Il nuovo Decreto Liquidità cambia molte cose per quanto riguarda le agevolazioni sull’acquisto della prima casa.

La nuova scadenza viene protratta, secondo quanto riportato dall’articolo 24, dal 23 febbraio del 2020 al 31 dicembre dello stesso anno, per venire incontro alle esigenze di quanti si trovano a dover acquistare o aver acquistato casa in questo periodo di emergenza legata al Covid-19.

Ecco una guida completa per usufruire di tutte quelle che sono le agevolazioni previste in materia.

Quali sono i requisiti per avere le agevolazioni fiscali?

Prima di comprendere che cosa comporta il nuovo Decreto Liquidità, è necessario specificare quali sono i requisiti per poter ottenere le agevolazioni fiscali.

Fra i requisiti necessari per poter accedere alle agevolazioni “prima casa”, innanzitutto è necessario che l’abitazione in questione sia stata classificata secondo le sigle che contraddistinguono le unità residenziali come A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A11, categorie nelle quali ricadono tutti i tipi di abitazioni civili.

Un altro requisito che non può assolutamente mancare è che l’immobile acquistato si trovi nel medesimo comune di residenza dell’acquirente oppure che entro 18 mesi dall’acquisto quest’ultimo vi trasferisca la sua residenza.

Infine, l’acquirente deve rispettare determinati requisiti soggettivi: non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Quali sono le agevolazioni contenute nel Decreto Liquidità?

Come prima cosa va evidenziata un’agevolazione rivolta soprattutto a quanti vogliano cambiare città di residenza per motivi personali o di lavoro.

Proprio la particolarità della modifica della residenza è uno dei temi sui quali il Decreto Liquidità si è impegnato per procrastinare la scadenza. Infatti nel caso in cui una persona che ha acquistato una “prima” casa ma non è riuscita a trasferire la residenza entro il termine ultimo (18 mesi) che ricadeva in data successiva al 23 febbraio 2020, può interrompere questo ultimatum senza perdere nulla: il conteggio ripartirà a far data dal primo gennaio 2021. Se al 23 febbraio 2020 mancavano ancora 100 giorni al raggiungimento dei 18 mesi, la nuova scadenza dei termini per trasferire la residenza nella nuova abitazione sarà: 1° gennaio 2021 + 100 giorni.

Quella della data di scadenza del cambio di residenza, però, non è l’unica novità. Infatti il legislatore ha pensato anche all’aspetto del credito d’imposta, prevedendo le stesse proroghe. Le casistiche che il nuovo Decreto Liquidità comprende sono sostanzialmente due e si riferiscono alla situazione specifica nella quale ci si trova al momento dell’acquisto dell’immobile.

Primo caso:

Ho venduto per atto notarile la prima casa e ho un anno di tempo per riacquistare la nuova prima casa, usufruendo nuovamente delle agevolazioni fiscali e beneficiando del credito d’imposta.

Il credito è pari all’imposta di registro (o all’IVA) versata in sede di acquisto della casa poi venduta (in misura però non eccedente l’importo dell’imposta dovuta in sede di riacquisto). Se ho pagato un’imposta di registro di 3.000 euro quando ho comprato la “prima casa” (che poi ho venduto) e comprato un’altra “prima casa” pagando un’imposta di registro di 2.500 euro, il credito d’imposta sarà di 2.500 euro.

Se il 23 febbraio 2020 stava decorrendo il periodo annuale utile al riacquisto, tale termine riprenderà il suo decorso dal 1° gennaio 2021(dovendo sommare il periodo ante 23 febbraio 2020)

Se invece la vendita è stipulata tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, l’anno per il riacquisto decorrerà a partire dal 1° gennaio 2021.

Quindi per chi ha firmato un atto di vendita ad esempio il 15 maggio 2020 avrà tempo per riacquistare la prima casa fino al 31 dicembre 2021.

Secondo caso:

ho già comprato la “nuova” prima casa ma devo vendere la precedente prima casa entro un anno:

I termini per firmare l’atto di vendita della “vecchia” prima casa si congelano per 313 giorni.

Pertanto se tale termine stava decorrendo al 23 febbraio scorso, esso cessa il suo decorso, che riprenderà il 1 gennaio 2020.

