare ad esempio di vendere la casa e chiudere quanto prima il mutuo per evitare di pagare inutili interessi di mora.

Interessi di mora cosa sono e a quanto ammontano

Gli interessi della mora vengono applicati nel caso in cui si verifica un ritardo nei pagamenti e sono a carico del debitore e creano anche dei disagi per il creditore. L’ammontare degli interessi di mora viene sempre specificato nel contratto in modo esplicito, quindi possono variare a seconda della tipologia di mutuo che si è stipulata. Ma il mancato pagamento delle rate, generalmente comporta il pagamento di una mora che deve aggiungersi a quelle che sono segnalate nell’atto del mutuo. C’è un calcolo specifico da effettuare per capire quanto bisogna pagare, occorre moltiplicare i giorni di ritardo per l’importo della rata, per il tasso di mora che è previsto, il tutto diviso 36500.

Il calcolo è molto semplice e può essere effettuato anche in maniera autonoma per avere delle idee chiare.

Cosa può fare la banca quando non vuole più aspettare?

La banca può avere un ruolo fondamentale, può anche decidere di utilizzar una clausola che è contenuta nell’atto del mutuo per chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza. La banca ha il dovere di notificare necessariamente, attraverso un atto di precetto, il debito dando dieci giorni di tempo al mutuatario per poter completare il pagamento. L’atto resta valido per una durata di 90 giorni, fino a quando la banca non decide di avviare il pignoramento dell’immobile.

Tutte le conseguenze di un mutuo non pagato

In conclusione ecco un riepilogo sulle conseguenze che un mutuo non pagato può portarti

Il primo step è l’applicazione di una mora nel caso in cui si verifica il mancato pagato di una o più rate di un mutuo, dovrai obbligatoriamente risarcire la banca per il danno che hai causato. Dopodiché il tuo nome sarà scritto nei registri del SIC, questo può essere una difficoltà perché si possono avere dei problemi nel caso in cui si vuole ottenere un altro prestito in futuro. L’iscrizione ai registri del SIC e del CRIF, può essere revocata regolarizzando semplicemente tutti i pagamenti. Infine, se sono state superate le 18 rate non pagate, scatta automaticamente il pignoramento dell’immobile e la messa all’asta, a questo punto puoi considerare il tuo immobile perso per sempre.

Alt! Fermo li… non è vero!

Se hai la necessità di vendere una casa, perché impossibilitato nel pagare il mutuo o perché hai perso il posto di lavoro, o perché a causa del Covid-19 hai dovuto chiudere la tua attività è bene che tu sappia che oggi ho la possibilità di non farti perdere la casa all’asta e di evitarti di rimanere debitore a vita. Affinché il problema non diventi più grande, però, devi fare una scelta saggia: non temporeggiare.

Contattami subito perché so come aiutarti, l’ho già fatto per altre famiglie.

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Tra i motivi che hanno decretato la crisi del mercato immobiliare soprattutto a cavallo tra il 2008 e il 2011, c’è stata la difficoltà da parte degli acquirenti nell’onorare il mutuo resosi necessario per l’acquisto dell’immobile. In molti casi, le persone si sono trovate nella situazione di non poter onorare il pagamento mensile della rata prevista dal piano di ammortamento e quindi si sono visti mettere in discussione l’immobile e il loro futuro.

Tuttavia, per questo genere di casi, la legge italiana ha deciso di prevedere un’apposita norma purtroppo conosciuta anche come Legge salva suicidi in virtù di un drammatico epilogo che si stava presentando sempre in più casi.

Il riferimento è la Legge 3 del 2012 messa a disposizione per affrontare in maniera adeguata quella che era diventata un’urgenza sociale molto rilevante, in quanto tantissimi cittadini si sono ritrovati in una condizione di sovra indebitamento. La Legge 3 permette di avere a disposizione uno strumento molto utile per far fronte a una mancanza di liquidità causata da perdita di lavoro e da qualsiasi altro motivo.

