Se stai pensando di vendere casa, è indispensabile sapere che il primo passo da compiere, ancor prima di mettere l’annuncio su internet, è dotare il tuo immobile dello specifico Attestato di Prestazione Energetica.

Cos’è l’attestato di prestazione energetica?

Altrimenti noto con l’acronimo A.P.E. (precedentemente A.C.E. dove C stava per certificazione, fino alle variazioni sul tema introdotte dal decreto 63/2013 convertito nella legge 90/2013) tale attestato altri non è che il documento che sintetizza e certifica le prestazioni energetiche di un immobile o di un intero edificio ed ha una validità di 10 anni da quando viene rilasciato a meno che non vengano eseguite opere che possano incidere sul rendimento energetico (sostituzione della caldaia o degli infissi, cappotto isolante ecc.).

Nel momento in cui ti accingi a vendere casa, è obbligatorio che essa sia già preventivamente dotata del proprio attestato che, non solo garantisca al compratore di accertarsi che l’abitazione sia a norma con le prescrizioni dettate dalle vigenti leggi in materia di compravendita degli immobili, ma definisca anche in maniera univoca come si configura l’abitazione in ambito di consumi e di risparmi energetici.

Devi dichiarare da subito se la tua casa è a risparmio oppure ad elevato consumo energetico.

La scala di classificazione adottata dall’ A.P.E. verte su dieci distinte classi che partono dalla A4 per arrivare fino alla G, secondo la logica dell’ordine alfabetico; naturalmente il primo indice della scala, A4, identifica il massimo dell’efficienza in termini di prestazioni energetiche, mentre la classe G viene assegnata elle abitazioni meno efficienti.

Tale classificazione si determina tenendo conto di molteplici fattori quali: l’eventuale utilizzo o meno di fonti di energie rinnovabili, il livello di ventilazione e climatizzazione della casa che sei intenzionato a vendere, il livello di illuminazione artificiale, l’assenza/presenza di barriere architettoniche che ostacolino/agevolino il trasporto di persone o cose, etc.

Ragionando in tale ottica, L’APE può essere visto come uno strumento utile per valutare la convenienza economica dell’acquisto di un immobile.

In quanto venditore, tuttavia, non devi lasciarti intimorire da tale attestato ma, al contrario, considerarlo come un tuo prezioso alleato.

Devi vedere l’A.P.E. infatti, non solo come un fastidioso vincolo legale, ma come un prezioso strumento che possa ispirare dei mirati interventi di riqualificazione energetica.

Spendere qualche soldo in più, per eliminare le eventuali carenze emerse in materia di efficacia energetica proprio grazie all’APE, ti aiuterà ad accrescere il valore del tuo immobile.

La stesura di un nuovo certificato, dopo i lavori di riqualifica, accertante gli avvenuti miglioramenti, ti consentirà di poter chiedere una cifra maggiore per la transazione immobiliare, ripagandoti con gli interessi dei tuoi investimenti di riqualifica.

Quando va fatto l’A.P.E. e chi se ne occupa?

Se stai prendendo tempo, pensando: va bene, intanto metto casa sul mercato e dopo mi preoccupo di certificarne le prestazioni energetiche, rischi di cadere pesantemente in errore.

Il decreto legge del 2013 già citato in precedenza, infatti, sancisce che un’abitazione debba essere dotata del proprio A.P.E. già a partire dalla prima fase ovvero quella della pubblicità (su internet, sui cartelli sotto casa ecc..) e poi deve essere messo a disposizione del potenziale acquirente durante tutte le fasi della trattativa ed inserito all’interno della proposta d’acquisto, riportato durante la stipula del preliminare di vendita e consegnato in originale al Notaio il giorno del rogito con il tuo acquirente.

Dunque, molto prima di sottoscrivere l’ufficiale atto di vendita con la controparte interessata all’acquisto.

Quindi, è facilmente intuibile, se stai pensando di pubblicizzare l’intenzione di vendere la tua casa attraverso uno dei molteplici canali disponibili, ricordati che prima devi far redigere l’A.P.E. per non commettere nessuna infrazione e non rischiare di incorrere in pesanti sanzioni amministrative.