Se il nuovo acquisto è effettuato tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020 per vendere ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2021.

Conclusioni

Il nuovo decreto, dunque, di fatto sospende per ben 313 giorni la decorrenza di tutti i termini previsti per le cosiddette agevolazioni della prima casa.

L’obiettivo del Governo è quello di non negare in un periodo di lockdown parziale o totale la possibilità per i cittadini di poter avere diritto alle agevolazioni che spettano per legge. Tutti i provvedimenti contenuti nel Decreto Liquidità sono già attivi in quanto, come da norma, pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale.

In ogni caso è sempre bene, se hai dei dubbi, farti affiancare da professionisti del settore prima di muoverti, soprattutto per quanto riguarda il conteggio preciso del decorrere delle scadenze.

In questi giorni ho letto di tutto a riguardo, ma la cosa che mi ha dato più noia in assoluto è stata la superficialità di tanti agenti immobiliari.

Hanno preso articoli qua e la nel web e hanno fatto il copia incolla senza neanche leggere, mettendo delle belle descrizione del tipo “ristrutturati la casa gratis grazie all’ecobonus” accompagnate da immagini che facevano passare l’idea che sarà possibile cambiare pavimenti e rifare i bagni con i soldi dello stato.

Non è esattamente questo il senso del decreto che ad oggi è ancora in fase di discussione e quindi non ancora definitivo.

Il governo ha intenzione di introdurre un superbonus per le ristrutturazioni.

In questo momento di emergenza sanitaria, il nostro paese è attraversato da una forte crisi. L’obiettivo del Governo, è quello di risollevare l’economia agevolando i cittadini e le imprese. Sostanzialmente con il Superbonus, chiamato anche Ecobonus 110%, si cercherà di alzare l’importo medio di tutti gli interventi agevolati. La natura degli investimenti deve essere pesante, quindi di natura condominiale. Vediamo le caratteristiche di questo bonus.

Cos’è? Da quando entrerà in vigore?
L’Ecobonus sarà un’importante novità in ambito edile. Si potrebbe tradurre in un credito d’imposta sugli interventi di risparmio energetico e di adeguamento antisismico al 110%.

Si parla di interventi di riqualificazione energetica e/o sismica praticamente a costo 0.
I lavori dovranno essere realizzati tra il 1 luglio 2020 e il 31 dicembre del 2021 e comprendono interventi sulle facciate dei palazzi, che potranno essere rinnovati quasi gratuitamente.

L’agevolazione sostanzialmente permette una detrazione dall’Ires o dall’Irpef, per lavori che aumentino l’efficienza energetica dell’immobile.

La grande novità risiede nel fatto che il credito d’imposta potrebbe essere ceduto immediatamente alle banche o all’impresa costruttrice ricavandone uno sconto in fattura che consente di realizzare le opere a costo zero. Sarà poi la banca o l’impresa che avrà realizzato i lavori ad ottenere il beneficio con una compensazione nei versamenti fiscali oppure scontandolo e cedendolo a sua volta.

E’ importante ricordare ancora una volta che le modalità non sono ancora state definite.

Lavori in casa gratis ma quali?

Come già detto l’Ecobonus premierà tutti quei lavori che aumentino l’efficienza energetica di un immobile o che migliorino la riduzione del rischio sismico.

Non comprende dunque quei lavori di ristrutturazione interna che non riguardino il risparmio di energia. Non potrò cambiare i pavimenti, rifare bagni e cucine, rifare l’impianto elettrico e nemmeno mettere le porte nuove.
Tra gli interventi che vengono coperti dal credito d’imposta fissato al 110% ci sono:

• i lavori, appunto, per il risparmio energetico. Un esempio è l’installazione di nuove caldaie, del cappotto o del miglioramento dell’isolamento dell’edificio;

• la realizzazione e installazione dei pannelli fotovoltaici: permettono la produzione di energia a impatto zero, garantendo una spesa minore in energia;

• la riduzione, sopra citata, del rischio sismico di un edificio. In alcune zone del nostro paese questa tipologia di intervento è sicuramente una cosa molto positiva, perché permette di aggiungere protezione agli immobili.