La rivoluzione della Legge 3

Con l’avvento della Legge 3 in Italia c’è stata una vera e propria rivoluzione nella gestione delle finanze familiari prendendo spunto da quanto avviene negli Stati Uniti d’America. In particolare la legge è stata partorita sul modello del famoso Chapter 7 americano e prevede l’introduzione del concetto che anche un nucleo familiare, così come accade per un’azienda, può fallire in virtù di una crisi di liquidità. Sulla scia di quanto previsto in Italia, anche altri Paesi europei hanno deciso di intraprendere questo sentiero come nel caso della Spagna. Entrando maggiormente nel merito del meccanismo, la legge 3 prevede una formula basata sul cosiddetto concordato preventivo.

Si tratta di uno strumento che viene messo a disposizione del debitore il quale può in questo caso evitare la dichiarazione di fallimento. In buona sostanza il debitore ha l’opportunità di rinegoziare il proprio debito contratto con qualsiasi ente, come la banca, un fornitore nel caso di commercianti o la stessa Equitalia. Il debitore che si trova in chiare situazioni di difficoltà economiche può eliminare il proprio debito attraverso lo stralcio senza ipoteca o rateizzando il pagamento dell’IVA. In alcune situazioni è anche prevista la possibilità di sospendere le azioni esecutive.

Chi può accedere alla Legge 3

Nonostante dagli addetti ai lavori questa legge sia stata definita come molto importante e soprattutto ben strutturata, sono stati pochissimi cittadini e le aziende che hanno deciso di utilizzarla. Da un lato certamente su questo dato ha influito la scarsa informazione, ma dall’altro ci sono degli effettivi problemi per accedere alla legge stessa. In primo luogo è necessario sapere che per sfruttare le potenzialità di questo strumento bisogna avvalersi del supporto di una figura professionale abilitata secondo quanto disposto dalla stessa normativa.

A tal proposito, sono abilitati a offrire questo genere di supporto gli avvocati, i notai, i commercialisti, i ragionieri, gli amministratori delegati di società con comprovata esperienza e che non hanno dichiarato nella loro carriera fallimento e studi professionali associati. Ci sono inoltre dei requisiti che bisogna soddisfare per poter avere accesso. Per poter avviare la procedura bisogna essere una persona fisica, un imprenditore agricolo, un imprenditore sotto soglia di fallibilità, una startup innovativa o un’associazione no profit. E’ necessario inoltre che i debitore sia in grado di ricostruire con fatti evidenti e comprovati le varie situazioni che hanno portato all’indebitamento e alla crisi di liquidità. Molto importante per poter attivare la legge 3 è che ci sia un accordo tra il debitore e il creditore per ristrutturare adeguatamente il debito secondo le potenzialità dello stesso debitore.

Devono essere presentati tutti i documenti che permettono di ricostruire la situazione partendo dalle somme dovute, fino ad arrivare a all’elenco dei beni mobiliari, immobiliari e le spese di sostentamento necessarie per tutto il nucleo familiare ogni mese. Attraverso una valutazione della situazione sarà possibile ristrutturare il debito secondo le potenzialità del cliente. Per questi motivi è molto importante avvalersi di un professionista abilitato e previsto dalla normativa, in maniera tale che possa dare al debitore tutto il supporto necessario per riuscire a gestire al meglio la situazione.

Cosa succede se non si paga il mutuo

Nel caso in cui non si paghi il mutuo, il debitore va incontro a determinate situazioni di cui dovrà dar conto. Se il debitore paga le rate in ritardo, sarà tenuto a pagare le morosità previste per i giorni di ritardo e sarà segnalato al CRIF.

Questo significa che avrà delle difficoltà in futuro nel poter richiedere un finanziamento di qualsiasi entità. Da sottolineare che per il ritardo si intende un pagamento che avviene tra il trentesimo e il 180 esimo giorno dalla data in cui era prevista la scadenza della rata. Se, invece, il debitore non paga più le rate del mutuo, può perdere la casa. Tuttavia, la banca può entrarne in possesso e quindi prevedere il pignoramento dell’immobile con successiva vendita all’asta soltanto nel caso in cui ci siano almeno 18 rate non pagate.

Per evitare queste situazioni e affrontare il problema per tempo è meglio rivolgersi a una struttura specializzata per scoprire le potenzialità di uno strumento molto utile come da legge 3 che permette di strutturare il debito secondo importi più adatti alle proprie finanze.