Ma chi è il soggetto che si occupa nello specifico della stesura dell’ A.P.E.?

Si tratta di una figura professionale che dispone di mirate competenze correlate all’efficienza energetica degli immobili, denominato per l’appunto certificatore energetico.

Tale ruolo viene svolto prevalentemente da professionisti con spiccate competenze tecniche per assolvere alla funzione di certificatore, quali ingegneri, geometri o architetti, cui è stata impartita un’ulteriore e mirata formazione in materia, a cura delle singole Regioni.

Proprio in virtù dell’importanza del lavoro svolto dal certificatore, e dall’obbligatorietà della redazione dell’A.P.E per gli immobili in vendita, tale figura professionale è soggetta a importanti responsabilità civili e penali nell’esercizio della sua funzione.

Sanzioni in caso di vendita, di affitto ed annunci immobiliari

Gravi (in seguito alle modifiche del Decreto 63/2013 convertito con la Legge 90/2013) sono le sanzioni per proprietari, locatari o responsabili della vendita come le agenzie nel caso in cui al momento della contrattazione, vendita o affitto l’immobile non sia dotato di attestato di prestazione energetica.

• Se l’immobile viene venduto senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il venditore incorre in una sanzione variabile tra i 3000 ed i 18000 euro.
• Se l’immobile viene affittato senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il locatario incorre in una sanzione variabile tra i 1000 ed i 4000 euro.
• Se l’annuncio di un immobile da vendere od affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro.

Come avviene la redazione dell’ A.P.E?

Il primo passo che compie il certificatore è, ovviamente, il sopralluogo nell’immobile che sta per essere messo in vendita. Questo perché la certificazione obbligatoria passa necessariamente attraverso una serie di oculate valutazioni sul campo, destinate ad accertare l’efficienza energetica della tua abitazione.

L’analisi energetica dell’immobile viene realizzata avvalendosi di appositi software, che hanno il compito di analizzare e valutare ogni singolo requisito dell’immobile: dallo stato delle parti in muratura e degli infissi alle sue caratteristiche geometriche; dall’efficienza di riscaldamenti e climatizzazioni laddove presenti, all’analisi di tutti gli altri impianti presenti in casa (energia elettrica, gas, produzione idrica, etc.) per i quali, va poi accertato l’impatto ambientale che essi determinano, dichiarando nei casi in cui questo si verifichi, l’eventuale presenza di sistemi dedicati alla produzione di energie rinnovabili (pannelli solari, fotovoltaico e quant’altro).

Dopo aver analizzato tutti questi dati, il software adoperato dal certificatore elabora il tutto, determinando il livello di efficienza dell’immobile, e assegnando la classe energetica all’abitazione.

Sulla base di tutti questi calcoli preliminari, il certificatore andrà a rilasciarti il documento che descrive le caratteristiche energetiche della tua abitazione. Dovrai aver cura di custodirlo  scrupolosamente, per consegnarlo al nuovo proprietario nel momento in cui andrai a vendere effettivamente casa.

Consigli utili

Poiché Il costo per il rilascio un certificato non è soggetto a tariffazione minima e può variare in funzione di molteplici fattori, il consiglio è quello di richiedere più di un singolo preventivo, prima di far redigere effettivamente il tuo A.P.E.

La comparazione ti aiuterà a valutare l’effettiva serietà e professionalità del certificatore, tenendoti alla larga da eventuali truffatori, ed ottenendo il rilascio del documento ad un prezzo onesto e congruo agli standard del mercato.

Ricorda che tra i fattori che possono determinare le oscillazioni di costo dell’A.P.E. vi sono innanzitutto le dimensioni e le destinazioni d’uso dell’immobile.

Chiaramente l’A.P.E per una villa costerà di più rispetto a quella per un monolocale; così come quello per un immobile destinato ad essere adoperato come negozio oppure ufficio avrà un prezzo maggiore rispetto a quello per un appartamento ad uso esclusivamente residenziale.

Inoltre il costo della certificazione può variare da città a città, da regione a regione, a seconda delle diverse logiche di mercato vigenti.