Per permettere l’attivazione di questo bonus si possono attuare anche altre tipologie di lavori:

• il cappotto termico deve coprire almeno il 25% della superficie lorda che disperde energia, fino ad un massimo di 60.000 euro. Questo numero va moltiplicato per il numero degli immobili presenti nell’edificio;

• le caldaie a condensazione, in cambio degli impianti preesistenti di climatizzazione alimentati a gasolio. Il tetto massimo è 10.000 euro;

• impianti centralizzati a pompa di calore utilizzati per il riscaldamento, per il raffreddamento e per la fornitura di acqua, che andrebbero a sostituire gli impianti di climatizzazione.

Quali sono invece le agevolazioni per la ristrutturazione degli interni?

Nulla di nuovo sul fronte dei lavori ordinari o per le ristrutturazioni più leggere.

Rimarrà in vigore l’attuale credito di imposta al 50 e al 65 per cento per interventi di ristrutturazioni semplici e per interventi di risparmio energetico minori. Tra questi, ad esempio la sostituzione degli infissi.

Sarà inoltre ancora possibile incassare il credito di imposta nei cinque anni successivi all’intervento presentandolo in dichiarazione di redditi o in compensazione.

Chi può richiederlo?

Coloro che possono usufruire della detrazione sono i contribuenti che sono residenti o no, che sono titolari di reddito d’impresa e che possiedono l’immobile sui cui vengono attuati i lavori.
In particolare sono:

• le persone fisiche, compresi esercenti e professionisti;

• le associazioni tra professionisti;

• i contribuenti che sono titolari di reddito d’impresa;

• gli enti pubblici o privati che non fanno attività commerciale e che siano titolari ovviamente di reddito d’impresa. Questi titolari possono usufruire della detrazione solo se utilizzano il fabbricato nell’esercizio della loro attività commerciale.

Come fare richiesta dell’Ecobonus?

In attesa delle disposizioni ufficiali, quello che ad oggi è stato reso noto è che per ottenere le agevolazioni è importante sapere che:

• bisogna avere l’asseverazione di un tecnico abilitato oppure bisogna essere in possesso della dichiarazione data dal direttore dei lavori. Questo consente di dimostrare sostanzialmente che l’intervento che si sta realizzando è conforme a tutti i requisiti tecnici che servono per ottenere il SuperBonus del 110%;

• è importantissimo l’attestato di prestazione energetica, chiamato anche APE. Questo documento è prodotto dopo la fine dei lavori e degli interventi e garantisce che si è raggiunta una migliore efficienza nell’immobile. Non è necessario l’attestato di prestazione energetica quando:

• si sostituiscono finestre che comprendono anche gli infissi, in singole unità immobiliari e inoltre anche l’installazione di pannelli solari per produrre acqua calda;

• si sostituiscono gli impianti di climatizzazione invernale con impianti che hanno caldaie a condensazione e con annessa messa punto del sistema che permette la distribuzione;

• la posa e l’acquisto delle schermature solari;

• acquisto e installazione di dispositivi finalizzati all’utilizzo multimediale;

• si installa un impianto di climatizzazione che è dotato di un generatore di calore che è alimentato da biomasse combustibili.

EcoBonus: effetti positivi di comprare e vendere casa.

Quando vendi una casa in contesti condominiali con le parti comuni visibilmente ammalorate oppure quando nel verbale di assemblea c’è all’ordine del giorno l’ipotesi di rifare le facciate non è facile resistere alla trattativa di un potenziale acquirente.

In un modo o nell’altro dovrai accettare un’offerta a ribasso oppure pagarti le spese straordinarie per lavori di cui non godrai i benefeci per molto tempo.

La speranza è che grazie all’ecobonus gli acquirenti saranno più propensi ad acquistare appartamenti in palazzine non recenti cogliendo l’opportunità di una ristrutturazione a costo 0  rendendo l’abitazione energeticamente migliore grazie agli incentivi fiscali.

Gli svantaggi?

Penso al ruolo delle banche: saranno obbligate ad accettare il credito?

Come verranno gestiti i rapporti tra le imprese? Si tratta comunque di relazioni tra privati, e non è detto che le imprese (o le banche) accettino il credito.

Non resta che attendere la pubblicazione del decreto, per scoprire come verrà strutturata la misura, e in quale modo interverrà nei rapporti tra i privati.