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Mi capita molto spesso di imbattermi in clienti interessati a sapere cos’è il saldo e stralcio. Essenzialmente il saldo e stralcio è una particolare tecnica attraverso la quale un professionista impedisce che un immobile venga svenduto, in sede d’asta. Ciò avviene trattando con i creditori, in modo da ridurre l’importo dovuto, e trovando un nuovo acquirente, che andrà ad acquistare l’immobile.

Se sei interessato a conoscere nel dettaglio le caratteristiche di questa pratica, allora ti consiglio di continuare a leggere questo articolo, così da diventare più consapevole in merito.

La figura del debitore

Nell’illustrarti al meglio come funziona il saldo e stralcio, andremo a visionare nel dettaglio i vari ‘attori’ coinvolti nell’operazione. Partiamo con il debitore, che, per convenzione, chiameremo Mario. Consideriamo che Mario ha ottenuto un finanziamento da parte di una banca, per acquistare la propria abitazione, che dovrà rimborsare a rate sotto forma di mutuo.

Inizialmente, il debitore è riuscito a pagare le prime rate ma, a causa di un imprevisto che gli ha ridotto le entrate, non è più in grado di sostenere il mutuo. Infatti è molto facile che una spesa improvvisa o la perdita del lavoro possano gravare pesantemente sulle casse di Mario.

Il debitore comincerà dunque a non pagare le rate e, in poco tempo, si troverà a dover assistere ad una procedura poco simpatica messa in atto dalla banca o dal creditore: il pignoramento, quindi la casa verrà messa all’asta. Ciò non significa necessariamente che il debito verrà estinto del tutto, quindi Mario potrebbe trovarsi non solo senza casa, ma anche con una parte di debito ancora da saldare.

Le figure del creditore e dell’acquirente

Immaginiamo che il creditore nei confronti di Mario sia una banca, anche se non sempre è rappresentato dalla stessa. Infatti, altri potenziali creditori, potrebbero essere il condominio o una società finanziaria, che possono dare vita ad una procedura di pignoramento.

Innanzitutto è bene fare una distinzione tra creditori: ci sono con quelli privilegiati che si differenziano dai non privilegiati. Nel caso del saldo e stralcio i ‘privilegiati’ hanno la priorità. Solitamente l’istituto che concede il finanziamento è il primo datore di ipoteca, quindi un privilegiato e bisognerà rivolgersi a lui per iniziare la procedura di stralcio.

Le valutazioni effettuate da parte del creditore, durante questo procedimento di stralcio di debiti, si basa su calcoli razionali derivanti da tutti i parametri consacrati nel contratto firmato con Mario, che, al contrario, necessità di una soluzione il più conveniente possibile.

Per ottenere dei margini di vantaggio nella trattativa, un buon consulente dovrebbe concentrarsi su determinate questioni, come la rapidità del saldo. Infatti, i creditori, attraverso il saldo e stralcio, saranno in grado di ottenere più velocemente parte della somma dovuta, mentre con l’asta immobiliare i tempi sono decisamente più lunghi.

Gli ‘attori’ della ‘scena’ non si limitano a queste due figure, ovvero il creditore e il debitore, ma c’è un altro protagonista determinante, ovvero l’acquirente dell’immobile. Egli acquisterà la casa prima che finisca all’asta, proprio per questo è necessario rivolgersi ad un buon consulente in grado di trovare, in tempi brevi, un potenziale acquirente.

E’ bene sapere che non sempre si individua l’acquirente perfetto, quindi è importante verificare che la persona disponga della liquidità necessaria per acquisire l’immobile per intero, oppure di particolari caratteristiche che ne favoriscano l’accesso ad un finanziamento. Oltre a ciò, è fondamentale che l’acquirente sia realmente interessato alla casa.

Infine, un’altra prerogativa che dovrebbe caratterizzare l’acquirente, riguarda la sua intenzione ad effettuare un acquisto particolare, invece che un acquisto tradizionale dove il venditore non ha nessun tipo di problema. Infatti spesso gli acquirenti scappano a gambe levate quando sentono parlare di pignoramenti, ipoteche legali, ipoteche giudiziali, aste, tribunali e mutui incagliati.