Quando ricevi il preventivo, accertati sempre che il prezzo dichiarato sia già comprensivo dell’ IVA, e di eventuali costi di spedizione; questo per evitare, alla fine, di trovarti al cospetto di eventuali costi aggiuntivi.

Prima ti consigliavamo di aguzzare l’attenzione, per evitare di incorrere in potenziali truffatori che magari possano farti pagare una cifra eccessiva per il rilascio dell’A.P.E. al tempo stesso però ti suggeriamo, comparando i diversi preventivi, di diffidare anche da chi ti offre un prezzo eccessivamente più basso rispetto alla media.

Per le medesime ragioni, diffida sempre anche da chi ti propone il rilascio del certificato, senza bisogno di eseguire il sopralluogo presso la tua abitazione. Ricorda infatti che questo è un passaggio obbligatorio per legge, e chi ti promette di saltare od omettere tale step solitamente non è una figura professionale realmente accreditata al rilascio dell’A.P.E. Alla fine, dunque, rischi di aver sostenuto una spesa inutile, per avere in mano uno pseudo documento privo di qualsiasi validità.

Se invece non hai grande confidenza con la tecnologia, e il certificatore ti sta proponendo il rilascio dell’attestato sottoscritto con firma digitale, in questo caso puoi andare tranquillo: non hai nulla da temere.

Ricorda infatti che la firma digitale ha piena validità legale ed è abilitata a sostituire a tutti gli effetti quella cartacea.

Anzi, va evidenziato come molte Regioni, ultimamente, tendano ad incentivare l’utilizzo esclusivo del metodo digitale per ricevere gli APE, al fine da snellire la documentazione cartacea presente negli uffici del catasto energetico.

Infine, ricorda sempre di portare con te l’ Attestato di Prestazione Energetica in originale il giorno del rogito se non vuoi far saltare l’appuntamento con il notaio (ogni buon agente immobiliare, dovrebbe ricordarti quali documenti devi avere sempre con te) facendo brutta figura con il tuo acquirente.

Dopo aver controllato che il documento sia ancora valido e non sia scaduto (ti ricordo che la validità è di 10 anni da quando viene emesso) se hai tra le mani una fotocopia non originale ti suggerisco di premunirti per tempo di una copia conforme che potrai far fare allo stesso tecnico che lo ha emesso, ad un notaio o all’ufficio protocollo del comune dove è ubicato il tuo immobile.

Se hai deciso di vendere casa sicuramente la visura catastale è parte del bagaglio di carte da presentare non solo all’atto di vendita, ma è uno dei primi documenti che vengono chiesti da un potenziale acquirente interessato a valutare la tua casa. La visura catastale è anche uno dei primi documenti che richiede la banca e il perito al tuo acquirente per l’erogazione di un mutuo.

Visura Catastale non confonderla.

Vediamo insieme di conoscere a fondo la visura catastale e capire anche dove poterla trovare per non impazzire nel momento in cui decidi di vendere casa.

Dedico questo articolo interamente alla visura catastale proprio per fare in modo che la si conosca in tutto e per essere in grado di non trovarsi poi in difficoltà quando serve e soprattutto anche sapere bene di cosa si tratta per evitare figuracce con un possibile acquirente.

A proposito di figuracce…

Proprio ieri sera un cliente mi ha raccontato un aneddoto: era interessato all’acquisto di una villa singola in provincia di Monza e Brianza e ha richiesto la visura catastale all’agente immobiliare incaricato della vendita, in cambio ha ricevuto la scheda catastale (planimetria- disegno della casa – depositata al catasto). Non soddisfatto il cliente ha richiesto tramite un suo architetto di fiducia la visura, l’ha stampata e l’ha portata all’agente immobiliare dicendogli di tornare sui banchi di scuola prima di fare il suo lavoro.

La visura catastale, di cosa si tratta?

Possiamo dire che questo documento è una vera e propria carta d’identità di ogni singolo edificio. Qui vengono forniti in forma di tabella i dati non solo fiscali che fanno in modo di far conoscere tutto quello che sono i trascorsi dell’edificio ed anche tutte le varie caratteristiche strutturali, infatti principalmente sulla visura catastale viene descritto lo storico delle persone intestatarie e che hanno avuto la proprietà dell’immobile dal momento della costruzione al momento attuale. Poi abbiamo anche la possibilità di controllare se vi sono stati dei lavori dichiarati su questo immobile, quindi durante la fase di vendita è sicuramente un un’importante documento da presentare.