La figura del consulente.

Ritorniamo alla nostra storia immaginaria, con Mario che deve sostenere un debito, anche piuttosto importante. Mario non avrà molte possibilità per liberarsi una volta per tutte di questo peso, se non quella dello stralcio immobiliare, l’unica opportunità di superare al meglio questa brutta situazione.

Per fare ciò, però, Mario dovrà incontrare un consulente competente, capace e nel quale riporre massima fiducia. E’ importante sapere quali procedure adotterà questa figura professionale, in modo da capire il funzionamento dello stralcio e ciò che dovrai aspettarti.

La prima cosa che il consulente andrà a fare è rivolgersi al debitore, ovvero Mario. Il consulente ha necessariamente bisogno della fiducia del debitore per adottare la soluzione migliore, in modo da tirare fuori Mario da questa posizione scomoda. Le due parti devono quindi raggiungere un accordo, con il professionista che stilerà un contratto con funzione di delega, che gli permetterà di accordarsi con gli eventuali creditori.

La seconda fase dello stralcio consiste, quindi, nel trattare con i creditori, quindi convincere la banca, ad esempio, ad abbassare le proprie pretese sul debito, raggiungendo una cifra più accessibile.

Durante la terza fase, il consulente dovrà mettersi alla ricerca dei potenziali acquirenti, anche se dovrebbe fare ciò contemporaneamente alla seconda fase. E’ possibile che sia il consulente stesso a rivestire la carica di acquirente, andando a comprare l’immobile, ma se non dovesse disporre della cifra necessaria, allora ricercherà un altro compratore.

Una volta completate le tre fasi, il consulente potrà finalmente presentare le carte decisive della trattativa al suo cliente e gli altri ‘attori’ della storia, assicurando la soddisfazione di tutte le parti. Le trattative di stralcio immobiliare, infatti, sono delle tecniche che risultano vantaggiose per tutti, in un modo o nell’altro.

La convenienza del saldo e stralcio

Il creditore sarà riuscito a recuperare velocemente i denari che aveva prestato in precedenza senza dover aspettare i tempi biblici del tribunale e dell’asta giudiziaria.

Mario sarà riuscito letteralmente a salvare e a ripulire totalmente la sua posizione grazie a questa procedura. L’eventuale cifra che avanzerà dallo stralcio del debito con la banca verrà consegnata a Mario che avrà così a possibilità di ripartire a nuova vita dopo un periodo di difficoltà.

La storia di Mario è un esempio di procedimento andato a buon fine, grazie a questa particolare tecnica, ma sono davvero tanti i casi reali che necessitano di un intervento tempestivo, mandato avanti da figure professionali e competenti. Sono tantissime le famiglie che sono riuscite realmente a salvarsi, estinguendo debiti anche abbastanza onerosi, grazie a queste procedure.

Per assicurare la buona riuscita dell’operazione, però, non bastano le conoscenze tecniche necessarie, ma anche un buon fiuto nelle negoziazioni e le giuste conoscenze nel mercato immobiliare.

Se ti senti un po’ come Mario mi dispiace davvero tanto ma ti invito a pensare che rispetto a pochi anni fa, quando, chi aveva un debito con la banca non aveva alternative se non che perde tutto all’asta, oggi c’è la possibilità concreta di essere supportato da un team di professionisti che tutti i giorni aiutano tante famiglie in Italia a risolvere il tuo stesso problema.

Ritieniti fortunato perché oggi sei finito nel posto giusto.

Ho la possibilità, infatti, grazie alla collaborazione con una società specializzata, di effettuare per te una consulenza GRATUITA per trovare il modo di azzerare tutti i tuoi debiti, vendendo la tua casa prima che sia troppo tardi.

Così facendo potrai chiudere in una sola volta tutte le posizioni debitorie, anche se hai già ricevuto un pignoramento o un decreto ingiuntivo.

Se hai deciso di mettere una pietra sul passato se vuoi con tutte le tue forze risolvere il problema e guardare ad un futuro più sereno, lascia i tuoi dati per essere richiamato.

Scopriremo insieme, in modo del tutto gratuito, se e come posso aiutarti per risolvere il problema.

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