Due differenti tipologie di visura catastale: quella ordinaria e quella storica.

La visura catastale ordinaria:

è quella dove vengono segnati i dati di base, come ad esempio la collocazione nella mappa catastale del paese, i dati della persona che attualmente ne possiede la proprietà e tutto quello che è la situazione attuale dell’immobile.

• Indirizzo e piano
• Identificativi catastali (Foglio, Mappale, Subalterno)
• Nome e Cognome proprietari
• Zona censuaria
• Classe catastale
• Rendita catastale (importante per calcolare le imposte da pagare il giorno del rogito)
• Estremi dell’atto di provenienza
• Superficie dell’immobile in metri quadri o vani se non aggiornata

La visura catastale storica:

racchiude tutti i dati che riguardano anche i precedenti proprietari e tutti i lavori che nel tempo sono stati fatti all’immobile a livello strutturale e dichiarati al comune. Si tratta di lavori dichiarati da un tecnico, che vengono presentati per un vero e proprio cambiamento strutturale sia interno che esterno, sono infatti per la maggiore dei cambiamenti da sottolineare anche nella relativa planimetria catastale dell’immobile.

Nella visura catastale storica potrai quindi reperire, oltre a tutti i dati della visura catastale ordinaria anche:

• Nome precedenti proprietari
• Numeri di protocollo dei precedenti atti
• Eventuali modifiche subite catastalmente nel tempo

Il motivo per cui consiglio sempre la storica risiede proprio nella sua natura. Quando si vuole vendere un immobile, infatti, è bene avere anche tutti i dati riguardanti la storia dello stesso al fine di reperire la documentazione completa.

Ecco sono questi i motivi per cui mi piace definirla la carta d’identità di ogni edificio.

E’ depositata direttamente nell’ufficio dell’agenzia del territorio, che si occupa di mantenere sempre rinnovato questo elenco di case e immobili ad uso commerciale presenti nel territorio.

Ogni persona proprietaria di un immobile dovrebbe avere la corretta visura catastale del proprio edificio. Non solo quando si è in procinto di vendere ma per qualsiasi operazione è consigliabile avere un documento cosi importante sempre a portata di mano, potrebbe essere richiesto anche in fase di apertura contratti (per le utenze energia elettrica, gas, acqua anche solo in caso di affitto) o simili.

Tipologia di visure

Visura per soggetto

Attraverso i dati anagrafici, codice fiscale in primis, di uno dei comproprietari o del singolo proprietario dell’immobile.

Verranno elencati tutti gli immobili riconducibili al soggetto indicato.

Visura per indirizzo

Tramite questa richiesta avremo un elenco di tutti i subalterni registrati presso l’indirizzo che forniamo.

Ad esempio se richiedi la visura per indirizzo di Vedano Al Lambro via IV novembre 52 troverai l’elenco di tutti gli immobili (appartamenti, negozi, box ecc.) che sono ubicati in quell’indirizzo esatto.

Nei casi in cui, invece, conosci i dati dell’immobile ma vuoi  sapere di chi è o le sue caratteristiche possiamo passare al prossimo punto

Visura per immobile

Fornendo gli identificativi catastali dell’immobile (foglio, mappale e subalterno) possiamo richiedere la visura catastale contente tutte le informazioni che stiamo cercando.

Dove è possibile richiedere una visura catastale e quanto costa?

Ci sono tre metodi veloci per ottenere questo tipo di documento, tutti molto validi, ma vanno valutati a seconda del tipo di esigenze e soprattutto di dimestichezza con i metodi moderni.

1. Presentandoti all’agenzia del territorio è possibile farne richiesta e riceverne copia in tempi brevi, viene concordata la data con l’incaricato dell’ufficio che sarà in grado di dare tutte le indicazioni per il ritiro ma anche in base all’uso che se ne deve fare, l’incaricato saprà consigliare quale sia la visura catastale giusta da fare. Il pagamento della visura sarà da effettuare direttamente allo sportello, non spenderai più di un caffè al bar. Tra i 90 centesimi e 1 euro e mezzo.
2. Se sei più avvezzo ad internet e vuoi provare, è anche possibile seguire una procedura per richiedere online il documento.Non sono operazioni difficoltose ma per l’iscrizione ed il pagamento si dev’essere un minimo capaci di navigare in rete. In questo caso il documento viene inviato in versione stampabile direttamente alla mail del richiedente, ma le operazioni non sono immediate, è possibile infatti ricevere dopo qualche tempo il documento.
3. Se non vuoi o non hai tempo di occuparti di questo documento ed anche di altri per la vendita della tua casa è possibile avvalerti del supporto di aziende specializzate nella raccolta dati in casi di compravendite private o anche di enti. Tutto questo naturalmente viene realizzato come lavoro e quindi avrà il suo prezzo, ma vista la possibilità per chi non ha il tempo di correre tra i vari uffici è comunque degno di nota.

Per tutti e tre i casi ti suggerisco comunque di non correre all’ultimo giorno perché il rischio è quello di non trovare il documento per tempo, e se proprio vuoi essere sempre in regola la cosa fondamentale è quella di avere sempre la tua visura catastale aggiornata per non dover correre a doverla fare.

Come si richiede una visura catastale?

Se sei il proprietario dell’immobile non avrai alcun problema nel reperire il documento, ti basterà chiedere le tue proprietà al catasto e non vi sarà più alcun problema per ricevere il documento. Se invece devi prendere un documento per conto terzi (esempio devi vendere la casa di tua suocera che è ricoverata in casa di riposo) allora è possibile o con la delega firmata dal proprietario oppure andando a richiedere una visura catastale per indirizzo, in questo modo riceverete quella ordinaria di tutto lo stabile presente nel catasto in quella precisa zona.

In conclusione ricorda che la visura catastale non ti serve solamente se decidi di vendere casa, ma anche se devi fare il calcolo delle tasse che richiedono le rendite catastali (valore fiscale attribuito alla tua casa da parte dello stato) e quindi sono necessari per sapere la superficie esatta, oppure se la tua casa è una proprietà che viene definita di pregio oppure se vivi in una casa che in realtà (e per il catasto e quindi per lo stato) è un magazzino e di conseguenza non è correttamente abitabile. (Sai quante volte in 22 anni di lavoro mi è capitato?!) Tutto questo potrebbe essere necessario più volte e quindi ribadisco il consiglio di avere sempre a portata di mano questo importante documento.

Errori più frequenti a cosa devo stare attento?

Il catasto non è probatorio, non certifica la proprietà cosa che invece fa solo l’atto di provenienza, questo significa che se sulla visura catastale compare il nome di Mario Rossi, non è detto che Mario Rossi sia il vero proprietario della casa, bensì potrebbe essere il penultimo proprietario in quanto non vi è stato l’allineamento tra atto di provenienza e catasto.

I casi più frequenti sono riconducibili alla successione a causa di morte: al catasto la casa è intestata ancora al defunto mentre la proprietà tramite dichiarazione di successione è passata agli eredi legittimi.

In caso di errore occorre far sistemare la pratica catastale, prima di procedere con la vendita, tramite voltura catastale ad un professionista.

Altri errori frequenti sono l’indicazione errata del piano in visura catastale: la tua casa è al terzo piano mentre nella visura compare il secondo piano.

Altre volte è capitato che il nome cognome o il codice fiscale dell’intestatario siano sbagliati.

Tutto facilmente sistemabile con poche centinaia di euro e con l’intervento di un professionista.

Il mio consiglio è quello di controllare per tempo la corrispondenza di tutti i dati indicati al fine di non dover correre poi col rischio di far slittare la firma del rogito notarile con il tuo acquirente.

Conclusioni

La visura catastale, così come la visura ipotecaria di cui ti parlerò in un altro articolo, fanno parte del pacchetto di documenti che gratuitamente fornisco a tutti i clienti che mi affidano la loro casa da vendere.